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1、. . . . .菏泽市乐源老年公寓建设项目可行性研究报告菏泽市佳润置业有限公司二0一三年五月十二日1、总论1.1项目背景1.1.1项目名称菏泽市乐源老年公寓建设项目1.1.2承办单位菏泽市佳润置业有限公司法人代表：柴青松1.1.3建设单位概况本项目建设单位为菏泽佳润置业有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。公司成立于1999年，是九十年代菏泽最大的煤炭经营企业；涉足房地产开发建设6万平方米的居民住宅；陆续开发建设商业地产“菏泽银座商城”等；后期拓展煤化工项目，投资1.3亿元筹建了年产5万吨的粗苯加氢精制项目。菏泽佳润置业有限公司法人代表，柴青松。1.1.4项目提出背景和项目建设
2、的必要性改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4下降到2001年的13.4；总和生育率由1970年的5.8下降到2000年的1.6，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，进入老年型社会。从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.
3、8，而60岁以上老年人口增加了34.1，总人口年均增长速度只有0.92，而老年人口年均速度达到2.97，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5的惊人速度递增。表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成
4、为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为本世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利
5、和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。 我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过30多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务起步晚，不能满足老年人多种层次需求。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作
6、取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。 菏泽市委市政府高度重视老龄事业发展，把发展老龄事业纳入总体发展规划，将老龄工作列入重要议事日程。市政府多次召开常务会议专题研究和部署老龄工作，先后出台了关于进一步加快养老服务业发展的意见、市级财政扶持城镇养老服务机构暂行办法、
7、关于进一步加强老年人才资源开发利用的意见等一系列政策措施。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。1.2可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号） （3） 山东省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见鲁政办发（2008）25号 （4）、山东省社会养老服务体系建设规划(20112015年)山东省人民政府办公厅2012年6月20日印发 （5）、山东省人民政府办公厅关于认真落实企业退休职工中独生子女父母养老补助有关规定的通知鲁政办发2010
8、55号 （6）、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知国办发20066号 （7）、社会养老服务体系建设规划20112015年国办发201160号1.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对菏泽乐源老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置
9、，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目概况1.4.1建设地点菏泽开发区丹阳路与长沙路交界处，距菏泽市区2公里。1.4.2建设规模本项目总投资2.6亿元，占地48亩，建筑面积118852平方米，项目竣工后可接收5000位老年人入住。1.4.3建设内容项目名称层数栋数长宽单栋建筑面积总建筑面积办公室2814141963136老年公寓28层282481257632256老年公寓11层112481257612672老年大学活动中心31802520006000两层门市218020
10、16003200餐饮中心31108.09505404.516213.5医疗康复中心31354515754725快捷酒店61354515759450三层超市315096480014400单身公寓623540140016800休闲健身广场111584063206320总建筑面积（不含广场）118852.5同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。1.5主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模1.1总投资万元31865.391.1.1其中 建设投资万元28246.591.1.2 建设期贷款利息万元01.1.3流动资金万元8001.2建筑面积平方米
11、1188521.3老年公寓床位总数个50001.3.1其中 医护型床位个1400患病老人和残疾人居住1.3.2 全寿命型床位个800供健康老人长期居住1.3.3 健康型床位个2800供健康老人居住1-3年2新增职工人数人2003经济指标3.1投资利润率3.233.2投资利税率3.593.3成本利润率25.683.4内部收益率6.52全部投资3.5净现值（I6）万元27.33.6盈亏平衡点54.223.7投资回收期年12.86全部投资，含建设期2、需求分析2.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均
12、增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（）总人口606580014岁1559岁6080/60014岁抚养比60抚养比总抚养比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 655146 545146 511145 687144
13、 220141 86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.423.226.026.928.230.79.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.3
