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1、1,【 上 】,3,月號,2,城市化的进程中，城市资源的价值被不断推高，对城市价值集约化分配和高效率利用的内在需求，是城市小户型公寓滋生、壮大并获得持久市场生命力的真实背景。 当城市发育到一定的阶段，小户型公寓终于有机会脱离似是而非的产品形态，逐步获得主流认同与独立地位一方面与“郊区物业”遥相呼应，各自代表了城市动物们在大都市背景中“融入”与“逃逸”两种极端化的居住倾向，另一方面也呼应了特定生命阶段的特定需求主题。 说明：世联在习惯上将城市公寓分为小户型公寓、服务型公寓、酒店式公寓和城市豪宅公寓四种基本类型。本期内容将聚焦于北京区域小户型公寓产品特征和趋势的探讨。,1,引言一：“城市巢穴”,3
2、,供应：对阶段性供应放量的解读： 有需求：产品与首置刚需相契合； 易转化：对于相对苛刻的技术条件有很好的适应性，对于不同用地属性有较强的兼容性； 好去化：价格僵持期，以精装修、商业（综合）产权、（相对）劣势地块为题，开发商容易获得极具“吸引力”的促销工具和极具“合理性”的让利借口，达成阶段性快速回现的目标； 小户型公寓成为现阶段市场条件下： “优越的快速现金流产品” 客户：现阶段在构成上呈现“刚需”带“投资”的特征，刚需以婚房或过渡性居住为主；北京较低的租金回报水平之下，目前入场的投资客以保值性长线投资为主。两类客户对产品的取向没有较大差异，此类产品的基本属性是： “总价控制”和“居住导向”
3、价值：由于小户型公寓产品的固有特征，此类项目的价值体系越来越呈现两元化的解构特征 “城市资源整合度”&“小空间居住方案” 前者具有先天特征，促成置业动机，决定价格平台；后者需要后天打造，影响置业决策，构成加分因素。,2,引言二：新阶段、新命题,4,“浓缩”Vs“舒适”,3,小空间居住方案之 “两大矛盾”,低总价 Vs 价值感,“小”问题：面积局限、大进深、高梯户比、不通透、朝向限制,保留一个较大的完整空间,用足采光面、落地凸窗、保证层高、浅色内装、多用镜面,避免过碎的空间划分，以软隔断、垂直分区代替硬质墙体，保留灵活使用可能性,设计中前置对晾衣、工作台、宠物等生活细节需求的考量,空调/新风系统
4、改善室内居住感受,储物空间“无孔不入”、系统化、用足垂直空间,“卫生间革命”：导入人体工学，挤出空间水分，提高使用舒适度,定制化家电和集成化家具设计,电梯分组分段；整合层公共空间，平衡公摊与空间感受,5,“浓缩”Vs“舒适”,3,小空间居住方案之 “两大矛盾”,低总价 Vs 价值感,“低”问题：倾斜展示重点、提升软性附加、强化个性感召,强化精装修的价值展示能力,公建风格外立面放大城市展示价值,携手品牌供应商，“定制”、“特供”放大品牌附加值,大堂、电梯公共空间的材料、设备、设施使用频率高，成为价值展示重点,特色亮点配套：总有一点人所不备，我所独有,独特的符号识别系统：系统化的个性张扬和自我归属
5、,提供一个“体面的”社区会客厅,业主组织/话题事件提高软性附加值,6, 看点一：精装修平台标准 看点二：三大基本产品指标：户型面积区间 / 得房率 / 梯户比,北京 最新小户型公寓大搜查！,7, 北京最新小户型公寓大搜查,NO.1金地名京,项目简介： 区位：东四环四惠桥东北方向，紧邻四惠地铁站 占地面积：4.5万平米 建筑面积：12万平米 容积率：2.3 绿化率：35% 楼座：8栋住宅楼1栋商业楼,8,梯户比： C座两梯4户 E座两梯6户 F/G/H座两梯5户,面积区间：（建筑面积） 60平米左右一居 85-89平米一居半,户型A： 建筑面积：58.08平米 套内面积：44.94平米,户型B：
6、 建筑面积：89.60平米 套内面积：70.34平米,90-120平米两居 135-140平米三居 57-140平米LOFT,得房率： C座77.8% D座77.4% F/G/H座78.5%, 北京最新小户型公寓大搜查,9,精装修对外报价： 3000元/平米，赠送家具、家电及部分软装； 精装修标准： 室内装修标准 （1）厨房 地面：优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌） 墙面：优质墙砖（诺贝尔或相同档次品牌） 洗衣机：西门子或相同档次品牌 冰箱：西门子或相同档次品牌 烤箱：西门子或相同档次品牌，部分户型无 燃气灶：西门子或相同档次品牌 抽油烟机：西门子或相同档次品牌 洗碗机：西门子或相同档次品牌（部
