《沈阳公寓报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳公寓报告（66页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、沈阳公寓报告,2011年9月22号,内容提要,一、前言,三、沈阳公寓的发展历程,四、沈阳各区域代表性别墅项目分析,四、沈阳在售、将售公寓情况,二、公寓的含义和分类,四、沈阳各区域代表性别墅项目分析,五、沈阳公寓精装修状况,六、总结,前言,公寓楼市报道 国家楼市政策 沈阳主要楼市政策及对公寓产品的影响,GO,7月公寓项目表现突出，成交面积同比增长149.41%。但同时，我们也看到，7月份新增商品住宅的上市量却同比下降25.3%，在供求关系相对健康的背景下，上市量的下降却显出了市场冷静又乐观的一面。 2011年7月，沈阳房地产市场商品住宅成交量为13650套，成交面积为123.33万平方米，同比增
2、长10.42%，环比增长8.78%。其中，普通商品住宅7月份共计销售12879套，成交面积1132769平方米，比去年同期增长了7.05%，销量小幅增加，但环比增长却达到了9.44%。 7月，公寓产品成交面积为50695平方米，相较去年同期20326平方米而言，增长幅度达到了149.41%，成为市场投资者新的选择。而在受众群体较窄的别墅产品市场成交面积为49836平方米，同比增长30.24%，成绩斐然。对比普通商品住宅的增长幅度，可以看出，政策因素对改变商品住宅的产品结构还是起到了决定性的市场导向作用。,公寓楼市报道,国家楼市政策,沈阳主要楼市政策及对公寓的影响,二环内限购：已拥有1套住房的本
3、市户籍居民家庭、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房。 限贷：首套住房首付不低于三成，无贷款利率优惠；二套住房首付不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；三套住房停止贷款。,限购政策：商业性质不限购 贷款政策：50%首付，利率上浮10%，不能使用公积金。,住宅,公寓,公寓一般位于二内，二环内住宅限购，公寓不限购。 多套住房贷款受限制，公寓多套也能够贷款。,公寓市场火热,租房增多，租金上涨，投资公寓出租更有利可图,国家宏观调控房市致使开发商融资困难重重，销量下滑，为
4、迅速回笼资金推出市场需求强烈的小户型产品,公寓的含义和分类,公寓的含义和分类 住宅公寓 商务公寓 酒店式公寓,GO,公寓的含义、分类,公寓的含义：要了解公寓的含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇（Multifamily Houshing）。这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位（Unit），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（Apartment Building）。,住宅公寓,住宅公寓和普通住宅差别不大，每层多梯多户，华丰嘉德广场就是9梯2
5、4户，面积一般以小户型40-70为主，户型设计上采用模糊双厅概念，厨房和卫生间面积很小，控制面积，控制总价。不少采用高挑高，做LOFT公寓，用空间换面积。但是也有超大面积的公寓，如英国的海德公园一号的“楼王”，面积达1858，不过沈阳市场上的住宅公寓基本都是小户型的。,商务公寓,“商务式服务，公寓式管理”，尤其受中小企业及创业者偏好。投资者可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大，价格相对写字楼低，首付和贷款均有较大吸引力。从商务公寓整体配套上看既可以舒适家居生活又可以便捷气派的商务办公。目前沈阳市场上商务公寓主要还是以商务为主， 符合商务公寓的发展趋势，避免商与住的横向干扰。,酒店式公寓,
