商业地产设计的要素与节点

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1、商业设计的要素与节点,日本 丹青（中国）集团 董事总经理,乔 崎 商业设计的要素与节点 2011-5-21,目 录,一. 公司介绍,二. 商业设施的分类 三. 交通、 动线规划 四. 停车位数量计划 五. 配置和平面规划 六. 商业环境设计,七. SC优秀案例及发展思考,2011-5-21,商业设计的要素与节点,什么样的空间可以吸引人？,这是丹青社公司介绍开篇中提出的问题。,试想一下。,在一个空无一人的地方，你能描绘出吸引多少人的空间？,好的空间不仅可以将人们聚集起来，还能打动他们的心。 给人带来惊讶与感动的空间，还会产生出新的相遇和发现。,而我们的理想就是要创造出这样的能够让人们永远铭记于心

2、的空间。 在那里有一种力量，它可以扩大人们的交流圈，营造出热闹非凡的景象。,2011-5-21,商业设计的要素与节点,什么样的“商业空间”可以吸引人？,接下来让我们这个专业的设计公司来回答这个问题。,首先，请允许我介绍一下我们的公司及整个集团。,接着，作为一个资深的商业设施开发项目的领导人，,我将谈一下SC设计的要素与节点 ，通过几个中日SC的优秀案例 和各位分享我认为的一些有意义的比对。,2011-5-21,商业设计的要素与节点,团队力量 Network 为客户解决任何课题，我公司拥有各领域的专家,丹青商务股份有限公司 设备维护办公服务保险租赁 旅行代理业 Game 股份有限公司 集会活动等

3、的企划运营,丹青研究所 第一个专门从事文化设施 展示研究的研究所 丹青 Mall 管理股份有限公司 商业设施的运营管理,丹青 Humanet 股份有限公司 人才派遣介绍业 丹青 TDC 股份有限公司 关东地区个案的制作施工管理 欧洲驻在员事务所（法国）,Group Network 丹青创艺设计咨询（上海）有限公司 北京丹青嘉辉建筑装饰有限公司,INTERSPACE TIME股份有限公司 大型商业设施的设计 丹青 Display 股份有限公司 百货商店的集会装饰展示品及 展示设备的制作销售 商业设计的要素与节点 2011-5-21,Malls Value,管理 监理,在大型商业设施开发中的服务理

4、念 以Malls Value Management的想法为基础，从8个切 入点着手，提供有关商业设施开发的各种服务 。 Marketing,Facilities,Planning 设施规划,Research 市场营销 调查研究,MD,Planning MD规划,Malls Value Management,Entertainment Tenant Design Leasing 使人愉悦 Management 店铺 的设计 构想 Management Quality Control,Environmental Tenant 注重环境 工程品质,Property Management 资产 管理,

5、、分析、评价市场现状及其将来性的市场研究调查 、SC设施功能规模配置等级开发工程等主导计 划的设施规划。 、建立周全的MD战略与MD规划，以提升SC价值实现的 方向性。 、以MD战略为基础，直接把握企业动向，为业主获得优 秀的入住店铺进行提案。 、将商品、服务、环境视为接待顾 客的整体，实现商品、 服务、环境三位一体的综合娱乐设施规划。 、关注环境，建造善待地球善待人类的设施。 、从软硬件两方面，灵活扎实地推进从初步确定承租商 直至开店的工程质量管理。 、以面向SC价值的维持、提高、改善为宗旨的资产管理。 商业设计的要素与节点 2011-5-21,在项目开发中承担的业务内容,Planning,

6、-综合开发计划（主题理念）,-开发构想（结构、区域、规模设定等）,-展开（业态、运营、促销、表现等的展开） -投资计划（投资、模拟收益核算）,Design,-规划设计 -室内设计,-主题环境设计,-导示、标识、美工设计 -公共艺术品设计 -设计监造,Produce/Direction/Consulting,-综合开发/项目推进/咨询,2011-5-21,商业设计的要素与节点,商业设施的分类,2011-5-21,商业设计的要素与节点,商业设施的分类 SC = Shopping C enter 购物中心 商铺总面积在1500 以上； 主力店以外的商铺不少于10家；,SC的分类 商业设施, 如有主力

