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1、2009年1-10月北京千万级别墅成交分析,报告目录,壹。09年1-10月整体别墅市场成交情况 贰。09年1-10月千万级别墅市场成交分析,提示：请用幻灯片方式查看本报告 备注：本报告以天朗数据为基础撰写,壹。09年1-10月北京别墅市场整体情况,1-10月北京别墅销售分析,2009年1-10月北京别墅累计成交4576套，成交面积151.7万平米，累计成交均价15962元/平米，累计套均总价528万元。 平均每月销售月460套别墅。,从成交量趋势来看，北京别墅销售呈现倒“v”字形，6月份前销售量呈直线上升趋势，之后别墅成交量开始缓步回落，主要原因是别墅价格整体上升。5月成交套数高达680套，主
2、要原因是进入5月别墅开始放量，如位于中央别墅区的誉天下二期尚品5月开盘，当月签约135套。 从成交均价来看，8月成交价格最高，达到1.8万元，4月价格最低为1.36万元，但别墅成交的整体价格仍表现为在波动中呈上升走势。,从成交别墅所属行政区域来看，1-10月顺义区成交别墅总量最大达到1073套，昌平区成交864套，排名第二。此外，海淀区、通州区、大兴区成交量在500套以上，其它区域成交量少于260套。 从区域成交平均单价来看，位于朝阳区的别墅整体成交价格为26560元/平米，在各区中排名第一，海淀区成交均价22858元排名第二，顺义区以17346元排名第三，通州区平均单价14757元排名第四（
3、因石景山仅成交1套别墅，单价17770元，不做排名）。 从区域成交套均总价来看，朝阳以985.8万元排名第一，海淀以855万第二，顺义区、昌平区分列三、四位，通州区以376万元排名第六位。,从成交别墅不同套型之成交价格来看，独栋、双拼、联排别墅的成交单价价格相差约1000元/平米，不是很明显，独栋的价格略高，究其主要原因是，独栋别墅新增供应量一般在6环外，而联排、叠拼、双拼等类别墅大多位于五环附近，或城市中央区。但从成交总价来看，因为受面积的影响，独栋的销售总价明显要高于其它几类别墅。,从成交别墅所属套型来看，1-10月累计成交独栋别墅1780套，占成交量约50%，双拼成交514套，占12%，
4、联排成交1640套，占29%，叠拼成交642套占9%。 从别墅销售套型来看，独栋别墅是市场上的主力销售套型，月均销售180套；另外随着国家对别墅用地的限制政策的作用，联排别墅未来亦会成为销售的重点。,从1-10月成交别墅的成交价格来看，单价在20000元以下成交3559套，占成交总量78%，其中尤以8000-16000元为主占55.8%，单价超30000元成交148套。 从单价30000元以上产品销售走势来看，6月份以后高单价产品销售量得以大幅提升，主要原因是各高端别墅项目借着销售旺季全面推广项目，从销售均价来看，5月以后销售价格亦得以提升，10月销售均价高达43350元/平米。,2008年以
5、来北京新增别墅存量情况,08年以来新增别墅目前（09年10月底）累计存量2190套，96.24万平米，其中独栋别墅存量1430套，占存量总量约65%；双拼及联排别墅各有约280套存量，叠拼约220套。 新增别墅存量以独栋别墅为主，以09年独栋别墅的平均每月去化速度（180套/月），目前独栋存量约需8个月的时间去化。,贰。09年1-10月千万级别墅市场分析,千万级别墅整体情况,09年1-10月成交千万级别墅之最,最多套数：珠江壹千栋 54套 最大金额：珠江壹千栋 5.8亿元 最高单价（项目均价）：龙湖颐和原著 54673元/平米 最高单价（单套单价）：山水文园之闲章别墅 65868元/平米 最贵
