office_park项目定位报告12.14

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1、1,京御地产OFFICE PARK 项目定位报告,中国指数研究院 2008年12月,中国指数研究院,China Index Academy,2,前 言,OFFICE PARK，是指低密度、花园式办公的泛称，在国内一般称为商务花园、商务别墅等。它起源于20世纪60年代的美国，目前在许多发达国家已经成为超越或与CBD并驾齐驱的主流办公物业。 它远离喧嚣的城市中心区，具有交通便利、低密度、高绿化率、独栋办公等特点。与CBD的摩天办公大楼相比，它是一种全新的物业类型，更是一种全新的工作方式和生活态度，它代表着一种先进的生产力。 正像王石这样描述硅谷的Office Park：“这里的空气之中都飘满了创意

2、。所到之处，绿树成荫，鸟语花香，所接触到的人，精神饱满、热情洋溢。置身其中，怎么能不令人热爱生活，焕发创造的欲望！”,3,一般认为，以总部基地的出现和成功，标志着中国Office Park的诞生和发展，之后雨后春笋般在北京和上海迅速发展起来了，这主要是由于以下原因而得到了政府的大力支持，并激起了开发商的无比热情： Office Park是社会经济发展的必然结果； 能够实现工业用地开发效益的最大化； 能够快速提升区域价值。,前 言,4,技术路线,5,外部环境分析,国内外Office Park分析,项目地块分析,潜在客户调查分析,项目定位及开发建议,汇报框架,项目经济测算,6, 世界银行研究表明，

3、当一个国家或地区人均GDP在300010000美元之间时，经济会有一个较长的高速增长时期；此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心的多元化发展成为可能， Office Park开始出现，并逐渐呈快速发展态势。 2007年中国人均GDP为2461美元，北京、上海等大城市人均GDP均超过了7000美元。,GDP与Office Park,数据来源：美国房协 中指调查,1965年-1978年，美国迁到郊区办公的大企业数量随着在随着人均GDP增长而不断增加。 当人均GDP在4958-10309美元时，迁到郊区办公的大企业数量出现快速增加。,国外经验和研究表明，当人均GDP突破3000美元时， Office

4、 Park开始发展，当超过5000美元时，会进入一个快速的增长期。,7,数据来源：中指调查、统计局,GDP与Office Park, 2001年北京人均GDP突破3000美元，达到3262美元， 2002年北京的第一个Office Park 项目总部基地诞生； 2002年2008年，北京的Office Park项目个数随着北京人均GDP的增长而不断增加。 2005年，北京的人均GDP接近5000美元时， Office Park项目数量出现了快速增加。,北京的Office Park正处于快速发展时期，项目的开发时机适宜。,8, 北京、河北两地产业梯度明显，北京以第三产业为主，河北以第二产业为主。

5、 北京的第二产业持续下降，第三产业逐渐增加，而河北省的则刚好相反。 依据北京市“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划，未来北京将继续向服务业转变，疏解城区功能，引导产业转移和聚集。 河北作为离北京最近的区域，将是承接北京产业转移的最主要区域。 企业作为实现产业转移和聚集的主体，必然会有一些企业由于商业成本、企业扩张、政策优惠，以及集聚效应等原因主动或被动地从北京中心区向外转移，从而带动北京周边区域Office Park发展。,产业发展与Office Park,河北省产业结构,北京产业结构,数据来源：中指调查、统计局,产业发展带动了Office Park的发展。,9,在国外，伴随着城市化、交通

6、发展和汽车的普及，城市中心逐渐衰落，而郊区则开始活跃起来，人们为寻求更加良好的环境去工作、居住，由此，也就带来了商务花园的规模发展。,北京的城市与郊区一体化为Office Park出现创造了条件。, 北京城市与郊区一体化的发展趋势，加快了郊区基础设施的建设，改善了生态环境，增强了郊区的区域竞争力，给Office Park项目的出现创造了条件。,城市化与Office Park,数据来源：中指调查,北京历年的城市化水平,部分迁到郊区办公的大企业, 近几年北京的城市化发展较快，2007年，北京城市化率为84.5，达到了一个很高的水平，几乎实现了城市与郊区的一体化。,10,京津冀都市圈区域规划 打破行

7、政区划的局限 引导产业转移 促进生产要素在区域间自由流动 促进区域协调发展 项目位于是京津冀三角经济区域的核心，必将是最大的受益体。,区域规划与Office Park,京津冀都市圈区域规划的实施，将加速项目所在区域的经济发展，为项目开发提供动力。,京津冀都市圈区域规划,11, 依据北京总体规划，未来将建设规划11个新城，大兴是北京重点发展的新城之一。 北京大兴2020年的总体规划，把大兴规划为中部一体、东西两翼的发展格局，东西两翼是以京开高速和京津塘高速为发展走廊。 项目位于京开高速连接北京和河北的枢纽位置，属于大兴规划的西翼经济发展带的延长线上，未来将受益于北京特别是大兴区的发展。,周边规划

8、与Office Park,项目位于北京大兴规划发展带的延长线上，有望受到北京发展的强大经济辐射。,项目,大兴规划,12, 北京第二机场的建设时间表已经确定，计划2010年前开建。 北京第二机场选址方案已经提交国家发改委审批，初步定于天津的武清、河北的廊坊，还有北京的大兴。 项目与拟选的几个地方，距离都很近都将受到第二机场影响力的辐射。,大型设施建设与Office Park,北京第二机场的建设，将带动项目所在区域经济的发展，极大的提升项目的竞争力，同时给项目带来发展机遇。,北京第二机场,13,区域价值提升与项目开发必要性,固安工业园区,孔雀城,Office Park,客户/商务配套,生活配套/小

