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1、第七章 物业管理法律制度,第一节 物业管理概述,一、物业与物业管理 （一）物业 广东省物业管理条例第2条规定：本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。 物业由四部分组成：（1）供居住或非居住的建筑物本体，包括建筑物自用部分和共用部位。（2）配套附属设备。（3）配套公共设施。（4）建筑地块。 物业管理一般以物业区域为单位进行。,第一节 物业管理概述,“物业”与“房地产”的区别： 1所指对象不同。 2适用环节不同。 3称谓领域不同。,第一节 物业管理概述,（二）物业管理 物业管理条例第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企
2、业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,第一节 物业管理概述,二、物业管理的类型 （一）委托服务型物业管理 指现代物业业主将自己物业委托专业机构进行管理，是典型的物业管理方式。 按照内容又可分为：（1）管理为主的委托管理；（2）出租与管理服务并重的委托管理。 （二）自主经营型物业管理 指物业业主不委托专业机构而由自己直接实施管理，是传统的物业管理方式。 根据使用和经营方式分为：（1）自有自用型；（2）自有出租型。,第一节 物业管理概述,三、物业管理的内容 （一）常规管理 （二）特约服务
3、（三）多种经营,第二节 物业管理法律关系,一、物业管理法律关系概述 主要存在民事法律关系和行政法律关系 二、物业管理法律关系主体 （一）业主、非业主使用人、开发商 1业主 房地产开发商为第一业主；物业的购买人，即物业的所有权人为各小业主。 2非业主使用人物业的承租人和其他实际使用物业的人 3开发商 开发商签订前期物业管理合同，并作为住宅等物业出售合同的附件。 （二）物业服务企业 条例规定物业服务企业应当具有独立的法人资格。,第二节 物业管理法律关系,（三）行政管理部门 城市新建住宅小区物业管理办法第三条 房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供
4、热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。 新增“街道办事处、乡镇人民政府”指导业主成立业主大会 三、客体,第二节 物业管理法律关系,四、内容 （一）业主权利义务 1权利 物业管理条例第六条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约(原为“业主公约”)、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权；,第二节 物业管理法律关系,（五）选举业主委员会成员，并享有被选举
5、权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。,第二节 物业管理法律关系,2、义务 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
6、 （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。,第二节 物业管理法律关系,（二）物业服务企业的权利义务 1权利 城市新建住宅小区物业管理办法第八条 物业服务公司的权利： （一）物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法； （二）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理； （三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；,第二节 物业管理法律关系,（四）有权制止违反规章制度的行为； （五）有权要求管委会协助管理； （六）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务； （七）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。 2义务 物业管理条例第四十
7、六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 相关案例,第二节 物业管理法律关系,第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的
8、公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 相关案例,第二节 物业管理法律关系,城市新建住宅小区物业管理办法第九条物业服务公司的义务： （一）履行物业管理合同，依法经营； （二）接受管委会和住宅小区内居民的监督； （三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可； （四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。 相关案例,第三节 物业管理业务,一、物业接管验收 物业管理条例第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 （二）物业资料的移交
9、 物业管理条例第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。,第三节 物业管理业务,第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 第三十九条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用
10、房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。,第三节 物业管理业务,二、前期物业管理 （一）前期物业管理时间的界定 1开始时间 前期物业管理，是指物业出售后至业主入住前的物业管理。 物业管理条例第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时
11、管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。,第三节 物业管理业务,第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 2终止时间 物业管理条例第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。,第三节 物业管理业务,（二）前期物业管理的招投标 物业管理条例第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招
12、投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。,第三节 物业管理业务,（三）前期物业管理的内容 1管理机构的设立和人员的配备。 2对房屋进行接管验收。 3制定和公布管理制度。 4对业主入住进行管理。 5建立健全物业管理档案资料。 6装修搬迁管理。 7与新物业服务企业办理移交手续。,第三节 物业管理业务,（四）物业的保修责任 物业管理条例第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，
13、承担物业的保修责任。 （五）前期物业管理的费用分担 物业管理条例第四十二条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。,第三节 物业管理业务,三、物业管理服务 （一）物业管理区域统一管理原则 条例第34条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。” 条例第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。,第三节 物业管理业务,（二）物业服务合同的内容 物业服务合同，是指业主委员会成立后由其代表全体为主选聘物业服务企业时所签订的合同。 条例第三十五条 业主委员会应当与业主
14、大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 1物业管理事项。 2服务质量。,第三节 物业管理业务,3服务费用。 （1）物业管理服务收费的概念 是指物业服务企业接受业主委托对物业管理区域内的房屋建筑及附属设备、公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。包含三类费用： 公共服务费用。按建筑面积、楼层收取。 第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业
15、使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。,第三节 物业管理业务,特约服务费用。业主个人按实际发生费用单独向物业服务企业缴纳。 第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 代收代缴费用。 第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 相关例子 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。,第三节 物业管理业务,（2）物业管理服务收费的定价 政府定价或指导价
16、 第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 相关案例 经营者定价 适用于：（1）特约服务收费；（2）高档住宅的物业管理服务收费,第三节 物业管理业务,4合同双方权利义务 5专项维修基金的管理与使用 （1）维修基金的范围和缴交范围 条例第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。,第三节 物
