第七章投资性房地产课件

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1、第七章 投资性房地产,第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的处置,第一节 投资性房地产特征与的范围,一、投资性房地产的概念 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。,特征： 1.投资性房地产是一种经营性活动； 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；企业用于生产经营的房地产作为固定资产核算，房地产开发企业用于销售的房地产作为存货核算。 3.投资性房地产有两种后续计量模式，包括成本模式和公允价值模式。,二、投资性房地产的范围,（一）属于投资性房地产的

2、项目 1.已出租的建筑物，是指企业以经营租赁方式出租的建筑物； 2.已出租的土地使用权，是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权；,注意： 1)已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 2)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不能确认为企业的资产，也不属于投资性房地产。 3)母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产的，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产。但是从集团角度来讲，该房地产属于集团的内部资产，不能作为投资性房地产核算。,3.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 注意： 房地产开

3、发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。,（二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。如：企业经营管理的饭店 2.作为存货的房地产。例如房地产开发公司开发的商品房。,（三）需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目,1.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为

4、投资性房地产。 2.企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。,3.关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。 4.企业拥有并自行经营的旅馆、饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。,注意：闲置土地不属于投资性房地产。,说明：下列各项，适用其他相关准

5、则： 自用房地产，适用固定资产、无形资产 作为存货的房地产，适用存货，销售收入适用收入 企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用建造合同 投资性房地产租金收入和售回租回，适用租赁,【例1单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的是（ ）。 A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物,【答案】B 【解析】选项A属于企业的存货；选项C属于无形资产。选项D，企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，所以不能确认为投资性房地产，也不属于企业的资产。,第二节 投资性房地产的初始计量,一、投资性

6、房地产的确认和初始计量 (一)投资性房地产的确认 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： 1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,(二)投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 注意：能够确认为外购的投资性房地产，就房产而言，应该是在购入时就对外出租；外购的持有并准备增值后转让的土地使用权可以确认为投资性房地产。如果是购入并打算日后出租的房屋，不能作为投资性房地产核算。,2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使

7、用状态前所发生的所有必要支出构成。 注意：建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。例如地震、台风、洪水等导致发生的非正常损失，应该计入到营业外支出。,【例2】 208年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。208年10月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。208年11月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均为1 000万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计

8、量模式。,甲企业的账务处理如下： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产600（1 0003 000）200（万元） 借：投资性房地产厂房 10 000 000 贷：在建工程 10 000 000 借：投资性房地产土地使用权 2 000 000 贷：无形资产土地使用权 2 000 000,3.非投资性房地产转换为投资性房地产的成本，应按“投资性房地产转换”的原则来确定。,二、与投资性房地产有关的后续支出 （一）资本化的后续支出 满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；例如出租过程中建筑物的改良支出。 注意：资本化的后续支出通过“投资性房地产-厂房（在建）”科目核算。,【例3

9、】 208年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。,甲企业的账务处理如下： （1）208年3月15日，投资性房产转入改扩建工程： 借：投资性房地产厂房（在建） 14 000 000 投资性房地产累计折旧

10、6 000 000 贷：投资性房地产厂房 20 000 000 （2）208年3月15日12月10日 借：投资性房地产厂房（在建） 1 500 000 贷：银行存款等 1 500 000,（3）208年12月10日是，改扩建工程完工： 借：投资性房地产厂房 15 500 000 贷：投资性房地产厂房（在建） 15 500 000,【例4】208年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11月1

11、0日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本1 000万元，累计公允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。,甲企业的账务处理如下： （1）208年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：投资性房地产厂房（在建） 12 000 000 贷：投资性房地产成本 10 000 000 公允价值变动 2 000 000 （2）208年3月15日11月10日 借：投资性房地产厂房（在建） 1 500 000 贷：银行存款 1 500 000,（3）208年11月10日，改扩建工程完工 借：投资性房地产成

12、本 13 500 000 贷：投资性房地产厂房（在建） 13 500 000,（二）费用化的后续支出 不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（借记“其他业务成本”等科目）。,【例5】甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1万元。 本例中，日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入当期损益。 甲企业的账务处理如下： 借：其他业务成本 10000 贷：银行存款等 10 000,第三节 投资性房地产的后续计量,一、后续计量原则 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 注意：同一企业只能采用一种模式对所有投资性

13、房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,1、成本计量模式 在成本模式下，应当按照企业会计准则第4 号固定资产和企业会计准则第6 号无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照企业会计准则第8 号资产减值的规定进行处理。,核算要点 : (1)设置“投资性房地产”科目核算； (2)要按期（月）计提折旧或进行摊销，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。 (3)应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”，贷记“投资性房地产减值准备”。,2、公允价值计量模式 前提：根据本准则第

14、十条规定，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。,采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同

15、一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。,核算要点 : (1)同样要设置“投资性房地产”科目核算 (2)和采用成本模式计量的区别是采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。,( 3)设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。 资产负债表日， 借:投资性房地产(公允价值变动) 贷:公允价值变动损益 或做相反的会计分录。 待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目。 (4)取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。,【例6】甲企业为从事房地产经营开发的企业。207年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90 000 000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。207年l2月31日，该写字楼的公允价值为92 000 000元。208年12月31日，该写字楼的公允价值为93 000 000元。,甲企业的账务处理如下： （1）