新《石家庄市物业管理 条例》讲座,,一、简介,1、《石家庄市物业管理条例 》的法律地位 《石家庄市物业管理条例》属于石家庄市人大常委会制订的地方法规，其上位法是《物权法》国务院《物业管理条例》2、《石家庄市物业管理条例》制订与修编 原《石家庄市物业管理条例》2003年9月5日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 ，2004年5月28日河北省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准实施《石家庄市物业管理条例修订案》即：新《石家庄市物业管理条例》2009年11月28日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过），河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准， 2010年3月1日开始实施二、逐条解析,第一章 总则 第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例第一条释义：,本条指出了新《石家庄市物业管理条例》立法目的和制定依据第二条 本市行政区域内物业管理活动适用本条例 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或专业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第二条释义,依据国务院《物业管理条例》将“物业管理企业”变更为“物业服务企业”；将“业主公约”变更为“管理规约” 增加了：专业服务企业也属物业管理的范畴 物业企业管理、服务活动的依据是《物业服务合同》第三条 本市各级人民政府应当创造条件，逐步推行住宅类物业和非住宅类物业实行物业管理，提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业第三条释义,逐步推行住宅类物业和非住宅类物业实行物业管理，不再是一句口号为实现这个目的，各级人民政府应当创造条件 保障通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，是各级人民政府的义务第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作 县（市）、区房产行政主管部门对辖区内的物业管理活动进行监督管理 高新技术产业开发区管理委员会在市房产行政主管部门委托范围内，负责对辖区内的物业管理活动进行监督管理 各级人民政府财政、发展改革、规划、建设、价格、城市管理、公安、民政、卫生、人防等部门在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理第五条 街道办事处、乡镇人民政府协助所在区域内房产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理，负责调解物业管理纠纷，组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。
城市社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，依法调解社区内物业管理纠纷；可以列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议；可以设置公益性工作岗位，加强物业管理相关工作第五条释义,我个人认为本条制定有瑕疵： 突出了居委会在物业管理活动中的特殊地位，涉嫌凌驾于业主、业主委员会、物业服务企业之上，容易导致身居居委会要职的小区业主成为小区的特殊主体 依“法”调解物业管理纠纷？居委会应当受《居民自治组织法》的调整，而非《物业管理条例》，也就是说：居委会不具备这个职能这是市物业处借鉴裕华区的经验，在全国物业管理方面搞的创新，值得商榷第二章 业主及业主大会 第六条 房屋的所有权人为业主业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务 第七条 一个物业管理区域应当成立一个业主大会 物业管理区域的划分，应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素，由县（市）、区房产行政主管部门确定 分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，只有单一业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责 业主人数较多不便于召开全体业主大会、经多数业主同意的，可以以单元、幢或一定建筑面积、业主人数为选举单位，推选业主代表参加业主大会第九条 已交付使用的物业业主入住率达到百分之五十以上和入住建筑面积达到百分之五十以上的，物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当指导成立业主大会业主大会的成立可以首先组成业主大会筹备机构，负责业主大会成立的具体工作业主大会筹备机构，由业主代表、街道办事处或乡镇人民政府代表七至十一人组成 筹备机构业主代表所占比例不得低于组成人员的二分之一业主代表由业主自愿报名，由街道办事处或乡镇人民政府确定业主代表应当由热心为业主服务、责任心强、具有一定组织能力的业主担任第九条释义,本条规定了成立业主大会的时机：主入住率达到百分之五十以上和入住建筑面积达到百分之五十以上 本条还规定了街道办事处或乡镇人民政府在成立业主大会工作上的职责仅仅是“指导”第十条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约； （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定； （四）业主委员会不履行职责的，责成其恢复履行职责； （五）选聘、解聘物业服务企业； （六）筹集和使用住宅专项维修资金； （七）决定改建、重建建筑物及其附属设施； （八）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
