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1、海州开发区创顺物流中心项目关于申请2012年度市级现代服务业（其他现代服务业）发展专项引导资金的报告一、 项目名称和项目建设单位项目名称：海州开发区创顺物流中心项目建设单位：连云港创顺投资管理有限公司二、 项目单位基本情况和财务状况（一）项目单位基本情况连云港创顺投资管理有限公司位于海州经济开发区内，拥有现代化仓储基地，秉承“勤思、勤勉、勤奋、勤俭”的企业精神和“优化、协同、创新、发展”的经营理念，不断提升公司运营实力和规模。公司拥有经验丰富的管理团队，优秀卓越的物流及国际贸易专业人才，积极进取的员工队伍，同时配备全面、先进的运输车队，迅速高效的海关通关作业体系，稳定实时的物流信息管理系统。公
2、司为客户提供代理采购、海运空陆运货物代理、仓储、运输配送、物流增值服务及进出口代理等系列化服务。根据客户不同需求，提供一体化解决方案，直接参与企业内部的物流供应链，提供物流方案设计、系统分析、组织实施等完整的第三方综合物流解决方案。优化物流方案、降低运作成本，最大限度为客户创造价值；将创新精神贯穿始终，以差异化服务理念协助客户提升竞争力；创顺已成为既有支持客户战略和供应链管理需要的整体物流方案的解决能力、又具备高效可靠的物流执行能力的国内领先物流和供应链管理服务的公司。（二）项目单位财务状况连云港创顺投资管理有限公司项目注册资金9600万元，2010年销售额3519.35万元，利润总额47.0
3、4万元，税金11.76万元，净利润35.28万元。 2011年销售额3721.72万元，利润总额 67.01万元，税金15.12万元，净利润52.18万元。三、 项目基本情况（一）建设背景和依据1、独特区位优势连云港港位于太平洋西海岸、中国黄海之滨，是我国沿海主枢纽港之一，新亚欧大陆桥东方桥头堡，承担亚欧间重要物资水陆中转功能。自1933年开港至今，经过70年、特别是1973年以来的大规模的建设和发展，已成为初具规模、大中小泊位配套、散杂货并举、运输功能齐全、以外贸运输为主的综合性国际贸易运输枢纽港。港口区位优势明显，海、陆、空立体交通网络已经形成，海上辟有国际集装箱远、近洋航线、国内干线及支
4、线10余条，每月航班100多个，可直达或中转到世界大部分国家和地区。2、陆、海交通成熟陆上起始于港口的陇海、兰新铁路横贯中国大陆东中西，国家正在建设的纵贯南北的沿海铁路及横穿东西、纵贯南北的“连霍”、“同三”两条高速公路在连云港交结，铁路和公路“两纵两横”主骨架的结点使连云港作为海陆空交通枢纽的重要地位更加凸显，已经成为中国中西部地区乃至中亚诸国最便捷、最经济的进出海口岸。陆路西距徐州223公里、乌鲁木齐3626公里。海路距离青岛港101海里、大连港339海里、天津港481海里、上海港388海里，香港1112海里；距日本长崎530海里、大阪825海里；距韩国木浦355海里、仁川383海里、釜山
5、514海里。3、本项目发展势头良好近年来，连云港港围绕“改革增效、强港富民”的总体发展思路，分块搞活，整体联动，港口保持了超常规、跳跃式发展，1999年和2001年港口吞吐量6017万吨，其中集装箱吞吐量100.5万TEU，港口发展势头强劲。根据规划，连云港港未来将形成由海湾内的连云主体港区、南翼的徐圩和灌河港区、北翼的赣榆和前三岛港区共同组成的“一体两翼”总体格局。本项目位于连云港市区南大门海州经济开发区，海州开发区于1992年经市政府批准设立。2006年4月，经国家发改委审核，江苏省人民政府批准升级为省级开发区。开发区规划总面积28平方公里，其中工业区面积10平方公里，服务业集聚区面积12
6、平方公里。开发区拥有良好的区位优势，位于连云港市市区南大门，是新海城区重要组成部分，北距市商业中心2公里，东距市行政中心1公里，距港口、机场均在30公里以内，向南1公里便可进入连霍、汾灌、宁连三条高速公路，交通十分便捷。海州开发区坚持“项目立区、环境活区”战略，努力打造“效率开发区、效益开发区”，力求把开发区打造成全市都市园区的示范区。开发区现已逐步形成以机械、电子及新材料为主导产业的新型都市环保工业园区、同时还拥有兴隆装饰城、宝马、尼桑、一汽大众、东风本田等汽车4S店等商贸交易市场。已投产的黄海机械、鹰游纺机、天明纺机、远洋流体机械、特种车辆、楼梯制造等项目，在全国同行业中市场占有率位居前列
7、。目前园区入驻工业企业已100余家，商贸流通企业400余家。目前开发区正在按市委、市政府的要求转型升级，全力打造服务业集聚区，发展空间巨大。（二）建设内容1、建设规模项目地址位于江苏海州经济开发区，占地面积约63.7亩，总建筑面积22800，主要建设内容为 办公、货运、信息综合楼2280，汽修车间480，仓库19520；货物堆放及集装箱作业场12000，道路及停车场4000 ，附属设施2081。主要建、构筑物工程规模及结构形式汇总表序号工 程 名 称建筑性质层数数量面积()结构一建筑物228001办公货运、信息综合楼新建412280框剪2汽修车间新建11480砖混3门卫值班室及地磅房新建127