6、“酒店式服务，公寓式管理”，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。户型从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务,彰显气派。,沈阳公寓的发展历程,沈阳公寓发展的时间轴 沈阳公寓的代表项目,GO,沈阳公寓市场发展时间轴,酒店式公寓刚刚起步，沈阳公寓市场初步形成,2002-2003,公寓市场爆发期，供应量迅速上升，公寓项目由之前的10个上升50多个，供应面积超过250万平。,2004-2005
7、,国家打压投资性购房，公寓市场受影响，市场趋向平淡，重新进行调整,2006-2007,公寓市场卷土重来，除传统区域外，一环内遍地开花。上市量较高。,2008-2009,国家加大对房地产的调控，公寓市场有所回落,2010,2011,受住宅市场的限购令影响，和政府的公建化要求，公寓产品再次走红，诸多项目扎堆上市。,20022003年,20042005年,20062007年,20082009年,当代程式 五里河大厦 腾龙国际公寓 金茂国际公寓 中润国际 金园大厦,1世界 SOHO新天地 女人街 博润大厦 地王白金国际公寓 盛华苑文化公寓 银信商座 百利保大厦 年华国际公寓 汇宝新天地国际广场 海悦国
8、际公寓 德郡7号 希尔斯联邦 格林自由城 行宫 昌鑫置地广场 五里河城等,曼哈顿广场 海润国际 银河国际 万达新天地 海韵广场 皇城酒店公寓 第一商城,钻石星座 铁西万达广场 兴华大厦 曙光大厦 诚大数码国际广场 丰瑞威士顿广场 亚洲时尚公寓 锦联经典名座 领先国际,2010年,沈北国际广场 华府新天地璞堤公寓 鑫汇国际 长江国际公寓 沈北国际广场 新华公馆天玺 皇家国际公寓 沈阳国际贸易中心 上新阶,沈阳公寓市场发展-代表项目,2011年,华润置地凯旋门 中建峰汇广场 M5爱慕城QQ公寓 新世界名汇 群升沈阳新天地 莫比国际 夏宫城市广场 茂业天地金廊1号 朗勤泰元中心 奥园会展广场 龙之梦
9、畅园 瀚都国际 华丰嘉德广场 步阳国际 京城中心 北一路万达广场 天润广场 凤凰城凤凰公寓 和泓国际 红星国际 茂业东方时代广场 阳光100米娅公馆 沈阳华强城,沈阳在售、将售公寓情况,沈阳公寓位置分布 沈阳公寓价格分布 和平区公寓 铁西区公寓 沈河区公寓 大东区公寓 皇姑区公寓 浑南新区公寓 沈北新区公寓,GO,万科滨河国际公寓,和泓国际,茂业中心,京城中心,嘉德广场,世茂五里河,五里河城,朗勤泰元中心,钻石星座,金街,铁西万达广场,置地广场,红星国际,假日国际,第一商城,莫比国际,瀚都国际,华府新天地,天玺,领先国际,凤凰城,龙之梦畅园,天润广场,中粮大悦城,丰瑞威士顿广场,明城国际,黎明
10、国际广场,曙光大厦,新华国际公寓,荣兴国际澜调,亿丰时代广场,中建峰汇广场,锦联经典名座,中街,五里河,太原街,奥体,长白岛,北 站,沈阳公寓基本分布,阳光100米娅公馆,万锦和平里,铁西万达广场,铁西 十字金廊,万恒领域,北 行,沈北,沈阳华强城,皇家国际公寓,沈阳公寓基本分布在城市中心（中街、太原街）、区域中心（北行，铁西十字金廊）、金廊沿线（北站、五里河）以及新兴区域（沈北、浑南）。主要还是分布在二环内。,中街 11000元/平米,五里河13000 元/平米,太原街 11450元/平米,奥体 7100元/平米,长白岛 8000元/平米,北站 14750元/平米,沈阳公寓价格分布,铁西 十
11、字金廊 8500元/平米,北行 8250元/平米,沈北 5340元/平米,北站、五里河价格最高，处于 塔尖位置；中街、太原街次之； 铁西、长白、奥体处于中间；沈 北处于塔底部 沈北、长白岛、奥体板块基本 是清水房，所以均价进一步降低,和平区公寓分布,和平区的公寓产品主要分布在太原街、三好街、五里河以及长白岛。太原街、三好街以及五里河区域是成熟的商业区域，地理位置优越，周边配套成熟；长白岛区域的公寓主要为河景高层住宅公寓。从放量上看，主要是2011年下半年集中放量。主力面积为40-50。,和平区公寓价格,和平区在售的项目价格最高的是凤凰公寓为13500元/，最低的是万科城滨河国际公寓为7500（
