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1、连城新天地市调报告 地 铁 商 业 专 题 市 调 严 谨 专 业 L I N K C I T Y S M A R K E T R E P O R T 目 录 C O N T E N T S 1 2 3 4 地铁商业 发展背景建筑形态 商业驱动深圳地铁商业 商业运营分析 运营管理业态规划 租金情况客群分析 项目概况 基础数据区位分析 商业驱动商业定位 商业设计分析 商业导视通道包装 接驳转换店面设计 PART 1 地铁商业 发展背景建筑形态商业驱动深圳地铁商业分布 地铁商业的发展背景 地铁营运具有运营时间饱满、客流量强大、与地面商圈相互推动的特点， 这与商业的发展相符合，因此为俩者结合提供了坚
2、定的契合点。 以一线城市轨道交通为纽带，伴随地铁的开发与运营，而引起来的一系 列依靠地铁交通发展起来的地下商业。随着地铁修建的热潮从一线城市扩展 到二线城市，未来以地铁为纽带的城市轨道作为重要的客流集散地，其地下 商业价值日渐提升，促进区域范围内的商业开发及资源整合。 城市纽带 客流强大 市场潜力巨大 地铁商业的建筑形态 点式空间商业线式空间商业立体式空间商业 点式商业空间大多位于地铁站的公 共空间部分,例如在过道、候车点、出入 口等区域设置的商业零售点。通常由地 铁运营商经营，为地铁站的乘客提供一 些基本、必要的商业服务。 线式商业空间的构成一般是由一 些街道式联接在一起的若干家商铺或 店面
3、所构成的地铁通道商业空间。可 能会设置在地下的人行通道上，也可 能会设置在人流必经的一些层面上。 立体化式商业空间则是地铁站上 盖或者连体的购物中心、超市等。这 类商业空间由于规模的原因，虽然也 是零售业态，但因经营的品种多，范 围广，目标客群除了地铁的客流也同 时涵盖了地面上的行人。 地铁商业由于其站点类型不同、站点的城市区位不同、所在商圈的功能不同等因素，衍生了不同形式的地铁商 业。目前比较常见的有点式空间商业、线式空间商业、立体式空间商业这3种地铁商业开发形式。 地铁商业的驱动类型 商圈驱动 位于城市中心繁华地带，周边有商场、步行街等，商业氛围浓厚，商 业发展非常成熟，商圈有稳定的客流。
4、这类地下商业街，其进驻的商 家和品牌，主要是对地面商圈进行补充和差异化的经营。 综合体驱动 主要以地铁和轻轨站上盖物业综合开发为主要模式。这类物业开发一 般是大型城市综合体。其商业配套与地铁无缝对接，在地铁与购物中 心相连的中间地带会形成独具特色的地铁商业街。 交通驱动 这类的步行街主要集中在城市交通枢纽、地铁等车站换乘点等具有大 量人流通过的地段。其一般周边的地面建筑主要是写字楼群、酒店群 等商务区，拥有非常多的商务和上班人群。 深圳地铁商业分布概况 罗湖 福田 CBD南山 龙华 宝安 龙岗 深圳的地铁商业日趋成熟，目前已经初步形成规模的地下商业空间主要集中在罗湖和福田中心区域。 区域站点轨
5、道交通线典型商业项目 罗湖 国贸站1号线金光华广场 老街站1号线、3号线华润1234商场、金世界地铁商城、柠檬街商城 科学馆站1号线华联街、中信地铁商城 大剧院站1号线、2号线万象城、京基kkmall、地王购物中心 福田 华强路站1号线世纪汇购物中心、华强地铁商城、地铁潮流前线 华强北站2号线V时尚街、乐淘里、华强北地下商业街 会展中心站1号线、4号线怡景中心城、连城新天地、皇庭广场 购物公园站1号线、3号线星河cocopark、福华路地下商业街 车公庙站1号线丰盛町地下步行街 南山 世界之窗1号线、2号线益田假日广场、世界之窗地铁商业街 海月站2号线宝能ALL CITY 宝安 西乡站1号线天