9、镇生活,生产配套/产业基础,商务配套/产业链,客户,生活配套,Office park可以为孔雀城提供潜在客户以及商务配套，同时还可以为工业园区提供商务配套及产业链。 孔雀城可以为Office park和工业园区提供生活配套和小镇生活氛围。 工业园区可以为孔雀城提供潜在客户同时还可以为Office park提供生产配套和产业基础。 Office park、孔雀城、工业园区互相支持、互为依托，最终提升整个区域价值、提高每个产品形态的附加值。,Office park项目的开发建设，将会与固安工业园、孔雀城形成良性互动，共同提升区域价值，实现整体效益的最大化。,14,小结,从国际发展的经验来看，该项目

10、的开发建设，符合社会经济发展规律； 从城市发展、产业发展角度来讲，符合城市发展方向和产业升级、转移的需求； 从区域大环境来说，正好依托京津冀一体化的有利时机； 从实现项目区域价值最大化的角度看，项目建设是十分必要的。,15,汇报框架,外部环境分析,国内外Office Park分析,项目地块分析,潜在客户调查分析,项目定位及开发建议,项目经济测算,16,总体状况, Office Park发展历程 国外的Office Park始于上世纪60年代，其发展经历四个阶段，第一阶段是基于科学研发的工业园区；第二阶段是商务与社区的综合体；第三阶段是商务与社区的综合体和邻里关系得到进一步发展；第四阶段一个人性

11、化的、自给自足的综合社区，即一个配套服务措施充足，可以自给自足，可以提供内部交流空间，而且能够相对独立存在于城市之外的综合社区。 国内的Office Park开始于2002年，丰台科技园的总部基地项目。总体来讲起步较晚，发展迅速，目前正处于第一代到第二代的过度阶段。 目前各主要国家Office Park的发展状况 在欧洲， Office Park已成为主流的办公物业形态；在美国， Office Park地位次于传统的CBD办公物业；在亚洲和澳洲的部分地区， Office Park已经成为和CBD并驾齐驱的办公物业。国内的Office Park项目主要集中在北京和上海，其中北京起步较早，但上海后

12、来居上，无论是开发数量或是开发规模都超过了北京。,国外Office Park已经成为比较成熟的办公物业。中国Office Park起步晚但发展较快，目前整体处于Office Park的第一代到第二代的过度阶段。,17,为了了解国内外Office Park的状况，以便为京御地产Office Park项目定位提供借鉴，我们从国内外选取了在开发理念、项目区位、产品特点、客户情况等方面具有参考意义的56个项目进行调查研究，并从中选取33个典型项目通过资料收集整理，开发商、业主及入驻企业领导的深入访谈和对入驻企业员工问卷调查等方式进行重点研究。,调查说明,18,数据来源：中指调查,国外项目,19,国外典

13、型案例Smales Farm Technology Office Park,距离奥克兰市（新西兰最大城市）CDB区15公里。 北部高速公路通过该商务花园。 距离奥克兰国际机场约60公里，40分钟车程，直升飞机8分钟可达。 距离奥克兰港13公里。 距离主要商业区和餐饮配套区5公里。 毗邻Takapuna高尔夫球场。 2公里范围内有6所中学。 10公里范围内有3所大学。,20,项目总建筑面积为11万平方米，占地10.8公顷，容积率为1.02。 有4栋写字楼：Sovereign、Telstra Clear、Air New Zealand 以及Q4。 每座写字楼都有自己独立的特点以及名称，面向的客户以

14、及展示内容都不同。,国外典型案例Smales Farm Technology Office Park,21,Sovereign House,配套设施： 600平方米的健身中心 900平方米的学前教育学校，可容纳115名儿童。,主要租户为美术设计、环保研究和高新技术研发的企业。 建筑面积14500平方米。 建筑特点： 22米高的箱形落地窗，采光充足。 天花板不铺设管线。,国外典型案例Smales Farm Technology Office Park,22,TelstraClear,配套设施： 地下一层的停车位，具备94个停车位,是园区内最大的写字楼，建筑面积18000平方米。 客户为设计、生态

15、型企业。 建筑特色：采取节能技术，比普通建筑节能30%,国外典型案例Smales Farm Technology Office Park,23,Air New Zealand,配套设施： 地下两层停车场，有56个停车位。 CO2探测器，红外传感器等。,客户：服务类、金融类等。 面积：5,500平方米。 建筑特点：智能设计最为出色，自动感应人员进出控制室内各种设备调节。,国外典型案例Smales Farm Technology Office Park,24,Q4,配套设施：首层1000平方米的餐饮、商业、休闲配套，可供园区内8000人使用。,园区内区位最好的写字楼，银行、餐饮等配套比较齐全，主要

16、功能为创新型企业服务。建筑面积4,200平方米。,国外典型案例Smales Farm Technology Office Park,25,应用了当时最先进的科技，具体如下： 智能楼宇控制 自动反应、控制，达到无人操作以及方便物业管理的目的，同时可以节能30%左右。 高性能建筑 提高了建筑的抗性，延长了使用周期。比如当结构失去耐久性的时候系统会自动检测发出警报，同时混凝土会释放修补材料来对破损结构进行修补来保障临时安全。 绿色建筑技术 对于环境有保护效果。如对于建筑物内废气废水得到妥善处理，既不会污染环境又能够循环利用节约成本。,国外典型案例Smales Farm Technology Office Park,26,停车措施 园区内划分了长期停车区域和短期停车区域，对于车辆实现了有效地分流。短期停车位充足而且免费，针对1020分钟的使用者。长期停车区有计费系统，工作日早9点到