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1、不动产评估复习思考题一、 单项选择题单项选择题答案（ ）就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。A市场比较法C成本法B收益法D假设开发法A（ ）是指求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.假设开发法 B.市场比较法C.成本法 D.收益法C.（ ）指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是该类不动产大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均价格水平。A.公开市场价值 B.理论价格 C.市场价格 D.评估价
2、格C（ ）是表示合理经济行为的基本原理，它广泛应用于经济活动中，也是市场比较法的理论依据。A.预期原理 B.替代原理 C.生产费用价值论 D.边际效用原理B不动产的（ ）使得不动产之间不能实现完全替代，每一宗不动产的价格都存在差异，因此不动产市场是一个非完全竞争的市场。A.个别性 B.不可移动性C.用途多样性 D.权益受限性A.不动产的（ ）是不动产的一般性质，是针对不动产价值变化的总体趋势而言的，不排除不动产价值随社会经济发展的波动而波动，也不排除人为造成的市场动荡和外部负效应所引起的不动产贬值。A.用途多样性B.涉及广泛性C.保值增值性D.权益受限性C不动产的基本特征是（ ），它是由土地的
3、自然特性所决定的，因此，不动产特性主要取决于土地特性。A不可移动性B耐久性C个别性D数量有限性A不动产估价应遵循一些基本原则，例如：估价时要求不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产，这一要求即符合（ ）。A合法性原则 B最有效使用原则C估价期日原则D替代原则A成本法所采用的“成本”是不动产重新建造时的完全价格，即指（ ）。A.现在成本 B.过去成本 C.实际成本 D.经济成本D估价技术报告一般包括的内容有：介绍估价对象的区位、实物和权益状况、分析影响估价对象价值的各种因素、说明估价的思路和采用的方法及其理由、说明估价的测算过程，参数选择以及（ ）。A估价原则B.估价方法C.估价
4、人员D.估价结果及其确定的理由D估价期日是决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示，如估价期日为2001年6月30日是指（ ）。A某估价对象不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格B可比实例不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格C在2001年6月30日开始对某不动产的价格评估D在2001年6月30日完成对某不动产的价格评估A基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与（ ）密切相关。A.基准地价及宗地价格修正系数体系B.市场交易资料是否充分C.不动产未来每年的预期客观纯收益D.估算土地开发成本费用的数额A基准地价系数修正法是
5、在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，它适用于（ ）。A.工业用地的价格评估B.市场交易活跃，交易实例充足的不动产价格评估C.具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估D.有收益或有潜在收益的不动产的价格评估C基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。它是利用基准地价评估成果，在比较的基础上，对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。该方法的理论依据是（）。A.替代原理 B.预期收益原理C.供求原则 D.收益分配原则A.技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的（ ）。比如说，不动产整体评估，只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路线均是错误的
6、，它应当采用不动产整体估价的技术路线或采用土地或房屋分别估价加和的技术路线。A方法运用错误C技术思路错误B参数确定错误D报告整体格式错误C技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的（ ）。比如说，不动产整体评估，只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路线均是错误的，它应当采用不动产整体估价的技术路线或采用土地或房屋分别估价加和的技术路线。A.方法运用错误 B.参数确定错误C.技术思路错误 D.报告整体格式错误C.假设开发法有动态和静态两种计算公式。所谓动态和静态之分，主要是是否考虑了（ ）。A利息因素B.资金的时间价值C投资利润D.税收费用B假设开发法有动态和静态两种计算公式。所谓动态和静态之分
7、，主要是是否考虑了（ ）。A.利息因素 B.资金的时间价值 C.投资利润 D.税收费用B收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格通常称为（ ）。A市场价格C收益价格B比准价格D成本价格C收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它只适用于（ ）。A有收益或有潜在收益的不动产的价格评估B无收益的不动产的价格评估C交易型不动产的价格评估D很少发生交易的不动产的价格评估A收益法中需要用资本化率将预期纯收益转化为不动产价格，那么，资本化率的实质是（ ）。A.将纯收益转换为价格的比率B.纯收益与价格的比率C.
