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1、上诉人金王电池公司与被上诉人好蓝多房地产代理公司商品房委托代理销土地使用权转让合同纠纷一案安徽省高级人民法院民事判决书（2010）皖民四终字第00024号上诉人（一审原告、反诉被告）：亳州市金王电池有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区环城南路31号。法定代表人：王素琴，该公司董事长。委托代理人：庞华萍，安徽承义律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：亳州市好蓝多房地产代理销售有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区希夷大道3号楼。法定代表人：张胜利，该公司经理。委托代理人：王翔，安徽华人律师事务所律师。上诉人亳州市金王电池有限公司（简称金王电池公司）因与被上诉人亳州市好蓝多房地产代理销售有限公
2、司（简称好蓝多房产代销公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服亳州市中级人民法院（2007）亳民一初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年3月9日公开开庭进行了审理。金王电池公司的法定代表人王素琴、委托代理人庞华萍，好蓝多房产代销公司的委托代理人王翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明：2003年12月9日，金王电池公司以出让方式取得位于亳州市环城南侧（原亳州市齿轮厂）面积为18687.98平方米（28亩）国有土地使用权，并领取亳谯国（2003）字第11号国有土地使用权证。2004年10月26日，金王电池公司与好蓝多房产代销公司签订一份土地使用权出让合同
3、（实际为土地使用权转让合同），约定：转让的土地使用权属于金王电池公司，位于亳州市谯城区环城南路31号，北临环城南路，南靠第二职业中学，西接齿轮厂家属院，东临二高职水泥道路，占地31.243亩；转让价格850万元；好蓝多房产代销公司首付金王电池公司土地转让款260万元，金王电池公司将土地用途变更为好蓝多房产代销公司所须开发综合用地后并交给好蓝多房产代销公司使用，好蓝多房产代销公司再付给金王电池公司400万元，金王电池公司将土地全部交付好蓝多房产代销公司使用后，余款190万元好蓝多房产代销公司必须在2005年12月30日前付清；金王电池公司负责土地使用权的转让手续办理，并承担相关一切费用；金王电池
4、公司负责将变更在好蓝多房产代销公司名下的土地使用权，一个月内将工业用地转变为综合用地，并承担相关一切费用，并且在合同签订前将该土地四界指定给好蓝多房产代销公司；金王电池公司协助好蓝多房产代销公司办理开发和需要的所有手续，所需费用由好蓝多房产代销公司承担；以上协议有一方违约，违约方支付守约方未支付款5%的违约金，若金王电池公司不能按合同约定期限拆除厂房和附属物及相关手续，每延误一天，罚款一万元，以此类推等内容。合同签订后，好蓝多房产代销公司于2005年1月26日取得上述土地使用权并办理了亳国用（2005）字第000307号国有土地使用权证。该土地使用权证记载的主要内容是：土地使用者为好蓝多房产代
5、销公司，用途为工业用地，使用权面积为18687.98平方米（28亩）。金王电池公司在案涉土地使用权办理过户时支付了139788元契税款。好蓝多房产代销公司先后分26次支付金王电池公司土地转让款7621400元，其中包括冲抵的6笔借款。2007年1月9日，好蓝多房产代销公司向金王电池公司出具一份证明，证实剩余878600元土地使用权转让款尚未支付。同年4月，金王电池公司起诉至一审法院，请求判令好蓝多房产代销公司支付所欠土地使用权转让款878600元和金王电池公司代付的契税139788元，合计1018388元，以及迟延支付转让款的违约金。好蓝多房产代销公司提起反诉，请求判令金王电池公司将涉案土地用