6、别墅：丽宫别墅 8880万元（产品为临湖样板间） 最大面积：富力山 2235.13平米,2009年1-10月北京千万级别墅共有38个项目销售396套，签约面积22.58万平米，签约均单价28239元/平米，套均总价1610万元；月均销售40套。 1000-2000万/套销售315套，2000-3000万产品销售54套，3000-4000万产品销售15套，4000万以上销售12套。 从千万级别墅销售套数排名来看，壹千栋签约54套排名第一，泰禾别墅签约28套排名第三； 从千万级别墅签约总金额排名来看，壹千栋销售金额5.8亿元排名第一，泰禾别墅销售4.1亿元排名第三； 从千万级别墅签约面积排名来看，
7、壹千栋签约3.08万平米排名第一，泰禾别墅排名第七； 从千万级别墅签约单价排名来看，颐和原著排名第一成交均价高达54700元/平米，泰禾别墅以34550元/平米排名第十；38个千万级别墅项目中有15个项目成交均价在30000元以上。,从千万级别墅成交的区域和套均总价范围整体情况来看，千万级别墅产品主要集中在西山、中央、奥北三大传统别墅区内，三大区域分别销售千万级别墅138套、89套和84套，远郊和潮白河区的别墅套总价不超过2000万元。 就单套总价产品所在区域来看，1000-2000万别墅产品1-10月西山别墅区共去化113套，奥北区去化79套；中央区去化52套；2000-3000万产品中央区
8、去化26套，西山区去化13套，泛CBD区去化11套；3000-4000万产品中央和西山区各去化7套；4000万以上产品西山区销售5套，中央4套。 千万级别墅去化量主要集中在2000万/套以下占约80%，其中尤以1000-1200万为主占52%。,从千万级别墅成交项目来看，共有38个项目有成交，其中中央、西山、奥北别墅区各有9个项目，泛CBD区5个，潮白河区4个，远郊区2个；38个项目中仅10个项目成交千万级别墅套数在10套以上，只有一个项目（壹千栋）成交套数超过50套；有17个项目成交套数在5套以下； 从销售套数排名来看，壹千栋销售54套，排名第一，西山林语销售40套，排名第二，但是此两项目销
9、售套总价全部在2000万以下；泰禾别墅和御墅临枫各销售28套，并列第三，但是泰禾销售金额比御墅临枫要高出2000万。,从千万级别墅成交价格段来看，以30000元以下为主，共成交266套占67%，其中20000-25000元成交99套，25000-30000元成交87套；30000-40000元成交77套，占20%；40000元以上单价成交53套，占13%，其中40000-50000元成交39套，50000-60000元成交11套，60000元以上成交3套，最高单价65868元/平米。 单价超过5万共成交14套，其中山水文园之闲章别墅成交6套双拼，龙湖颐和原著成交4套独栋，丽宫、亚运新新家园、泰
10、禾别墅之泰禾红御、东方普罗旺斯各成交1套。 1-10月成交最贵的别墅为山水文园之闲章别墅临湖双拼，成交价格高达65868元。,从千万级别墅成交面积来看，面积分布跨度较大，从280-2235平米均有，但主要集中在401平米-600平米，占54%； 300平米以下只成交1套，为龙湖滟澜山联排别墅，成交面积282平，1025.7万； 成交面积在1000平米以上有16套，最大的为富力山2235平米；另外财富公馆成交5套约1500平米，颐和原著成交3套，蓝岸丽舍成交2套，丽宫、香山清琴、玫瑰园、泰禾红御、东方普罗旺斯各成交1套。,从千万级别墅成交走势来看，九月销售80套，十月销售77套成为09年千万级别
11、墅销售最多的两个月，此外6-8月分别销售约70套，可以看出6月后千万级别墅市场成交开始放量，主要原因一方面是国家经济形势好转，另外五月后千万级别墅项目开始陆续发力推广，像壹千栋、优山美地、格拉斯小镇等项目开盘。一二月因为冬季及春节关系，销售缓慢。,从1000-2000万产品成交总价来看： 1500万以下/套产品成交271套，占86%，其中1000-1100万成交134套，占总量43%，1101-1200万成交67套，占21%； 1500万以上/套产品成交44套，占14%，其中1501-1700万成交24套；1901-2000万成交11套，奥北区亚运新新家园4套，东方普罗旺斯2套，泛CBD区山水