8、社会平均资金利润率D.一种资本投资的收益率D通过求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法是（ ）。A.假设开发法 B.基准地价系数修正法 C.成本法 D.路线价法C下列选项中，适用于用市场比较法进行价格评估的是（ ）。A.古建筑 B.学校 C.纪念馆 D.不动产的租金D依据某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类不动产价格在估价期日的推测与判断，估算出这类不动产价格的方法是（ ）。A.路线价法 B.长期趋势法 C.高层建筑地价分摊法 D.基准地价系
9、数修正法B由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物的功能相对残缺、落后和不适用，从而造成的价值减损称为（ ）。A功能折旧C经济折旧B物质折旧D有形损耗A运用市场比较法估价，在选取可比实例时，应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选择（）个以上的可比实例。A.6 B.5 C.4 D.3D运用收益法评估不动产的价格，需要确定不动产预期产生的总收益和总费用，从而计算纯收益。可直接应用于估价中的总收益是（ ）。A.实际收益 B.客观收益 C.有形收益 D.无形收益B在估算开发完成后不动产的正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数
10、来确定估价对象不动产价格的方法是（ ）。A.假设开发法 B.基准地价系数修正法 C.路线价法 D.长期趋势法A最佳使用原则运用于不动产估价，必须体现三点，即最佳用途、最佳规模和（ ）。A最佳效益 B最佳价格 C最佳状态 D最佳交易C二、 多项选择题（错选不给分，漏选酌情给分。）多项选择题答案不动产估价人员必须具备相应的基本素质，包括（ ）。A.政治思想素质 B.社交素质 C.执业素质 D.伦理素质E.身体素质CD不动产价格按价格的形成形式分类可以分为（ ）。A.成交价格 B.市场价格 C.理论价格 D.买卖价格 E.租赁价格ABC不动产是实物与权益的结合。其中不动产实物包括（ ）。A土地B建筑
11、物C其他附着物D土地和建筑物组成的整体E机器设备AB C D 不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，使它同时表现出一些特殊的社会经济特性，主要有（ ）。A用途多样性B.个别性C涉及广泛性D.权益受限性E难以变现性ACDE成本法的实质是通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。成本法适用于（ ）。A不动产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域B既无收益又很少进入市场交易的不动产C工业用地的价格评估D全新或基本全新的不动产价格评估E使用时间较长且新旧程度难以判断的不动产的价格评估ABCD 成本法所采用的“成本”是具有特定含义的成本。具体表现为
12、：（ ）。A.是一种经济成本 B.是估价时点的价格 C.是指开发商所付出的成本D.是消费者的成本 E.是实际成本ABD估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。因此，在撰写过程中要避免发生哪些错误（ ）。A技术路线错误B方法运用错误C参数确定错误D报告格式错误E文字表述等其它常见错误ABCDE 估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失,是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括（ ）。A.会计规定的折旧 B.税法规定的折旧 C.物质折旧 D.功能折旧 E.经济折旧CDE基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平
13、均价格。基准地价具有的特点是（ ）。A.它是一种区域性的价格 B.是一种分用途的价格C.是一种平均价格 D.是一种控制性的价格E.是无限年期的价格ABCD进行交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。交易行为中的特殊因素有（ ）。A.对市场行情缺乏了解的交易 B.急于出售情况下的交易 C.特殊交易方式下的交易 D.有利害关系人之间的交易E.有税费负担的交易ABCD可用成本法进行估价的不动产有（ ）。A.市场交易活跃、交易实例充足的不动产B.既无收益又很少进入交易的不动产C.工业用地的价格评估D.商业用地的价格评估E.住宅用地的价格评估B
14、C利用假设开发法评估不动产价格，首先需要调查待估不动产的基本情况，主要包括（ ）。A弄清不动产最佳开发利用方式B弄清政府的规划限制C弄清土地权利状况D弄清开发经营期E弄清不动产的自然状况BCE 区域因素是指反映不动产所在区域的特征并对不动产价格产生影响的因素，下列影响不动产价格的的因素中，属于区域因素的有（ ）。A.繁华程度 B.交通便捷程度C.基础设施完备程度 D.土地平整程度E.环境ABE适用于评估新建不动产价格的成本法基本公式是（ ）。A新建不动产的价格购置土地价格建造建筑物价格B新建不动产的价格（土地取得费土地开发费税费投资利息投资利润土地增值收益）修正系数建造建筑物价格C新建不动产价格土地的重新取得价格或重新开发成本建筑物的重新