6、途变更为开发综合用地并承担相关费用，并支付违约金359万元。一审另查明：2005年3月16日，好蓝多房产代销公司与亳州市房产物业有限公司签订联合开发协议，在涉案土地上开发建设“桐馨园”住宅小区，并于2005年4月19日将涉案土地使用权变更登记至亳州市房产物业有限公司名下。亳州市房产物业有限公司取得了亳国用（2005）字第000327号国有土地使用权证，该土地使用权证记载：土地使用者为亳州市房产物业有限公司，土地用途于2006年6月7日由工业用地变更为综合用地、工业生产（用地比例为办公宿舍50%、生产50%）。一审审理期间，根据金王电池公司的申请，一审法院向亳州市土地市场专项整治工作领导小组办公
7、室进行了调查，调取了该办亳土整办字（2007）18号文件及2007年10月25日亳州市预算外资金现金缴款书。亳土整办字（2007）18号文件载明：亳州市土地市场专项整治工作领导小组办公室同意亳州市房产物业有限公司对案涉土地按商住用地补交出让金差价。亳州市预算外资金现金缴款书载明：亳州市房产物业有限公司已按商住用地补缴案涉土地出让金1118475.6元。一审法院根据好蓝多房产代销公司的申请，委托安徽中建土地评估有限公司对双方当事人争议该宗地的用途由工业用地变为综合用地是否存在差价进行评估。安徽中建土地评估有限公司出具（2009）中地（评）字第059号土地估价报告，结论为：土地使用权出让由工业变更
8、为综合（商住）价格总差额地价（土地总面积18687.98平方米）3999200元。金王电池公司对评估报告的质证意见为：“综合用地”与“商业用地”、“住宅用地”是不同的土地用途，本次评估机构将“综合用地”表述为“综合（商住）用地”并由此作出评估报告，不仅超出了委托的范围和目的，而且有悖法律规定。好蓝多房产代销公司对该评估报告结论的真实性、合法性、关联性均无异议。一审法院认为：金王电池公司与好蓝多房产代销公司签订的土地使用权转让合同合法有效，双方应按合同约定的内容履行。按照合同约定，转让土地的面积为31.243亩，但亳谯国用（2003）字第11号国有土地使用权证和亳国用（2005）字第000307
9、号国有土地使用权证登记该宗地面积均为18687.98平方米（28亩）。好蓝多房产代销公司反诉主张金王电池公司转让的31.243亩土地，实际只有28亩事实成立。根据合同约定该31.243亩土地总价格850万元，故每亩地单价应为272060元（850万元31.243亩=272060元/亩）。本案土地转让价款应以转让的实际面积计算。按照国有土地使用权证书登记面积，好蓝多房产代销公司应支付金王电池公司土地转让款为7617706元（850万元-272060元/亩28亩），现好蓝多房产代销公司已支付金王电池公司7621400元，超出了应付的土地转让款，故好蓝多房产代销公司关于金王电池公司转让土地面积少3.
10、243亩，其可以不支付剩余转让款的理由充分，应予支持。双方当事人在合同中约定金王电池公司将转让土地用途由工业用地转变为综合用地，并承担相关一切费用，但该约定的费用并未实际发生。好蓝多房产代销公司在转让土地上建设的商住楼已销售，其反诉关于金王电池公司未按合同约定将其厂房及附属物拆除及未将该宗地的用途变更为综合用地，要求金王电池公司承担359万元违约金的主张，缺乏相关证据证明，不予支持。双方当事人在合同中约定将转让土地由工业用地变为综合用地，由金王电池公司承担相关一切费用，但双方并未约定因转让该宗地所产生的契税由金王电池公司负担，根据中华人民共和国契税暂行条例第一条关于“在中华人民共和国境内转移土
11、地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”的规定，转让该宗地所产生的契税应由好蓝多房产代销公司负担，金王电池公司要求好蓝多房产代销公司支付139788元契税款的请求应予支持。据此，一审法院经审判委员会讨论决定，依照中华人民共和国民法通则第一百零八条，中华人民共和国合同法第八条、第六十条的规定，判决：1、好蓝多房产代销公司于判决生效之日起三日内偿还金王电池公司所垫付的契税款139788元；2、驳回金王电池公司的其他诉讼请求；3、驳回好蓝多房产代销公司的其他反诉请求。本诉案件受理费13965元，由金王电池公司负担；财产保全费5000元，由好蓝多房产代销公司负担；反诉案件受理费21239元，由好
