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1、描述：上海南京西路商圈是城市级核心商圈，作为上海影响力最大的商圈，南京西路商业业态齐全、业种丰富，涵盖衣食住行的各个方面,商圈区域内投资价值毋庸置疑，且升值空间较大。关键词：商圈投资分析、商业地产投资、商圈上海南京西路商圈区域价值分析一、上海南京西路商圈简介.21.1、上海南京西路商圈简介 . 2二、上海南京西路商圈商业业态布局.22.1、上海南京西路商圈商业业态及品牌. 22.2、上海南京西路商圈房地产市场表现. 32.3、上海南京西路商圈商品住宅分析. 42.4、上海南京西路商圈写字楼分析. 5三、上海南京西路商圈交通规划.6四、上海南京西路商圈特征分析.6五、上海南京西路商圈典型商业地产
2、项目投资案例.7六、 上海南京西路商圈投资分析.86.1、商业商务深度融合造就商业地产投资价值居高不下.8一、上海南京西路商圈简介1.1、上海南京西路商圈简介上海南京西路商圈是城市级核心商圈，南京西路被称为“中华商业第一街”南京路（南京东路及南京西路）的西半部，跨黄浦、静安区。静安区路段东起成都北路，西迄延安西路，全长 2933米，穿越静安寺闹市地区，横贯全境，地形特征好似一把开启致富之门的“金钥匙”，具有明显的区位优势。沿街汇集众多的名特商店，集全区商业之精华。商业年销售额占全区总量的一半，平均每平方米营业面积一年实现利税 7965.52 元，被人们称为静安区的“黄金线”。上海南京西路分三大
3、板块：第一大板块：石门路地区，它东起成都北路、西至茂名北路，这一地区定位为文化传媒、公共活动、办公服务区；第二大板块：以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，三大商厦间将以空中走廊进行连接；第三大板块：展览中心地区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店。二、上海南京西路商圈商业业态布局2.1、上海南京西路商圈商业业态及品牌作为上海影响力最大的商圈，南京西路商业业态齐全、业种丰富，涵盖衣食住行的各个方面。除以上购物中心、百货作为集中型商业体之外，在商圈内纵横交错的数十条沿街商业覆盖了高端零售、餐饮、休闲娱乐、专业
4、服务等各个领域，成为完善商圈功能的重要组成部分；总整体结构来看，南京西路商圈主要业态有三种：零售、餐饮和休闲娱乐。零售业占比 75%,其中百货业和服务专卖占零售业 94%；餐饮业占比 20%，其中中式正餐占 75%，西式正餐仅占 2%；休闲娱乐占 5%，其中影院及室内娱乐占比 75%。商圈整体定位较高，品牌实力强大，国际品牌尤为突出。南京西路商圈引入各类知名品牌 1200个，其中国际品牌达到 550 个，其中 90%在恒隆、梅龙镇、中信泰富开设专卖店或旗舰店。世界顶级品牌 20 多种，占上海拥有全部世界顶级品牌的 90%之多。2.2、上海南京西路商圈房地产市场表现 客流规模和客流贡献率作为上海
5、乃至中国顶级的高级商务区，南京西路商圈的营销遍及长三角并辐射全国。相关机构调研显示：南京西路平时客流量：38 万人次；双休日客流量：万人次；节日长假客流量：万人次；日均客流密度：万人次公里（低于南京东路和淮海路）；客流贡献率最高，比大都市商圈的平均水平高，客流量规模在上海商业中心中排名第五，与国际知名商业街区不相上下。 客源构成与其他都市商圈相比，南京西路外来客流占比重较大，符合外向型的发展趋势。从客流年龄来看，约65%的客群年龄在 20-40 之间。南京西路商圈消费群体构成 租金水平南京西路商圈国际化定位使得商圈租金节节攀升。2014 年达到 90 元/（平方米天）。已经连续五年跻身全球最贵
6、商圈租金前五十（最高排名为 29 位，2011 年）。 出租率作为上海市核心商圈，南京西路商圈出租率较高，达到 95%左右。2.3、上海南京西路商圈商品住宅分析目标楼盘及数量 高档公寓楼、商圈内共计 17 个高档楼盘，楼盘客群特质 年龄 30-55 岁之间、月均收入 8000 元及以上。周边环境优美，自然环境优越、人文环境优雅，有可以深度挖掘的文化背景；社区景观独到、奢侈，社区活动空间大，中庭面积广阔，社区整体私密性好，安防设施周密；建筑密度低，容积率小，建筑形式独特，立面颜色要求高；物业服务精良，体现尊贵；户型大，户型格局追求奢侈、浪费，充分考虑到生活中的每个细节分工到每个房间；精装修为主，