6、虹购物中心 坪洲站1号线时代城 龙华深圳北站4号线、5号线缤果空间 本章小结 1、 随着地铁的城市纽带作用日益凸显，地铁商业具有蓬勃发展的态 势； 2、 地铁商业往往会受到商圈、综合体商业等多方面辐射，具 有发展商业的良好素质； 3、 地铁拥有强大的客流，对发展商业至关重要； 4、 深圳目前的地铁商业逐渐成熟，地铁商业的打造也逐步完善。 PART 2 项目概况 基础数据商业定位区位分析商业驱动 基础数据 项目名称：连城新天地（LINK CITY） 项目全长：1.5公里 占地面积：约5万 启动时间：2012年6月28日 主出入口：28个 主要业态：精品快餐、饮品小食、潮流服饰、生活 家居、电子通
7、讯等 运营方式：只租不售，统一运营 运营公司：富莱斯勒贸易（深圳）有限公司 项目地址：购物公园地铁站至岗厦地铁站区间 商街分区： 一期：会购区间 二期：岗会区间 三期：会展中心展厅物业区 区位分析（商圈驱动） 铂金地段：项目位于福田CBD核心地段； 邻近会展：邻深圳市国际会展中心，会展中心建筑 约30万平，年办展约70-90个； 连写字楼：与约15个高端写字楼无缝接驳，周边商 务消费人群基数大； 连综合体：与四家SHOPPING MALL直接相连： 购物公园、星河COCO PARK、皇庭广 场、中心城广场；商圈驱动力强大； 高端住宅：项目周边有多个高端住宅：中海华庭、 城中雅苑、星河国际等。消
8、费素质高。 项目位于福田CBD的核心地段，无缝接驳数个写字楼、购物中心，商业驱动力强大。 接驳购物中心 购物公园 中心城广场 皇庭广场 星河COCO PARK 星河COCO PARK 国内首创情景式公园版休闲购物 体验。总占地3.1万平方米，建筑 面积达8.5万平方米，建筑主体共 五层，其中地下二层，地上三层。 150余家国际国内知名品牌入驻。 皇庭广场 总占地面积4.23万平方米，总建筑面 积约13.8万平方米，汇聚国际一线奢 侈品牌、国际流行品牌旗舰店、次主 力店、高端餐饮、时尚潮流品牌、精 品书店等，是集餐饮、购物、娱乐、 休闲、旅游为一体的高端购物中心。 中心城广场 占地4.3万平方米
9、、总建筑面积达14 万平方米。为CBD中心区最大的购物 中心。引进了家乐福旗舰店、五星级 金逸国际影院、及深圳最大的反斗娱 乐城主力店，更成功引“ZARA”、 “SMART” 等众多知名品牌。 购物公园 其地下商业以大众快餐、潮流服 饰、生活家居为主；一楼主要以 清吧、酒吧和特色餐饮为主；二 楼、三楼主要是精品餐饮业态。 交通驱动 地铁枢纽 高铁站 连接福田火车站 商街直接通达福田火车站，福田站是亚洲最大、全世界列车通过速度 最快的地下火车站，汇集地铁1、2、3、4、11号线，以及公交首末站。 总建筑面积为14.7万平方米，相当于21个标准足球场大小。 地铁枢纽驱动 连城新天地贯穿购物公园站、
10、会展中心站、岗厦站三个地铁站；且。 购物公园站是1号线和3号线交汇的枢纽站、会展中心为1号线和2 号线的交汇枢纽站，日客流量强劲。 公交线路通达 购物公园站为公交总站，共7条公交线路；周边沿线有会展中心地 铁站、卓越时代广场站等8个公交站，交通比较便利。 人流强劲 公交总站 多维交通 商业定位 最好的购物之旅 “Best Shopping Trip” 舒适的公共商业空间 完整的店铺计划 定期开发优惠促销活动 定期举办主题特贩 文艺音乐活动 这些都是“最好的购物之旅”的核心因素 不仅能满足购物和感受美食的需求，更能为朋友聚会、感受 文化气息、欣赏精彩演出提供舒适和便捷的场所。 商业分区 连城1期
11、（会购区间） 建筑面积：27007 总长度：663米 总宽度：13-63.3米 业态分布：A区 流行坊 B区 名品坊 C区 美食坊 L I N K C I T Y 商业分区 连城2期（岗会区间） 建筑面积：13086.92 总长度：448米 总宽度：20-40米 业态分布：A区 食全食美 B区 潮流密码 C区 美食美客 D区 时尚前沿 L I N K C I T Y 商业分区 连城3期（美食广场） 建筑面积：1806.85 总长度：101.7米 总宽度：15.85米 业态分布：各地美食 L I N K C I T Y 本章小结 1、连城新天地的区位地段优越，具有商圈、购物中心、交通 三重驱动，
