2012年济南4-5月市场月报

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1、2012年济南4月市场月报,山东众盛智联营销策划有限公司,1,市政规划,2,房地产市场,3,政策环境,目录,政策环境,近阶段实质性政策出台的频率较低。主要为中央领导人对行业调控的表态发言。国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议，指出要坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复，进一步明确了调控的决心。由于现阶段全国房价已出现大范围下降局面，在现有政策不放松的前提下，销售不畅及资金压力将使得房价逐步向合理化的方向回归。 通过中央高层的表态表明，市场对暂时不会进一步收紧房地产政策的预期在增加，但政策在短期内也不会出现放松的可能性。,4月4日 福建、上海、江苏、浙江四省（市）经济形 势座

2、谈会 温家宝：尽快出台预调微调措施,4月1日至3日，温家宝在广西、福建等地就经济运行情况进行调研。他明确表示，要根据形势变化尽快出台预调微调措施，同时做好政策准备，留有相应的政策空间。,政策内容,业内人士分析认为，温家宝的讲话或可看作预调微调的发令枪打响，接下来可能出台多项政策措施。在货币政策方面，温家宝指出，要兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险，“有针对性地适时适度调节”。与之对应的是，央行货币政策委员会首季度例会已经释放出预调微调信号。会议时隔一年后首次指出，下一阶段要综合运用多种货币政策工具“引导货币信贷平稳适度增长。”市场普遍猜测，为了调节流动性，二季度央行仍会延续一

3、季度灵活的公开市场操作，不排除下调存款准备金率的可能。,解读,4月10日 最高人民法院 关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征 收补偿决定案件若干问题的规定,政策内容,最高人民法院 4 月 9 日上午对外发布了关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规范，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。自2012年4月10日起施行。,解读,行政强制法和国有土地上房屋征收与补偿条例自颁布实施以来，有关市、县级人民政府申请人民法院强制执行房屋征收补偿决定问题成为社会关注焦点，法院的审判

4、、执行工作也面临许多新情况、新问题。该司法解释的出台和实施，有利于从制度上理顺房屋征收与补偿工作秩序，防范强制执行过程中发生违法和侵犯被征收人合法权益的事件。,4月24日 住房和城乡建设部 关于进一步加强房屋建筑和市政工程项目招标投 标监督管理工作的指导意见,政策内容,住房与城乡建设部发布关于进一步加强房屋建筑和市政工 程项目招标投标监督管理工作的指导意见，提出将加大招 标投标过程公开公示力度，房屋市政工程项目招标不得设定 与招标项目的具体特点和实际需要不相适应的不合理条件限 制和排斥潜在投标人。,解读,据业内人士介绍，这些不合理条件一般是设置多种或过高的门槛，或要求具备多种资质。通过这些不合

5、理的条件，将很多投标人挡在了门外。实际上，我国目前进行的资质管理本身就有问题，资质很多却并没有因此而使建设工程质量提高，原因就在于实践中资质是可以相互被借用的，有没有资质并不能真正反映其专业能力。同时应当降低门槛，使更多的人参与竞标，以确保公平。,4月5日 山东省国土资源厅 山东省继续实行差别化用地政策 严格限制两高一资,山东省国土资源厅近日表示，今年山东省将继续实行差别化 用地政策，严格限制“两高一资”行业用地需求，重点支持欠 发达地区、科技创新等项目合理用地，确保保障性住房和 “三农”的用地需求。,政策内容,解读,山东省国土资源厅表示，在实行差别化用地政策的过程中，将严格限制“两高 一资”

6、行业(高耗能、高污染和资源性行业)、低水平重复建设和产能过剩行业 用地，但对通过淘汰落后产能、兼并重组提升企业竞争力、促进产业良性发 展需要用地启动周转的，给予政策支持。,国家住建部政策研究中心主任秦虹表示，未来房地产企业将出现新变化，房地产证券化投资成为新趋势。秦虹表示，今年房产税政策将会扩大试点，将集中在有限的若干个城市，但试点城市还没有最终确定，需要地方政府的配合。,5月9日 住建部 明确年内扩大房产税试点,政策内容,据悉，财政部会同国税总局、住建部已经对重庆、上海两地进行个人住房征收房产税试点的效果展开评估，相关工作仍在进行当中。业内人士预计，第二批试点城市在征收方案上参考“上海模式”

