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1、华中科技大学 硕士学位论文 地铁车站地下空间用地权属及价格评估研究 姓名：陈瑶 申请学位级别：硕士 专业：管理科学与工程 指导教师：骆汉宾 2011-02 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 I 摘摘 要要 我国的快速城市化给城市交通及综合土地利用带来了巨大的挑战，地铁建设成 为解决有效利用城市空间、满足日益严峻的交通需求的主要手段，同时地铁建设带 动了城市地下空间的大规模开发利用。由于我国地下空间开发时间较短，地下空间 开发利用的相关法律还不健全，特别是针对地铁车站地下空间有偿交易的法律保证 与市场机制还是空白，这些问题对地铁车站地下空间的开发利用有很大的影响。为 了有效地开发利
2、用地铁车站地下空间，需要对地铁车站地下空间开发过程中涉及到 的相关权属以及市场交易中的交易价格问题进行研究。 本文从地铁车站地下空间定义及相关理论分析入手，并对地下空间开发过程中 涉及到的相关权属进行了梳理，提出地铁车站地下空间开发利用中涉及的权属为地 铁车站地下空间建设用地使用权，并针对地铁车站地下空间建设用地一级、二级交 易市场中可能出现的问题提出了解决方案。完善的地下空间开发利用的法律体系是 地铁车站地下空间有关权利与义务的分配的法律保障。 针对地铁车站地下空间建设用地评估的现实需求，本文通过分析国内外地下空 间资源补偿方法，提出在土地立体价格的理论基础上，利用机会成本的原理建立适 合我
3、国地铁车站地下空间建设用地价格评估方法的构想。该地铁车站地下空间建设 用地价格评估方法具体步骤为，首先分析地铁车站地下空间建设用地价格主要影响 因素，其次确定地铁车站地下空间利用率，进一步确定地铁车站地下空间建设用地 价格。另外本文还提出了进行地铁车站地下空间建设用地价格评估的操作步骤以及 实际操作运用时需要注意的问题。 最后，本文对武汉市地铁洪山广场站地下空间建设用地价格进行评估，通过实 际案例证明了地铁车站地下空间建设用地价格评估方法的可行性。 关键词关键词：地铁车站 地下空间建设用地 立体地价 机会成本 价格评估 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 II Abstract B
4、ecause of the rapid urbanization in our country, many big cities faced to the problems such as traffic and lack of land, the construction of subway became the best way to solve those problems. At the same time, the construction of subway laded to large-scale development of underground space. But the
5、 construction of underground space was not lasted very long in our country, and there werent complete law system of the development of the underground space, especially there werent any laws or market rules about the transaction of underground land of the subway station, those ware very bad for the
6、development of the underground space. In order to use the underground space of the subway station more effective, the problems of the right and the cost estimating of the underground space in the market transactions must be discussed. Base on the definition of the subway station of underground space
7、, the analysis of the theory and the legal right about underground space, this paper proposed that when the underground space of subway station was developed, the main right which involved was the land use right and only that was the main right which should be transact. Then solutions of the problem
8、s which might happen in the primary land market and the secondary land market were arisen. The comprehensive legal system of the underground space of subway station ensured the rights and obligations during the development processes. As the need of the cost estimating of the underground land, this p
9、aper introduced a valuation method of the underground land which suit for Chinas specific national conditions. The method which introduced in this paper was proposed under the support of the legal right of the underground space, the analysis of evaluation methods which were usually used at home and
10、abroad, and based on the principle of opportunity cost. The method of the underground land cost estimating was in accordance with the following steps, the first step of the underground land cost estimating method was to analysis the main factors of the underground land price, the second step was to
11、determine the utilization of underground space in subway station, and the third step was to determine the price of the underground land in the subway station. In addition, this paper proposed 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 III the evaluation order which should be obeyed when the underground land was calcul
12、ated and what should be noticed when we use the method in the reality operation. Finally, the feasibility of the evaluation method which proposed in this paper was proved by the actual case of the underground land price calculation of the Hongshan Square station in the Wuhan subway. Keywords: Subway
13、 Station Underground Land Tridimensional Land Value Opportunity Cost Cost Estimating 独创性声明独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用
14、学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密 ，在 年解密后适用本授权书。 本论文属于 不保密 。 （请在以上方框内打 “” ” ） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 1 1 绪绪 论论 1.1 研究的背景和意义 1.1 研究的背景和意义 1.1.1 研究背景 1.1.1 研究背景 1、快速城市化进程加剧城
15、市空间利用矛盾 城市是人类社会在经济、文化上发展到一定阶段的产物。城市化(urbanization) 被认为是 21 世纪最具影响力的社会实践之一。改革开放以来，我国经济进入了高速 发展时期，经济的发展带来了城市化水平的提高，城市化水平的提高反过来又促进 了经济的发展。 表 1-1 我国 1999 年与 2009 年 GDP、城市人口数量比较 年度年度 国内总收入（单位：亿元）国内总收入（单位：亿元） 城镇人口数量（单位：亿）城镇人口数量（单位：亿） 1999 88479.2 4.375 2000 98000.5 4.591 2001 108068.2 4.806 2002 119095.7
16、5.021 2003 135174.0 5.237 2004 159586.7 5.428 2005 184088.6 5.621 2006 213131.7 5.77 2007 259258.9 5.938 2008 302853.4 6.067 2009 335353.3 6.21 数据来源：中国统计年鉴，国内生产总值、人口（1999-2009） 从上表看出，我国 GDP 水平从 88479.2 亿元增长到 335353 亿元，同时还将继续 每年 8%的增长趋势1。至 2009 年中国城镇人口已经达到 6.2 亿，我国城镇化率达 46.6%，城镇化规模居世界第一2。 城市化和城市人口数量的增加，急需大量土地进行城市基础设施、工业、商业、 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 2 居住建设。城市化水平增长，城市土地面积却不可能增长，由此便提出城市土地综 合开发利用及城市立体开发的概念。开发利用城市地下空间，实现城市空间的三维 发展，充分利用城市土地资源来保证人类生存空间的需要