7、店，则该店面积不超过 整体面积的80%（主力店以外商 铺面积在1500 以上的情况除外） 经常举行促销及信息发布活动。 按 地理位置划分 所谓shopping center*（购物 中心），是指一个集规划、开 发、持有、管理营运为一体的 商业服务设施集合体，内设停 车场。根据它的布局、规模、 构成，提供多样性、便利性、 舒适性、娱乐性等等的选择， 作为满足居民购物需要的地方 自治团体设施，担负着城市机 能一翼的功能,位于城市繁华地带地铁站交 通便利的、时尚型购物中心 都市型SC 郊外型SC 消费者主要以自驾车方式前往的， 离城市相对较远的购物中心 都市型商业性大楼 位于城市繁华地带, 非购物中

8、心型商业性大楼,不同类型的商业设施成功与否，关键在于【适合】其所对应的消费者， 创造出【满足】其消费特点和功能的空间。 商业设计的要素与节点 2011-5-21,交通、动线规划,2011-5-21,商业设计的要素与节点,交通、动线规划 .交通、通路的规划 【都市型商业性大楼】的消费者以步行为主； 【郊外型SC】的消费者则多以自驾车方式前往，因此停车场的动线规划尤其重要（如图1）。 【都市型SC】的消费者会选择地铁 、公交车 、自行车 、自驾车等各种交通方式前往 ，因此需要制定立体 、 多元的动线规划。,图1,图2,商业设计的要素与节点 2011-5-21,交通、动线规划,2. 入口通道的规划,

9、 通往项目用地的车道，与周边道路的宽窄、车道数量、交通流量、十字路口走向及是否有规划中道路 等交通条件有着密切联系，需整体考量把握。, 从周边道路进入项目用地的车道，原则上以右转IN、右转OUT为主（条件受限实现时，可考虑增长左 转车辆等候线长度、增加信号灯等的措施）。, 项目用地中如设有大型停车场时，为避免交通堵塞，应将出入口向内退让，设置入库车辆等候线。 出入口的宽度一般在8米（IN、OUT各一条车道）至10米（IN一条车道、OUT两条车道）。（此点还 需符合该区域交通规定）, IN、OUT在不同通道时，宽度一般在6米，并且尽量不与其它用途车道交叉。,2011-5-21,商业设计的要素与节

10、点,交通、动线规划,3. 导(动)线规划,项目用地的内部动线大致可分为主要客流动线及服务用动线两种，其中主要客流动线还分为行车动线 和步行动线。这些动线尽量做到不相互交叉。, 步行动线需做到没有高低落差（无楼梯），没有栏杆等障碍物阻挡。 服务用动线需考虑到货物搬入、搬出的时间差 。, 大型搬入车辆行驶道路原则上最宽不超过2.5米，最长不超过12米。 确保货物装卸区域与收/发货地点距离不超过22米。, 卸货区需考虑到噪音、气味、光线及尘土等因素，尽量避免影响到周边居民。 行车动线一般原则上为双向单车道。（避免超车出现事故） 以规划出“易进、易出”的设施动线为准则。, 行车路线连贯（例：入口平面立

11、体停车场停车场最高层平面出口）, 一般道路通往停车场的通道设置等待避让车道，以减少缓和设施出入口对交通带来的拥堵。 项目用地内主车道为防止车多拥堵，因设置为双向单车道，宽度控制在6米至8米。 设置有大型平面停车场的设施，项目用地内的环形车道转弯处角度大圆滑。,2011-5-21,商业设计的要素与节点,交通、动线规划 4. 停车场规划 停车场合理规划是一个商业项目成功与否的重要因素。 首先要遵守建筑法及交通法中关于停车场的相关规定， 另 外 从 利 用 者 和 管 理 者 的 立 场 出 发 ， 制 定 【 安 全 、 便 利 的 设施】的规划方案。,入口,入口,直角停车,平行停车,图3 车辆动