12、文园3套，Peking House 1套，西山区香山清琴1套，1900万产品占有明显的区位、交通等优势； 1000-2000万产品总价以1500万以下为主，价格尤其以1000-1200万/套为主力成交总价。,2000-3000万产品分析,2000-3000万产品1-10月累计成交54套； 14个项目有成交； 优山美地成交14套，销售套数排名第一。,2000-3000万产品1-10月累计成交54套。 从2000-3000万产品成交区域来看，中央别墅区共销售26套，西山区销售13套，泛CBD区销售11套，奥北去化3套，远郊区成交1套。 远郊区仅成交1套（龙山苏园，2050万元），潮白河区域没有成交
13、，可见高端豪宅的区域属性特征十分明显，豪宅还是以中央、西山两大传统别墅区为主。,从2000-3000万产品成交项目来看，共有14个项目有成交； 其中位于中央别墅区的优山美地共成交14套，清锦源成交8套，格拉斯小镇成交3套； 泛CBD区山水文园别墅区闲章别墅成交7套， Peking house 首府成交3套； 西山区御香山成交6套，香山清琴成交4套，自在香山成交2套； 奥北区亚运新新家园成交2套； 其它项目，东方普罗旺斯、泰禾别墅、御墅临枫、龙山小镇之苏园、丽宫各成交1套。,从2000-3000万产品成交类型来看： 41套为独栋别墅，占75%；双拼别墅成交7套，占13%，均为泛CBD区的山水文园
14、项目；联排别墅成交3套，其中2套为奥北区亚运新新家园，1套为西山区御墅临枫；叠拼别墅成交3套，均为泛CBD区的Peking house 首府项目。 2000-3000万级别墅以独栋别墅为主。,从2000-3000万产品成交单价来看： 所有成交产品单价均超过2万元/平米，其中单价4.0-5.0万成交15套，占28%，单价2.5-3.0万成交12套，占成交量22%。另外3.0-3.5万成交9套；2.0-2.5万成交仅5套（此5套成交面积均超过800平米）。 另外有7套成交单价超过5万元，其中山水文园成交6套双拼、亚运新新家园成交1套联排。,从2000-3000万产品成交面积来看，所有成交产品面积均
15、超过400平米，没有1000平米以上产品； 其中700平米以上成交28套，占成交总量约52%；成交面积在400-450平成交4套，全部为山水文园双拼别墅； 2000-3000万产品以中大户型面积产品为主。,从2000-3000万产品成交总价来看： 2201-2400万成交16套，占2000万级总量约30%，2601-2800万成交14套，占26%；2000-2200万成交12套，占22%； 2500万以下（含）产品成交33套，占61%；2500万以上产品成交21套，占39%； 2000-3000万产品总价以2500万以下为主。,2000-3000万别墅项目及产品主要特征,成交项目数：14个 项
16、目所在区域：中央、西山别墅区 产品类型：独栋产品 户型面积：700-1000平米 成交单价：25000-45000元 成交套总价：2500万以下,3000-4000万产品分析,3000-4000万产品1-10月累计成交15套； 6个项目有成交； 香山清琴成交6套，龙湾和院成交4套，财富公馆成交2套，丽宫、东方普罗旺斯、颐和原著各成交1套。,3000-4000万产品1-10月累计成交15套。 从3000-4000万产品成交区域来看，中央别墅区共销售7套，西山区去化7套，奥北去化1套，泛CBD区、远郊区、潮白河区域没有成交。,从3000-4000万产品成交项目来看，共有5个项目有成交；其中位于 西山别墅区的香山清琴共成交6套，龙湖颐和原著成交1套； 中央别墅区的龙湾和院临湖大宅产品钓鱼台成交4套，财富公馆成交1套，丽宫别墅成交1套； 奥北区东方普罗旺斯成交1套。,从3000-4000万产品成交类型来看，15套全部为独栋别墅。,从3000-4000万产品成交单价来看，除财富公馆成交2套单价在3万以下（2.3-2.6万），其它12套成交单价超过3.5万元，且有11套成交单价在4.0-5.0
