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1、房房地地产产项项目目时时间间计计划划与与企企业业运运营营管管理理14G054-1本本次次培培训训的的内内容容目目录录房房地地产产行行业业的的三三大大核核心心业业务务与与四四大大能能力力模模型型房房地地产产企企业业运运营营管管理理的的三三个个核核心心基基础础房房地地产产企企业业管管理理体体系系核核心心模模块块中中国国房房地地产产企企业业综综合合运运营营能能力力评评估估指指标标体体系系房房地地产产企企业业运运营营管管理理讨讨论论房房地地产产行行业业的的四四大大核核心心业业务务核核心心业业务务星星河河湾湾高高层层产产品品成成功功之之道道示示例例形态户型结构风格花园别墅价格的构成元素龙龙湖湖别别墅墅价
2、价格格元元素素分分析析示示例例万万科科五五类类客客户户细细分分图图解解示示例例万万科科客客户户细细分分与与配配套套产产品品案案例例，详详见见链链接接。对对客客户户特特征征与与需需求求的的把把握握，是是我我们们专专业业判判断断的的基基础础。客客户户关关系系管管理理的的意意义义能能力力价价值值挣钱！挣更多钱！安全地挣更多钱！长远安全地挣更多钱！发发展展阶阶段段起步发展期规模成长期基业长青房房地地产产企企业业四四大大能能力力模模型型阐阐述述运运营营定定位位职职业业经经理理人人经经营营层层与与股股东东本本次次培培训训的的内内容容目目录录房房地地产产行行业业的的三三大大核核心心业业务务与与四四大大能能力
3、力模模型型房房地地产产企企业业运运营营管管理理的的三三个个核核心心基基础础房房地地产产企企业业管管理理体体系系核核心心模模块块中中国国房房地地产产企企业业综综合合运运营营能能力力评评估估指指标标体体系系房房地地产产项项目目运运营营管管理理讨讨论论房房地地产产项项目目开开发发三三级级计计划划管管理理体体系系房房地地产产企企业业管管理理的的三三个个核核心心基基础础有有效效激激励励铁铁杆杆供供方方核核心心员员工工核核心心员员工工定定义义能能够够接接受受企企业业文文化化理理念念、认认同同企企业业核核心心价价值值观观能能够够理理解解企企业业战战略略和和企企业业经经营营策策略略具具备备对对应应岗岗位位的的
4、专专业业与与管管理理能能力力与与同同事事之之间间工工作作沟沟通通默默契契能能否否经经受受企企业业绩绩效效考考核核老老员员工工未未必必是是核核心心员员工工铁铁杆杆供供方方定定义义房房地地产产企企业业供供方方资资源源：政政府府、土土地地合合作作方方、银银行行与与金金融融机机构构、各各类类专专业业供供方方，甚甚至至包包括括客客户户。资资源源上上能能满满足足要要求求、技技术术上上能能满满足足要要求求、管管理理上上能能满满足足要要求求诚诚信信上上一一定定要要有有保保证证，在在业业界界口口碑碑要要好好相相互互之之间间有有足足够够的的信信任任对对我我们们的的项项目目有有足足够够的的重重视视能能够够经经受受履
5、履约约评评估估考考核核关关键键时时刻刻拔拔刀刀相相助助房房地地产产企企业业管管理理的的三三个个核核心心基基础础有有效效激激励励铁铁杆杆供供方方核核心心员员工工本本次次培培训训的的内内容容目目录录房房地地产产行行业业的的三三大大核核心心业业务务与与四四大大能能力力模模型型房房地地产产企企业业运运营营管管理理的的三三个个核核心心基基础础房房地地产产企企业业管管理理体体系系核核心心模模块块中中国国房房地地产产企企业业综综合合运运营营能能力力评评估估指指标标体体系系房房地地产产项项目目运运营营管管理理讨讨论论房房地地产产项项目目开开发发三三级级计计划划管管理理体体系系房房地地产产企企业业管管理理体体系