12、蓝多房产代销公司负担；评估费16000元，由好蓝多房产代销公司负担。金王电池公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、2004年10月26日金王电池公司与好蓝多房产代销公司所签土地使用权转让合同虽约定土地转让面积31.243亩，但同时又注明详见地形测量图，故应以该宗地过户登记时双方所确认的28亩面积为准。2、双方约定的转让价为850万元，包括厂房等地面附属物，并未约定按每亩计价转让，一审法院认定每亩地单价为272060元，并无事实根据。3、经原谯城区公证处（2004）皖亳谯证字第487号公证书公证，双方签章确认的土地及房屋转让协议上明确的转让土地亩数为28亩。过户后的亳国用（2005）字第000
13、307号土地使用权证上载明的面积也为18687.98平方米(28亩)。4、好蓝多房产代销公司与亳州市房产物业公司签订的联合开发协议中约定好蓝多房产代销公司以28亩土地作为其联合开发房地产的投资，且该协议经公证机关公证。综上，好蓝多房产代销公司对转让土地28亩的事实是确认无误的，故请求改判好蓝多房产代销公司支付剩余的土地转让款878600元及迟延支付的违约金。好蓝多房产代销公司未提交书面答辩状，其在庭审中辩称：1、金王电池公司在签订合同时已经取得亳谯国（2003）字第11号国有土地使用权证，明知转让土地使用权的面积为28亩，却在转让合同中与好蓝多房产代销公司约定转让土地面积为31.243亩，说明
14、其有欺诈目的。2、好蓝多房产代销公司购买的是净地，不需要厂房及附属设施。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持一审判决。二审经庭审举证、质证，对一审查明的事实予以确认。二审另查明：依据亳国用（2005）字第000327号国有土地使用权证，案涉土地使用权用途于2006年6月7日由工业用地变更为综合用地、工业生产（用地比例为办公宿舍50%、生产50%）。好蓝多房产代销公司二审当庭表示此变更未缴纳税费。本案二审期间，本院组织双方当事人多次调解，但终因双方差距过大，未能达成调解协议。本院认为：综合当事人举证质证及诉辩意见，归纳本案二审双方当事人争议的焦点是：好蓝多房产代销公司应否支付金王电
15、池公司剩余的土地转让款878600元及承担迟延支付的违约金。经查，金王电池公司与好蓝多房产代销公司在土地使用权转让合同中约定转让土地使用权的面积为31.243亩，同时又约定详见地形测量图等内容；2005年元月21日，案涉土地使用权过户至好蓝多房产代销公司名下，过户后的亳国用（2005）字第000307号土地使用权证上载明的土地使用权面积为28亩；2005年3月16日，好蓝多房产代销公司与亳州市房产物业有限公司签订联合开发协议，并将案涉土地使用权过户至亳州市房产物业有限公司名下，过户后的亳国用（2005）字第000327号国有土地使用权证记载的土地使用权面积也为28亩；好蓝多房产代销公司先后向金
16、王电池公司支付了7621400元的土地使用权转让款，且于2007年1月9日向金王电池公司出具证明，证实剩余878600元土地使用权转让款尚未支付。综合以上四个方面的事实，可以认定，好蓝多房产代销公司对转让土地使用权面积实际只有28亩的事实知道并予以认可，故对其关于金王电池公司交付的土地使用权亩数不符合合同约定，其不需支付剩余土地转让款878600元的主张，不予支持。金王电池公司关于好蓝多房产代销公司支付剩余的土地使用权转让款878600元的上诉请求应予支持。关于金王电池公司所主张的违约金，由于好蓝多房产代销公司未按合同约定向金王电池公司支付土地使用权转让款，故其应按合同约定的未付款部分的5%向金王电池公司承担违约金43930元（878600元5%）。综上，依照中华人民共和国合同法第一百零九条、第一百一十四条，中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，