7、的可能性较大。第二批试点城市很可能主要针对的也是新增购房需求，即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也会得到足够的保护，只会对超出面积之外的部分进行征收。,解读,住建部近日表态：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复”。继续落实好包括住房限购在内的各项抑制投资、投机性需求的政策措施。同时要采取有效措施，特别是要增加普通商品住房用地的有效供应。再者，密切关注市场走势，做好政策预案。利用市场调整期加快研究推进长效机制建设，进一步完善金融税收政策，稳步推进房产税改革试点，加快推进城镇住房信息系统建设等基础性工作。,5月18日 住建部 关键期定调：继续限购 决不让调控

8、反复,在近一个时期，市场回调还将是整个房地产市场发展的主基调。当前整个房地产市场朝着调控的预期方向在发展，以自住为目的的真实住房需求很大，投资、投机性购房空间已被大大挤压。住建部将发挥各种有利因素的积极作用，抑制和化解各种不利因素的影响，坚持供需双向调控，促进市场平稳发展和房价合理回归。,政策内容,解读,与现行规定有所不同，变化之一是囤地捂盘或将出局，变化之二是资质认定更加严苛。征求意见稿中的部分条款明显倾斜于大型企业，对新进企业和小企业的限制则较大，中小房企的发展将更加困难。提高门槛可以避免过多资金流向房地产开发市场，减少房地产行业的经济泡沫。,5月18日 国务院 房企资质认定趋向严苛 囤地

9、捂盘或将出局,政策内容,实施时间超过 10 年的房地产开发企业资质管理规定即将重修。国务院法制办公布该规定重修的征求意见稿，拟将各级房企资质认定条件大幅提高。其中，一级、二级、三级资质认定条件中，注册资本由“不低于 5000 万元、2000 万元和 800 万元”分别提高至“以货币形式实缴注册资本不低于 2 亿元、1 亿元和 5000 万元”。此外，所有房企如果存在囤地、捂盘、哄抬房价等行为可被吊销资质。,解读,5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝 在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开六省经济形势 座谈会。温家宝表示要把稳增长放在更加重要的位置，准确 分析和判断形势，及

10、时适度预调微调。在提到房地产市场时 ，强调温家宝指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施 差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加 普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地 产市场平稳健康发展。,5月18-20日 六省经济形势座谈会 温家宝：稳定房地产市场调控政策,此次，总理强调“稳定”两字，巩固了市场对暂时不会进一步收紧房地产政策的预期。业内人士表示，房地产市场受两方面政策影响，一是宏观经济政策，二是房地产调控政策本身。“预调微调”并不等于楼市的宏观调控放松，“稳定增长”意味着，在一段时间内不会再出调控新政策。,政策内容,解读,目前市场上经常有房地产开发商宣传“临湖”

11、概念,临湖项目开发如何规范是一个热点问题。届时，该规定的出台预示着开发商将无法进行“临湖”项目开发，违者将会予以相应的责任追究。,5月10日 山东拟出新规定 开发商项目将不准“临湖“,政策内容,山东省拟出台山东省湖泊保护条例，以加强湖泊生态环境保护，日前该条例草案会签稿在省政府法制网面向公众征集意见。草案会签稿规定,在湖泊流域范围内,县级以上人民政府环境保护行政主管部门和其他部门应当严格执行禁止与限制开发建设的产业名录,优先安排 无污染的项目。据介绍,目前该产业名录正在制定中,条例正式实施以前,将会予以公布。,解读,5月16日 济南市国有土地上房屋征收范围内未登记 建筑认定和处理办法出台,该办