6、系核核心心模模块块企企业业战战略略（集集团团）与与经经营营策策略略1企企业业组组织织架架构构及及授授权权体体系系区区域域公公司司与与集集团团之之间间的的权权限限探探讨讨：人人事事权权、行行政政权权、财财务务与与成成本本权权、专专业业业业务务权权2核核心心员员工工培培养养与与团团队队建建设设企企业业文文化化传传播播与与弘弘扬扬、核核心心员员工工状状态态、人人才才配配置置、员员工工素素质质培培养养、员员工工考考核核与与激激励励、团团队队建建设设、行行政政建建设设3客客户户关关系系与与产产品品体体系系客客户户状状态态与与需需求求分分析析、客客户户满满意意度度管管理理、核核心心产产品品、产产品品研研发
7、发能能力力4供供方方管管理理体体系系供供方方资资源源配配置置策策略略、供供方方筛筛选选、供供方方录录用用、供供方方评评估估与与激激励励、铁铁杆杆供供方方维维护护5合合约约管管理理体体系系供供方方资资源源选选择择权权、合合约约策策划划、合合同同范范围围划划分分、格格式式化化招招标标文文件件与与格格式式化化合合同同、目目标标成成本本体体系系、动动态态控控制制体体系系、责责任任成成本本体体系系6考考核核与与激激励励体体系系各各项项考考核核指指标标设设计计与与激激励励方方法法7本本次次培培训训的的内内容容目目录录房房地地产产行行业业的的三三大大核核心心业业务务与与四四大大能能力力模模型型房房地地产产企
8、企业业运运营营管管理理的的三三个个核核心心基基础础房房地地产产企企业业管管理理体体系系核核心心模模块块中中国国房房地地产产企企业业综综合合运运营营能能力力评评估估指指标标体体系系房房地地产产项项目目运运营营管管理理讨讨论论房房地地产产项项目目开开发发三三级级计计划划管管理理体体系系中中国国房房地地产产企企业业综综合合运运营营能能力力评评估估指指标标体体系系2012.09与与标标杆杆企企业业运运营营指指标标对对比比(重重点点)指标类别指标名称行业标杆指标地产开发规模510个个项项目目企业整体运营指标人均税后利润人均年开发面积人均效能（净利润人力总成本）开发效率（从拿地定位到开盘）从定位到四证周期
9、定位到融资贷款周期建安目标成本变动率计划完成率资金计划使用情况回款情况产品质量投诉项目、分期现金流回正时间指标类别指标名称行业标杆指标地产WK2010年确定的现金流回正时间20万平方米以下项目2040万平方米项目40万平方米以上项目与与标标杆杆企企业业运运营营指指标标对对比比（不不展展开开讲讲）此此指指标标必必然然会会随随着着房房地地产产行行业业的的调调整整而而出出现现变变化化，项项目目现现金金流流测测算算，全全行行业业会会有有变变化化。指标类别指标名称行业标杆指标地产项目管理核心指标（1）工程合同数量与人员配置铁杆供方选用比例总包单位管理能力总包单位的体制问题供方（总包）有效管理新项目开发核
10、心员工比例项目时间计划管理水平合同结算时间监理费用标准施工图纸深度水平毛坯房改造费用现场是否有专人管技术建筑安装成本水平二次设计与部品确定时间与与行行业业标标杆杆企企业业运运营营指指标标对对比比版权所有不得拷贝指标类别指标名称行业标杆指标地产项目管理核心指标（2）建筑安装成本水平合同签订水平施工工期合理性工程款支付及时性现场是否实现四个总控项目现场管理内业体系设计选材定样、招标影响与主要供方高层沟通频率行政能力安全文明施工工地后勤保证情况五图一致性情况项目档案归档情况与与行行业业标标杆杆企企业业运运营营指指标标对对比比甲甲方方现现场场“四四个个总总控控”小小结结序序号号总总控控名名称称行行业业
11、现现状状甲甲方方定定位位、效效果果与与供供方方反反应应备备注注1计划总控有有，水平不高，供方抗性大强控，现场主动，总包普遍反感，分包反应不一。2总平总控少少，水平低，总包控场，甲方被动强控，现场主动，总包普遍反抗，激化矛盾，分包欢迎。3信息总控散散乱乱，甲方被动，现场紊乱巧控，现场主动，舒缓矛盾，理顺沟通，对那些要求不高的供方有压力。4技术总控少少，甲方能力不足，供方不服，抗性大巧控，现场主动，与供方刚性沟通，供方欢迎，容易与供方交朋友，有利于辅助现场日常管理。指标类别指标名称行业标杆指标地产满意度客户满意度投资者满意度员工满意度与与标标杆杆企企业业运运营营指指标标对对比比版权所有不得拷贝指标