7、装修标准上乘；社区内有项目周全的业主会馆；楼盘单价 25,000 元以上，物业管理费在 3 元/平米/月以上。名 称 位 置 社 区 类型 平 均价 格 社 区居 住规 模（ 人） 门 洞 入 住率皇 家 公 寓 长 乐 路 近 乌 鲁 木齐 中 路 商 务 社区 18000 1320 1 100%福 安 大 厦 江 宁 路 818 号（ 海 防 路 ） 商 务 社区 25000 1320 1 100%隆 安 公 寓 胶 州 路 近 康 定 路 商 务 社区 22000 2640 1 100%伯 龙 公 寓 西 康 路 446 号 近昌 平 路 商 务 社区 23000 1320 1 100%
8、华 通 公 寓 西 康 路 520 号 近康 定 路 商 务 社区 20000 2640 1 100%德 安 大 厦(品 ) 常 德 路 近 昌 平 路 商 务 社区 23000 2640 2 100%新 福 康 里 新 闸 路 888 弄 (北京 西 路 ) 商 务 社区 30000 15840 3 100%静 安 天 星 公寓 镇 宁 路 近 万 航 渡路 商 务 社区 22000 1320 1 100%宝 力 大 厦 常 熟 路 100 弄 10号 (巨 鹿 路 ) 商 务 社区 30000 1320 1 100%天 合 大 厦 康 定 路 近 延 平 路 商 务 社区 18000 26
9、40 1 100%曼 克 顿 豪 庭怡 景 苑 西 康 路 近 新 闸 路 商 务 社区 18000 1320 4 100%2.4、上海南京西路商圈写字楼分析目标楼宇及数量 甲级写字楼、商圈内共计 40 幢，楼宇客群特质 年龄 25-49 岁之间、月均收入5000 元及以上。单层面积达 1000 平方米或以上 ；层高达 2.60 米或以上 ；平均得房率为 60%-65%或以上 ；位于浦东或浦西的中央商务区，有便捷交通；租户包括知名本地或跨国企业 ；高端的交房标准 ；高质的建筑施工 ；楼层可灵活分隔 ；宽敞的大厅及通道 ；高效的中央空调系统 ；专业的物业管理；充足的停车设施 ；基本的后备电源系统
10、；高效的电梯管理系统 ；充足的洗手间设施 ；合格的通讯系统，以支持话音及数据传输。三、上海南京西路商圈交通规划南京西路交通十分便利，周边环绕 3 条地铁线路：2/12/13 号线，周边有 10-20 个公交站点，经过近 40 个公交路线，上海火车站、北艾路杨高南路、广中路水电路等，经过95/328/184/604/21/79/98/975/823/547/36/25/869/申方专线/南新专线路等四、上海南京西路商圈特征分析商圈位于上海市静安区中心地段，以南京西路为核心，东起成都北路，西至延安西路，全场 1.5公里，与轨道交通 2 号线、7 号线的两个站点相连，商圈覆盖面积 1.8 平安公里左
11、右。商圈定位高档，区域内商业项目繁多，为梅泰恒为代表，包括购物中心、百货、商业街区、特色商业、精品商业等，汇聚了大量国内外一线品牌、高端品牌，购物、餐饮、娱乐、服务业态齐全。截至 2013 年，商圈内整体商业规模超过 120 万平方米，纯商业规模已超过 50 万平方米，是辐射上海的市级商圈，也是全国知名的高档城市商圈。南京西路商圈坐拥老上海的核心地段，同时也是地标性休闲、文化、旅游区，保留了大量传统文化、海派文化、名人故居及保护建筑，以静安寺、静安别墅、香樟花园、美琪大戏院等为代表，成为融合传统与现代的最具代表性的上海市旅游文化地标。五、上海南京西路商圈典型商业地产项目投资案例南京西路商圈在商
12、业构成上以购物中心和百货形态为主，所占比例分别为整个商圈的 50%和30%，约 9.0%特色商业街供人休闲娱乐，又因处于上海顶级商务区之一，其商务配套占比高达10%。上海南京西路如今是世界名牌奢侈品的斗秀场，世界知名零售商在中国布点的首选。在中安名品长廊中，汇聚了 50 多家品牌，形成了名表、珠宝和饰品三大特色。在顶级商圈“梅泰恒”中，集结了众多世界顶级的服饰、包袋品牌。与此同时，不断有世界知名品牌向南京西路进军，争奇斗艳，姹紫嫣红。Louis Vuitton、Cartier、Hermes、TIFFANY、PRADA、Dior、等世界奢侈品牌不胜枚举。南京西路已经将奢华物欲打造到了极致，若说南京西路是物欲天堂，这或许一点都不过分。在寸土寸金的市中心，两千多米长的街道两旁商铺林立，当夜幕降临霓