12、法是为规范国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定和处理行为,适用于济南市五区内(含高新技术产业开发区)国有土地上房屋征收范围内未登记建筑的认定和处理。,政策内容,对国有土地上房屋征收范围内的未登记建筑,具有三种情形之一认定为违法建筑。三种情形包括:未取得相关建设审批手续,且未经有关部门批准的建筑；房屋征收冻结通告发布后,在征收范围内新建、改建的房屋以及扩建房屋的新增部分；超过批准期限的临时建筑。对认定为违法建筑的，不予补偿，并按违法建筑拆除规定予以拆除。该办法即日起施行,有效期五年。,解读,5月29日 济南城市绿化条例细则出台,济南市政府日前印发济南市城市绿化条例实施细则,新规定自 6 月 1

13、 日起实施,有效期五年。新细则鼓励机关、企事业单位及社区居民开展楼(房)顶绿化和垂直绿化。经验收合格后,每平米奖励 80-100 元 。,政策内容,济南市政府出台该实施细则,是为了保护和改善生态环境,加快城市建设步伐。,解读,根据央行最新公布的数据计算，此次下调存款准备金率将释放流动性4200 亿元左右。专家表示，央行的这一举措属意料之中，是国家出于刺激整体经济水平发展的角度而做出的相对调整，房地产行业只是其中一个受益面。对于房地产市场来说有一定的缓和作用，但作用有限。对楼市的直接影响是首次置业的信贷需求将得到满足，从而支持了楼市的成交量好转。但目前限购政策仍在严格执行,只要限购不放开,楼市大

14、势也难以改变。投资和投机型购房者无法入市,房价也不存在快速上涨的推动因素。,5月12日 下调存款准备金率0.5个百分点,政策内容,解读,中国人民银行5月12日宣布，2012年5月18日起，从下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是年内第二次下调存款准备金率，距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金近三个月。下调后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20%和16.5%的存款准备金率，回到 2011年4月21日之前的水平。这也是自去年11月30日中国央行宣布近三年来首次“降准”之后，连续第三次下调。,从2003年开始，别墅市场连续发布了用地禁令，在日前公布的关于做好 201

15、2 年房地产用地管理和调控重点工作的通知上，国土部门再次重申“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”,这已是9年来第5道“禁墅令”。而此次“禁墅令”相比以往更为严厉，足见政府严抓狠打的决心。,5月21日 国土资源部 不得以任何形式安排别墅类用地,政策内容,解读,国土资源部 18 日公布今年全国住房用地供应计划显示，今年全国计划供应保障性安居工程和中小套型商品房用地 13.68 万公顷，占全国住房用地供应计划的 80%，并要求各地合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。,市政规划（4月）,济南市各区都在进行重点项目推进，加快区域城市建设，历城区

16、加快 重点工程建设；天桥区借由滨河新区规划，核心区南扩一公里；槐荫 区借着“十艺节”的机会投资千亿大力建设；高新区打造汉峪金融商务 中心区。各区的建设及发展需要各行业尤其是房地产业的大力支持， 在城市建设的过程中，房地产仍有发展的巨大潜力。 个人住房信息系统的建成以及全国联网，为查询个人住房信息提供了 便利，防止炒房行为的发生，同时也为保障房的申请等工作提供了便 捷的服务。 道路建设成为济南市近期建设的重点工程，西客站路网建设拆迁和完 善，刘长山路西延线预计 10 月份竣工，2012 年 12 月份开工改造 纬十二路、南段建设 BRT 车道，二环西路工程预计 2013 年 5 月完 工，一系列的路网改造工程将缓解济南的交通压力，提升区域价值。,市政规划（4月）,历城区确定 2012 年 195 个重点项目 总投资 1090 亿元 3月31日的历城区重点工作推进大会中，历城区围绕发展实体经济、加 快城市建设、创新社会管理、优化发展环境四个方面的安排部署，确定 2012年的重点项目195项，总投资 1090