12、类别指标名称行业标杆指标地产设计管理设计周期人均设计面积设计费用标准建筑方案园林方案限额设计关键指标达成率设计差错率（设计错漏变更费用总变更费用）施工图老工程师人员设计项目创新率设计变更截止时间点二次设计与部品确定时间与与标标杆杆企企业业运运营营指指标标对对比比指标类别指标名称行业标杆指标地产采购与合同管理人均招采面积招标文件的标准化份数合同的标准化份数招标周期偏差最低投标入围单位比例暂定工程量合同比例无图分判建筑合同比例战略采购合同额比例清单加图纸合同价格包干比例项目工程合同数量合同结算时间工程款支付及时性与与标标杆杆企企业业运运营营指指标标对对比比(重重点点)指标类别指标名称行业标杆指标地
13、产成本管理人均成本管理面积客户需求决定成本（雅高曲线）是否了解对手楼盘成本经营定位决定成本限额设计关键指标完成率目标成本的偏差率（结算成本目标成本）结算节省金额及比率设计变更率现场签证率成本动态控制一月一清补充预算一单一算率补充预算按合同编流水号率与与标标杆杆企企业业运运营营指指标标对对比比(重重点点)对对手手条条件件决决定定成成本本案案例例项目实施之前的“3个最”与“3个同”：“3个最”最好的发展商的楼盘售价最高的楼盘销售速度最快的楼盘“3个同”同区位的楼盘同总价的楼盘同产品的楼盘百百锐锐成成本本管管理理组组织织成成熟熟度度评评估估指指标标介介绍绍结结论论：可可见见成成本本一一月月一一清清动
14、动态态控控制制的的重重要要性性。指标类别指标名称行业标杆指标地产工程管理人均工程建设面积（工程业务口）现场工地管理人员配置标准工程质量客户满意度铁杆供方选用比例新项目开发核心员工比例项目工程合同数量一级计划中的工程节点完成率标准工期达成率重大安全事故率监理费用标准监理总工程师待遇与与标标杆杆企企业业运运营营指指标标对对比比指标类别指标名称行业标杆指标地产策划营销管理人均销售面积来访客户成交率中大盘项目回头客比例客户成交周期销售去化速度（库存）新盘开盘认筹解筹率房款回笼周期来访客广告推广投放额每户客户成交成本项目营销费用标准产品竞争能力区域竞争能力客户管理能力网络营销能力与与标标杆杆企企业业运运
15、营营指指标标对对比比(重重点点)版权所有不得拷贝指标类别指标名称行业标杆指标地产人人力力行行政政管管理理核核心心评评估估指指标标员员工工平平均均司司龄龄人人力力资资源源管管理理人人员员配配置置行行政政管管理理人人员员配配置置管管理理费费用用利利润润率率管管理理费费用用销销售售产产值值率率人人均均效效能能（净净利利润润人人力力总总成成本本）学学生生兵兵成成长长周周期期员员工工满满意意度度企企业业文文化化建建设设企企业业员员工工年年流流失失率率校校园园招招聘聘违违约约率率后后勤勤关关怀怀能能力力前前台台文文员员专专业业、敬敬业业度度卫卫生生间间清清洁洁卫卫生生标标准准与与标标杆杆企企业业运运营营指
16、指标标对对比比与与标标杆杆企企业业运运营营指指标标对对比比指标类别指标名称行业标杆指标指标开发规模810个项目企业整体经营指标投资回报指标净资产收益率ROE各股东投资收益率投资回收周期盈利指标销售净利润销售毛利润管理费用率销售费用率利润增长率负债指标全口径计息负债率股东权益计息负债率净负债率周转指标总资产周转率（次）资金平均周期2012.07指标类别指标名称行业标杆指标地产城市综合体项目管理关键指标出租面积比开业时间与业态更换时间租租金金回回报报自自有有资资金金退退出出机机制制不同商业业态对项目的影响商业、公共区域设计是否合理设备选型是否合理招商业态与设备管线的关系设备管线改造选址对商业工程项目的影响商业建安成本控制模式合同结构模式与工程范围划分商业项目进度控制模式抢工方式商业运营管理与物业管理的关系本本次次培培训训的的内内容容目目录录房房地地产产行行业业的的三三大大核核心心业业务务与与四四大大能能力力模模型型房房地地产产企企业业运