8、6砖混4配电室、公共厕所新建11180砖混5包装加工车间新建113000砖混6储运货物仓库新建116520门式钢架结构10零担货物仓库新建16000门式钢架结构11联运货物仓库新建114000门式钢架结构二构筑物新建1零担货物堆放新建20002储运货物堆场新建60003联运货物堆场新建40004道路及停车场新建40006围墙、大门，安检台、洗车台各2座、冷却塔新建1600共7座7蓄水池（3000m3）化粪池2座、垃圾池新建共3座2、建设周期建设实施周期24个月。2011年11月开始筹建；2012年10月，完成相关实施手续的审批工作、地上物拆迁工作、施工前测量工作、施工场地准备工作，并已开工建设
9、，完成投资3500万元；计划2012年末，完成堆场及道路施工、间杂仓储库房施工、办公中心进行土建施工；计划2013年10月整体竣工。 2013年末进行设备调试及试运行；2014年初正式开始运营。3、功能定位在项目建设环境、运输量发展预测、市场需求分析的基础上，结合江苏省国民经济和社会发展 “十二五”规划和输枢纽货运枢纽的要求，确定该项目的功能定位为：作为今后海州地区及其辐射影响区内的物流枢纽，依托境内具有较强辐射功能和快捷运输能力的交通网络体系，从设施服务功能上应满足区域经济发展对货运的需求、集货物代理、货物中转、海河集装箱联运、货物配载、仓储理货、拼装加工、代办结算、保险、交易信息服务、停车
10、、汽车检测维修以及现代物流业等多项专业货物运输服务功能为一体的物流园区。4、功能配置运输组织功能：对货物运输经营进行组织，为运输市场管理服务，并对进出海州开发区的货运车辆和货流进行组织、管理。中介代理功能：承担运输代理，为货主和车主双向服务，提供货运配载服务、组织多式联运、代理保险和结算、开具运输票据等中介服务。信息服务功能：为社会提供车、货信息服务，与连云港市各县区及周边运输服务中心货运市场联网运作。仓储、装卸功能：为货物中转换装、储运、提供仓储装卸服务。包装、组装、拼装加工等增值服务。 “快货”运输、集装箱运输、海河联运服务。汽车检测、维修保养及车辆停放服务。其它功能：提供商品零售、餐饮、
11、住宿等服务。根据市场实际需求，以本地企业和市场为依托，在建设初期主要为当地企业及车主、货主提供货物储存、配载、拼装及车辆保养、停放服务，同时以园区为基地、建立起与周边主要城市之间的快速货运通道，为发展联合运输提供可能；随着园区功能配置的进一步完善，为企业提供增值加工、组装服务，为供需双方提供物流信息，同时满足企业的特殊要求，积极开展多项增值服务和现代物流服务业务。 (三)总投资项目投资估算总额为9600万元。项目所需建设资金全部来源于企业内部自有资金、项目经营收入与银行贷款。其中，项目资本金投入2000万元，申请银行贷款4000万元，其余为项目经营收入预收款3450万元。项目建设期2年，投资分
12、季度均衡完成。自有及自筹资金不考虑资金占用成本。贷款额度按4000万元考虑，建设投资的人民币贷款利率按年息6.90%计取，贷款期间为5年，则项目建设期贷款利息计算总额为414.00万元，是为资金成本。项目投资贷款根据项目开发的收益情况，计划在项目销售完成后全额偿还。还本付息的主要来源为项目的销售收入和销售收益等。借款还本付息估算表序号项目建设期经营期123451长期借款4000.00 4000.00 4000.00 3000.00 1000.00 1.1年初累计长期借款0.00 4000.00 4000.00 3000.00 1000.00 1.2本年新增长期借款4000.00 0.00 0.
13、00 1.3本年应付利息138.00 276.00 276.00 184.00 92.00 1.4本年应偿还额138.00 276.00 1610.00 161.00 1320.00 1.4.1其中：本金0.00 0.00 1000.00 1000.00 1000.00 1.4.2 利息138.00 276.00 276.00 182.00 92.00 2偿还本息资金来源1779.58 1779.58 1779.58 2.1未分配利润1779.58 1779.581779.58 2.2其他资金2.3短期借款（四）预期经济效益分析1、项目收入分析收入主要来源： 配送费、分拣包装加工费收入，按吞吐
14、量5%计业务量； 仓储费、货物堆存费收入，按仓储及堆场面积25%空置率计； 冷藏保鲜库冷冻冷藏费用收入； 综合商务办公楼租赁收入。根据连云港市目前物流业收费水平，预测项目建设完成后：（1）年营业收入=7911.30万元；（2）年营业税及附加=营业收入*5.5%=435.12万元；（3）年总成本=1567.13万元；（4）年利润总额=6344.17万元；（5）应纳税所得额=6344.17万元；（6）所得税=应纳税所得额*25%=1586.04万元；（7）税后净利润=项目经营利润-企业所得税=4758.13万元。投入运营后，正常经营年可获利4758.13万元，项目投资收益财务状况良好。经营收入估算表 序号项目数量单位单价经营时间年收入(万元)1分拣包装加工费967600.00 m7元/m677.32 2冷冻冷藏17918.52m0.3元/m/日360193.523仓储费29322.00 3.5元/日3603694.574堆存费58081.50 1.5元/