7、分户型） 消毒柜：国产品牌（部分户型） 橱柜：科宝博洛尼或相同档次品牌 洗池及龙头：弗兰卡或相同档次品牌 台面：日本可乐丽 垃圾处理器：安娜海姆或相同档次品牌,两居户型精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,10,精装修标准： 室内装修标准 （2）卫生间 地面：优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌） 墙面：优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌） 座便器：KOHLER（科勒）品牌 洗手盆：KOHLER（科勒）品牌 淋浴房：钢化安全玻璃淋浴房 浴缸：KOHLER（科勒）品牌 面盆、水龙头：KOHLER（科勒）品牌 淋浴房龙头花洒：KOHLER（科勒）品牌 （3）卧室 地面：优质实木复合地板 墙面：高级壁纸，局
8、部高档环保涂料 （4）每户配送更衣柜和储物柜 （5）起居室及餐厅 地面：实木复合地板，部分户型高档石材 墙面：高级壁纸、局部高档环保涂料,三居户型精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,11,精装修标准： 室内装修标准 （6）开关、面板 西门子 （7）室内可视对讲 液晶彩色显示屏：霍尼韦尔或相同档次品牌 （8）门窗 入户门：钢质入户门（霍曼或相同档次品牌） 高级电子锁：凯特曼或同等档次 内门：钢质户内门 （霍曼或同等品牌），推拉门除外 外窗：优质断桥隔热铝合金窗 ，部分户型局部LOW-E玻璃、部分户型局部三层中空防噪玻璃。 （9）新风系统 公共区域装修标准 （1）大堂、候梯厅走廊 地面：首层高
9、档石材；二层以上高级地砖 墙面：首层高档石材，局部高档环保乳胶漆；二层以上高级墙砖，局部高档环保乳胶漆,LOFT户型精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,12,精装修标准： 公共系统 供水系统：市政自来水管网，自动变频供水 热水系统：提供生活热水 预留电热水器接口 中水系统：小区设有中水处理系统 供电系统：双路供电 燃气系统：市政燃气 管道燃气入户 供暖系统：市政热源、地板采暖，部分户型散热片采暖 制冷系统：冷暖空调 三星或同等品牌 电话系统：预留电话接口 电视系统：有线及卫星电视接收系统 预留接口 网络系统：光纤到小区，宽带入户，预留网络接口；会所及大堂可无线上网 消防系统：自动报警系统，
10、消火栓灭火系统，燃气报警系统 安防系统：保安监控系统，主动式红外线防盗系统、巡更自动管理系统，各户均有可视对讲系统及紧急报警按钮 电 梯：OTIS或同等档次；,精装修细节照片, 北京最新小户型公寓大搜查,13,NO.2 设计师广场,项目简介： 区位：位于西四环南路1号，看丹桥西南角 占地面积：17949平方米 建筑面积：99206平方米 容积率：3.8 绿化率：30% 楼座：由4栋23或26层高层塔式酒店公寓及大型综合商业组成, 北京最新小户型公寓大搜查,14,梯户比： 三梯14户,面积区间：（建筑面积） 3255平米零居（主力户型） 92平米一居（少量）,户型A： 建筑面积： 48.60-5
11、1.16平米 套内面积： 35.06-35.81平米 得房率： 约70%,户型C： 建筑面积： 54.20-56.46平米 套内面积： 39.11-39.52平米 得房率： 约70%,得房率： 约70%, 北京最新小户型公寓大搜查,15,精装修对外报价： 2500元/平米，赠送家具（衣柜、写字台、电视柜），家电及部分软装； 精装修标准： 室内装修标准 （1）开放式厨房 地面: 高级石材、高级实木复合地板 墙面：采用诺贝尔档次的瓷砖或装饰面板 顶棚：高级乳胶漆，局部造型天花或配饰线 橱柜：整体橱柜，含地柜和吊柜，采用依耐斯或同档次产品标准 五金件：龙头、洗菜池采用美国摩恩或同档次产品标准 电磁炉