（基本上是国务院《物业管理条例》的第十一条）,第十一条 首次业主大会应当选举产生业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构业主委员会由五至十三名委员单数组成业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生 业主委员会应当履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）组织业主委员会的换届、改选、增补；,（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，制止并向有关行政管理部门报告物业服务企业损坏业主权益的行为； （五）监督业主管理规约的实施，督促业主交纳物业管理等依照合同应当缴纳的费用； （六）接受业主、使用人对物业服务企业的投诉； （七）配合街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会做好本住宅区的社区管理工作； （八）业主大会赋予的其他职责第十一条释义,本条规定业委会不仅监督物业服务企业，同时业监督业主管理规约的实施，督促业主交纳物业管理等依照合同应当缴纳的费用；注意：这里用“缴纳”而不是“交纳”第十二条 业主大会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开业主大会会议由业主委员会召集。
五分之一以上业主提议召开业主大会的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议业主委员会不组织召开的，十分之一以上的业主可以联名向物业所在地的县（市）区房产行政主管部门申请，要求召开业主大会会议受理申请的房产行政主管部门应及时督促召开召开业主大会时，应当于十五日前通知全体业主，业主委员会应当做好业主大会会议纪录第十二条释义,本条规定了召开业主大会的时机和临时召开的条件，以及救济渠道 时机：业主大会议事规则的规定“定期”召开 条件：五分之一以上业主提议 救济渠道：十分之一以上的业主可以联名房产行政主管部门申请 第十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持业主委员会选举结果和选举情况报告、管理规约及业主大会议事规则到县（市）区房产行政主管部门备案，并将业主委员会选举结果、管理规约及业主大会议事规则在物业管理区域内公示业主委员会备案和公示事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案并公示第十四条 业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会具有约束力业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动第十五条 业主大会集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会决定事项可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加 由业主推选的业主代表参加业主大会，应当事先征求和如实反映所代表业主的意愿 业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使表决权第十五条释义,本条规定了业主大会决定事项的形式： 1、集体讨论； 2、书面征求意见 业主大会决定事项的前提条件： 专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加 第十六条 业主大会制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举或改选业主委员会，选聘和解聘物业服务企业，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意第十六条释义,本条规定了重大事项的决策条件： 1、选聘和解聘物业服务企业：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 ； 2、决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第十七条 业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的县（市）、区房产行政主管部门应当予以制止，责令限期改正或者撤销其决定，情节严重的，可暂停其活动并通告全体业主： （一）业主委员会的行为违反法律、法规和政策规定的； （二）业主委员会的行为危害社区安定和社会稳定的； （三）业主委员会侵害业主合法权益的第三章 物业服务企业 第十八条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，从事相应资质等级的物业服务 从事物业管理的人员，应当取得相应的资格证书，定期参加相应的职业教育培训第十九条 物业服务企业应当按照规定定期接受房产行政主管部门的资质核定拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务第十九条释义,资质核定是物业主管部门对物业行业控制市场准入的行政许可行为 物业行业门槛太低，物业企业鱼目混杂，加强监督检查力度有利于物业行业的健康发展第二十条 物业服务企业享有以下权利： （一）按照物业服务合同进行相应管理； （二）按照物业服务合同收取服务费用； （三）对装饰装修活动进行监督； （四）对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为，要求责任人停止损害； （五）依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。
第二十条释义,物业服务企业依据在小区内行使管理权的依据是 收取服务费的依据也是《物业服务合同》约定 物业费包含两种性质的费用： 1、业主应当“缴纳”的物业费，主要指：公共设备设施的维修养护收取依据：《物权法》 2、业主应当“交纳”的物业服务费：主要指：物业服务企业的服务成本、税费、利润收取依据： 《物业服务合同》,第二十条释义,对装饰装修活动进行监督手段： 1、监督装修公司可采取控制入场，控制使用电梯搬运建材等手段； 2、监督业主私拆乱建：只能收取装修押金 如何才能合法收取装修押金——《物业服务合同》中约定《物业服务合同》没有约定，装修押金就成了乱收费，将被业主举报第二十一条 物业服务企业应履行下列义务： （一）按照物业服务合同要求提供物业服务； （二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况，并进行公示； （三）公示物业服务合同约定的收费项目和标准； （四）公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况； （五）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序；。