12、线 商业设计的要素与节点 2011-5-21,交通、动线规划 4. 停车场规划 A、大型商业设施停车场规划要点： 动线简单、明了。 好停、好找的停车场，最大程度地为消费者减轻由于停车带来的心理负担，才能得到消费者的支持。 充分、有效地利用停车场空间，才能确保所需停车位数量。 最远的停车位离入口距离不超过100米 超市入口附近需设置推车存放处 设定500个停车位为一个区域，并针对每个区域设置出入口斜坡，便于利用和管理。 停车路线最好与建筑呈直角，平行容易发生事故。 停车场通道确保在5.5米至6米左右，即使是单向车道也需要保证该宽度。 停车位大小,宽2.5,aa. b. c.,一般车位：宽2 5米

13、，长5米； 大型车辆车位：宽2.5米，长6米； 残疾人用车位：宽3.5米，长5米。,商业设计的要素与节点 2011-5-21,交通、动线规划,4. 停车场规划,B、车道、斜坡、立体停车场规划：, 通往商业设施入口设置在从平面停车场、道路上容易看到的位置； 平面停车场立面停车场平面停车场，整条动线要确保连续贯通； 上下移动动线与平面移动动线分离原则 约每每500 个车位 设置一条斜坡通道；, 坡度（或叫坡比）一般1:9，在连接处则要更缓些1:12（法规基准是1:6以上）, 比起IN车流量， OUT车流量更需优先、重点考虑。（由于出库时如遇拥堵会导致停车费用增加）。,2011-5-21,商业设计的

14、要素与节点,交通、动线规划,停车场的种类：,平面停车场（广场式） 机械式停车场,电梯式 垂直循环式 水平横移式,立体停车场,自行式停车场,楼顶立体停车场 楼房式立体停车场,多层式 多层式 斜坡式, 跃层式 简易立体停车场,多层式,斜坡式,跃层式, 不用斜坡，效率高 因为通道和停车位是兼用的，很容易堵车。 因为停车位是斜的，容易发生事故。, 容易与商场各层地面相对应。 不用斜坡，效率高。, 一般，好用。 对用地形状要求不高，具有灵活性。 要考虑斜坡面积。 FL. 商业设计的要素与节点 2011-5-21,停车位数量计划,2011-5-21,商业设计的要素与节点,停车位数量计划,停车位数量计划,就

15、是在开始具体策划工作之前，结合市场调查结果、项目发展策略以及各种已知条件， 设定与设施相匹配的停车位数量。,数量计划有以下一些基本要点： 确认国家建筑法相关规定。 总销售额与商业面积的关系。 每个停车位与总销售额的关系。, 停车场配置率 = 每100平米销售面积应配置的停车位数量。, 出租面积系数（出租率） = 商业总面积/楼面建筑总面积（减去停车场面积） 停车位粗略计算,2011-5-21,商业设计的要素与节点,停车位数量计划 都市型商业性大楼停车场面积规划事例 面积规划 占地面积：2310m 2 楼面建筑总面积：17589m 2 出租面积：12210m 2 停车位：100辆（垂直升降停车楼） RF,酒店 660m 2 酒店 660m 2,12F,14F 13F,酒店 660m 2,商务酒店（400间）,酒店外形,11F 10F,酒店 660m 2 酒店 660m 2,专有面积 660m2 X10层=6600m2,道 路,垂直升降 停车楼,总面积 924m2 X10层层=9240m2 出租率=71.4%,商务酒店（400间） 专有面积 660m 2X10层 =6600m2 总面积 924m 2X10层 =9240m2 出租率=71.4%,道 路 垂直升降 停车楼,酒店 66