12、清水），区域均价为9500元/。其中2个项目为清水房，其它都为精装修，装修标准最高的是3000元/，最低800元/，均价为1600元/。太原街和五里河的价格基本破万，高于长白岛的8000元/和三好街的9000元/。,和平区公寓产品面积,和平区的公寓主要集中在太原街、五里河和长白岛三个板块 面积区间：40-180 主力面积：40-80 面积段有140以上的只有半岛领向和新世界名汇，其中半岛领向是复式产品，定位是商住分离，不在同一平面内，避免横向干扰；新世界名汇依托自身的酒店打造高端产品，大面积理所当然。,和平区公寓产品价格,清水,公寓性质：精装修商务公寓为主 销售均价：精装8000-13500元
13、/ 装修标准：1000-3000元/,住宅公寓个案和泓国际,和泓国际共两栋公寓， 7月开盘出售B栋，为3梯9户，分别为37、40、54、65平米的产品。 B栋公寓共260户左右，1-3层商业，4-31层为公寓，共260套。 总计共推出260套，开盘当天，售出约200套左右，去化率达到76.9%。 推售的公寓产品起价6800元/平米，均价8300元/平米，装修标准1500元/平米。,B栋,去化情况：售罄,A户型：93平 B户型：66平（主力面积） C户型：98平 D户型：69平,住宅公寓个案万科城滨河国际公寓,户型,价 格：7000-8000元/ 是否精装：清水 楼 层：32层封顶 标 准 层：
14、3梯11户,区域特点：政府规划的高级住宅区域，沿岸河景环绕，自然风景秀丽，是和平区的后花园。TOP品牌开发商扎堆进驻，是一个成熟的地产板块，配套较完善。 公寓特点：长白岛区域的公寓产品以河景高层住宅公寓为主，某种程度上是小户型住宅的替代品。总体来看长白岛的公寓产品刚发展，处于起步阶段。 客户置业目的：主要以投资为主，少部分为小户型自住刚性需求。 客户区域特征：和平、沈河地缘性客户居多，少量外地人购买，过渡性居住兼顾投资。 客户职业特征：包括私企老板、企业高管、公务员等。,和平区客群分析,长白岛板块,区域特点：今天的太原街，已经成为时尚和潮流的代名词，商贾云集，商业氛围浓郁，投资以及租赁市场十分
15、活跃，随着太原南街商业氛围的逐渐成熟，太原街商业地产南北不均衡现象日渐淡化，尽管太原街板块土地供应量十分有限，但公寓、写字间、商铺、网点等投资型产品仍十分丰富，商业地产发达程度首屈一指。 公寓特点：商务公寓为主，价格在各板块中处于高位，如新世界名汇的开盘价约定在20000元/。 客户置业目的：商务公寓投资占绝大部分，住宅公寓投资和自住各占一半。 客户区域特征：沈阳市内客户占主体，以和平和沈河居多。 客户职业特征：小公司老板、白领阶层、企业高管等,太原街板块,铁西区的公寓产品主要集中在十字金廊沿线和北二路沿线，该区域发展日趋成熟，交通、商业配套日趋完善，是铁西的商务中心区域。项目主要以商务公寓为
16、主。,铁西区公寓分布,铁西区公寓价格,2011年下半年集中放量，主力面积为30-60。去化率在90%以上。 价格表现均价在8500元/。以精装修为主。精装标准平均为1500元/。沈阳站附近的瀚都国际12000元/，超十字金廊的8500元/的价格。,北一路万达广场2011年5月开盘销售，6月底全部售罄。,铁西区公寓产品面积,铁西的公寓主要分布在十字金廊 面积区间：20-105 主力面积：30-60 铁西区最小的面积是北一路万达广场的21，华润置地凯旋门是铁西唯一有面积段过百的项目，该项目其它系列产品定位高端，所以公寓项目面积段选择在60-105，不小也不算太大。为了控制总价，华润凯旋门的公寓产品并没有选择精装修。,公寓性质：精装修商务公寓和清水住宅公寓 销售价格：精装8000-12000元/ 精装标准：1000-3500元/,铁西区公寓产品价格,清水,住宅公寓个案华润凯旋门,华润置地凯旋门 项目