12、对其商业的发展具有推动性作用。 2、连城运营方面，业态定位清晰、品牌大众化、动态规划合理， 目前运营得比较成功。 3、连城属于线式空间商业，整体跨度比较，但是出入口设置比较多 且合理，有利于人流导入； 4、连城业态覆盖全面，且餐饮占比较大，迎合周边人群的消费需求。 PART 3 商业运营分析 运营管理业态规划租金情况客群分析 运营管理 连城新天地商业运营时间为：08：0022:00 商业整体统一运营，运营公司为：富莱斯勒贸易(深圳)有限公司 在商业街设有服务台供顾客即商家咨询 根据不同时间节点，推出不同的展览和活动以配合商业街经营。 业态规划 连城一期主要业态： 餐饮（61%） 潮流服饰（23
13、%） 连城二期主要业态： 餐饮（68%） 潮流服饰（21%） 连城三期主要业态： 餐饮（100%） （图略） 连城新天地业态： 餐饮（67%） 精品餐饮（46%）、饮品/小吃（21%） 服饰（20%） 其他（13%） 连城新天地商业业态主要以餐饮和潮流服饰为主，每期规划餐饮占比均超过60%。其中餐饮业态中精品餐饮与饮品 小吃的比例为2:1。服饰业态占比为20%，其他占比约为13%。 租金情况 租金：整体租金在6001000元/月左右，位置较好的租金可高达1500元/月； 目前进驻的商家需要排队等候，部分商家表示等候时间为1年左右才进场。 客群分析 客群类别：乘客（过路客）、商务办公白领、目的性
14、消费客群、商场外溢消费客群； 整体上地铁商业对乘客吸引度不高，但是地铁商业对特定年龄阶段（1835岁）、性别（女性）上有很大的吸 引力； 大多数消费都是即时性消费，存在很大的随意性； 消费需求较为集中，便利、餐饮、生活服务为主； 消费时间主要集中在午饭和晚饭的两个时间段。 商业运营总结 商业街区统一运营管理，整体租金在6001000元/月左右； 连城新天地总规划为三期街区，业态主要以餐饮为主，占比67%； 经营火爆，商家进场拥挤，进场等候时间约为1年左右； 客群分为过路客、商务办公人士、目的消费人群等； 职业、性别、年龄等因素对商业产生较大的差异性； 消费习惯主要是即时性消费，存在很大的随意性
15、。 PART 4 商业设计 商业导视通道包装转换广场店面设计其他亮点接驳口 商业导视 商业导视 商业导视小结 连城新天地商业导视系统主要以业态导视牌、商业空间地图、业态区域霓虹logo、LED电 子屏、墙面指引牌、应急指引灯等构成； 导视系统设计风格统一，容易辨认； 由于整个商业动线较为单一，除了在部分地铁、高铁等接驳口作用较大外，部分导视指引 作用相对弱化，多为装饰增添分为为主； 业态导视牌业态较为清晰。 通道包装比较丰富： 连城 1期、2期通道宽度在6米10米，通道中间可 设摊位、道旗、路灯、休闲座椅、花箱等；有点步行街 的感觉。 通道包装 通道包装天花吊顶 亮点1：部分街区有天花吊顶采用
16、透明玻璃，能够让地下 街区瞬间变成商场街区的感觉，商业调性增强； 亮点2：包边材质采用穿孔铝扣板，材质轻盈，简洁大方； 亮点3：通过穿孔幕布的装饰，让整个通道更富情趣，也 缓冲街区在强烈日光下的曝晒。 通道包装 通道包装 通道包装地面 亮点1：地面材质统一采用大理 石贴砖； 亮点2：且用了灰度不同颜色作 为颜色上的区分和变化，增加趣 味性。 通道包装 坐凳喷泉坐凳 通道包装展示图片 接驳口 地铁3号线接驳口连城 主要以商业街导视牌、银行ATM、奶茶店、便利 店、烘焙店等为主 地铁3号线接驳口Cocopark 主要以商场导视、化妆品促销点、地产巡展点、 特卖摊位、潮流服饰等为主 接驳口 接驳商业Cocopark Cocopark商场B1层（与地铁接驳层）业态主要以服饰、餐饮以及专属配套类业态为主，三者共占比约84%； 整个coc