12、：西门子或同档次产品标准 抽油烟机：西门子或同档次产品标准 冰箱：西门子或同档次产品标准 微波炉：LG或同档次产品标准 灯具：防雾筒灯,厨房精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,16,精装修标准： 室内装修标准 （2）卫生间 地面：采用高级大理石 墙面：采用高级大理石铺装，内墙或采用部分玻璃与室内空间分割 顶棚：局部吊顶 门：玻璃门或高级实木复合门 淋浴间：钢化透明玻璃隔断淋浴间；或浴缸采用美国科勒或同档次产品标准 洁具：科勒或同档次产品标准的洗面盆和座便器，洗面盆配石材台面 五金件：龙头、花洒、采用德国汉斯格雅或同档次产品标准；毛巾环、毛巾勾，浴巾架、手纸架、马桶刷件，梳妆镜采用美国摩恩或
13、同档次产品标准 电器：西门子或同档次产品标准的洗衣机一台 灯具：高级防水灯具及镜前灯,卫生间精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,17,精装修标准： 室内装修标准 （3）客厅、卧室 地面: 采用高级实木复合地板，复合木踢脚 墙面：高级壁纸或局部高档木饰面 顶棚：高级乳胶漆，局部造型天花，配饰线，窗户上方设高级窗帘盒或窗帘杆 家具：多功能组合柜一个、高档固定整体衣帽柜一个（内设隔板、横杆，轨道史丹利） 灯具：高级灯饰 （4）部分户型进门玄关 地面:高级大理石铺装 墙面：高级壁纸 顶棚：高级乳胶漆，局部造型天花 （5）门、窗 户门：“金隅北木”或同档次实木复合木质三防门，配高档电子锁具和大尺寸猫
14、眼 外窗：高级免检断桥铝合金双层中空外窗，开启方式为外旋并配进口五金件，开启扇配纱窗 （6）可视对讲： 三星或同档次产品标准的液晶可视对讲机,零居室精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,18,精装修标准： 公共区域装修标准 （1）外立面 外墙外保温，主体墙面采用干挂高级石材，局部采用不锈钢或树脂幕墙装饰 （2）首层大堂（层高5.8米） 地面：进口石材拼花铺装 墙面：大理石造型铺装、局部高档木饰，配饰局部镜面和不锈钢 顶棚：高级乳胶漆及艺术造型天花，配高级灯饰 单元大门:高级不锈钢门，配可视对讲磁卡门禁系统 （3）首层电梯间 地面：进口石材拼花铺装 墙面：进口石材铺装，局部镜面或不锈钢做造型
15、顶棚：艺术造型吊顶，配高级灯饰,（4）电梯轿厢 电梯门套：石材铺装 首层电梯门：高级钛金不锈钢 地面：大理石拼花铺装 墙面:采用钛金镜面不锈钢配扶手 轿顶：高级配饰 （5）标准层走廊 地面：花岗岩铺装，配踢脚线 墙面：高级乳胶漆，局部配大理石或花岗岩装饰 顶棚：配现代风格吸顶灯 （6）标准层电梯前室 电梯门套：石材铺装 地面：大理石拼花铺装 墙面：石材铺装，正对电梯口的墙面做艺术装饰造型 顶棚：配现代风格的声控吸顶灯 （7）安防系统 在首层大堂和电梯轿厢内安装24小时监控设备，公寓，车库及各出入口设监视摄像机，具有24小时摄像监控系统, 北京最新小户型公寓大搜查,19,精装修标准： 公共系统
16、通讯：预留网络、电话、电视插座，采用西门子或同档次标准的开关面板和插座，预装卫星电视系统 有线电视：预留有线电视及国际卫星电视系统接口 空调：分户式空调系统，采用LG或同档次产品标准分体式空调 电梯：日立高速电梯。三台群控 供电：社区双路供电，每户独立电表与开关箱 供水：市政供水，提供24小时生活热水 供暖：市政集中供暖，采用地板采暖形式 消防系统：大堂及电梯厅设烟感自动报警系统，消防喷淋系统和消火栓系统 停车系统：车位智能停车场管理，采用自动道闸管理系统，含住户的读卡出入与临时车辆的取卡-收费处双重管理 一卡通出入管理系统：业主持非接触挂件型卡可畅行所有门禁，各单元门禁采用近距离读卡器，车库出入口采用远距离读卡器。,公共区域精装修照片, 北京最新小户型公寓大搜查,20,NO.3 鼎城（e托邦）,项目简介： 区位：石景山区 阜石路与杨庄东路交叉口 占地面积：65355平方米 建筑面积：220158平方米 容积率：3 楼座：鼎城e托邦位于鼎城的南侧，全精装小户型，1-5层为商场，6-15层
