2015年中国房地产行业研究报告

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1、1,新华锦-北大纵横,目录,一、房地产行业概述,房地产行业的基本概念与特性 房地产行业发展概述 房地产行业基本现状,二、房地产行业的宏观环境分析,房地产行业宏观因素分析 房地产行业的融资环境分析 房地产行业的土地流转分析 房地产行业的长期发展趋势,2,新华锦-北大纵横,目录（续）,四、房地产价值链分析与运作模式借鉴,房地产行业的价值链分析 房地产行业的竞争要素分析 房地产行业运作的模式借鉴 房地产行业成功因素分析,三、房地产行业的微观市场分析,房地产市场的产品结构分析 房地产市场的区域结构分析,3,新华锦-北大纵横,房地产行业发展概述,房地产行业基本现状,一、房地产行业概述,房地产的基本概念与

2、行业特性,4,新华锦-北大纵横,房地产的基本概念与房地产行业的特性,房地产行业的四大特征： 周期性：房地产行业属于固定投资行业，不但随宏观经济波动，而且行业本身发展本身具有明显的周期性； 关联性：作为基础行业，对于上游和下游相关产业具有高度的关联性； 地域性：房地产市场的供应需求状况受制于区域性的政治、经济、社会和文化的综合影响，具有明显的地域性； 政策敏感性：房地产发展所需两大资源（资金、土地）的供应都受政府宏观政策影响最深，因此房地产行业对于政府政策具有高度敏感性。,房地产是房产和地产的总称，是房屋和土地在经济方面的商品表现形式。它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等。在生

3、活资料方面，房地产属于财产范畴；在生产经营方面，房地产属于资产范畴。 一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本报告讨论的房地产就特指这一含义。按照商品房屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包括普通商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业营业用房等。,5,新华锦-北大纵横,房地产行业从上世纪90年代以来的发展概述,成长期 改革开放不断深入，1987年深圳土地使用权有偿转让影响，房地产开始市场复苏,过热期 邓小平南巡讲话和十四大召开，1992年下半年与1993年上半年出现“房地产过热”,调整期 受国家宏观调控、货

4、币从紧政策影响，房地产业转入调整期,复苏期 规范房地产市场、大力发展住宅建设,房地产作为经济增长点、启动内需消费热点，国民经济快速发展的重要力量,新的发展期 申奥成功、入世成功扩大投资需求，今后较长一段时间,我国房地产业可能将保持较快发展速度,6,新华锦-北大纵横,我国目前房地产行业的现状（一）,房地产开发商数量众多 1995年，房地产开发商已达到33482家，是迄今为止房地产开发商最多的一年。此后，全行业进入调整阶段，房地产开发商数目有所减少。98年以后，中国房地产开发商数量呈现出稳定增长的趋势，目前形成另一个开发高潮。,全国房地产开发商地域分布集中 目前，房地产开发商主要集中于三个区域：

5、东部地区：广东、江苏、浙江等； 四个直辖市：北京、上海、天津、重庆； 人口大省：四川、山东、辽宁等。,7,新华锦-北大纵横,我国目前房地产行业的现状（二）,开发商经济类型多样，民营、股份制的发展势头好于国有、集体、外资等。,民营和股份制企业的数量逐年攀高，而其他类型的企业数量则逐渐减少。,民营和股份制企业的从业人员数量也逐年攀高，而其他类型的企业则略有不同：港、澳、台企业的个数减少，而从业人员数量略有增长，反映出企业规模的扩大和企业发展逐渐走上正轨，而其他企业的从业人员则明显减少。,8,新华锦-北大纵横,我国目前房地产行业的现状（三）,企业规模小，平均注册资本虽然逐年略有提高，但仅为两千多万。

6、全国最大的房地产开发商的净资产也不过10多亿元，与国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。,9,新华锦-北大纵横,我国目前房地产行业的现状（四）,融资渠道单一、抗风险能力弱、资质水平低是我国房地产业发展的致命弱点,2003年我国房地产开发投资资金来源图,10,新华锦-北大纵横,我国目前房地产行业的现状（五）,2003年，全国房地产投资继续增长32.5%,房屋销售面积增长32%，房屋销售额增长38.5%，可以确定的是我国房地产业在2003年又实现了利润的较大增长。 我国房地产行业从2000年走出低谷，重新又迈上的一个向上持续发展期。,11,新华锦-北大纵横,整体宏观政策环境,金融市

7、场分析,土地流通市场分析,房地产行业的长期发展趋势,二、房地产行业的宏观影响因素分析,12,新华锦-北大纵横,国民GDP 以89%的速度增长拉动房地产业快速增长,国家“十五”规划对居民居住环境进行了明确规划,WTO的加入有利于房地产业的发展,18号文件正式将房地产列为经济发展的支柱产业，肯定了房地产业的发展基调,我国宏观经济因素拉动房地产业呈现一个中长期的发展发展态势,国民经济的增长,国家规划的支持,外部环境的改善,国民政策的明确,13,新华锦-北大纵横,宏观经济的健康、持续发展是房地产业快速成长的基础和有力保证,国民经济高速增长，为房地产业的发展提供持续的发展动力。 房地产业作为国民经济的支

8、柱产业，对拉动国民经济的发展起到巨大作用。99年以来，房地产总投资的增长都高于总投资的增长，2002年达到了26.9%。,居民可支配收入的增加，大大地增强了人们购房的能力。 购房、教育是居民可支配收入的主要消费主体。 北京青年报调查：北京37.1%的人认为现在购房正得其时。,恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，住房等消费必然上升。 20012010年，我国城镇居民的恩格尔系数将下降到35%左右，生活水平进入富裕阶段，住宅消费比重将提高到1318。,恩格尔系数,居民可支 配收入,国民经济 （GDP）,对房地产行业的影响,变化趋势,经济指标,14,新华锦-北大纵横,国家“十五”规划，明确提出

9、了对居民居住环境、房地产业的规划和要求,2000年底 住房面积,市场容量 28.12亿,2005年底住 房面积,2005 城镇 人口,2005人 均面积,5.4亿,22,原有住宅 拆迁重建,15,新华锦-北大纵横,WTO的加入，为我国房地产业的发展在资金、技术、销售、产业运作等多个方面提供支持,16,新华锦-北大纵横,随着住房商品化的加深，住房成为居民消费、商业投资、社会资产的一个重要组成部分。 90年代以来，房地产业成为我国国民经济新的增长点，带动经济增长。从1993年起，房地产业营业收入占国民GDP的比重一直超过6%，保持在6.5%-6.7%左右。,随着房地产对社会投资和整体国民经济的带动

10、，房地产已成为国民经济的支柱产业，2003年的国务院18号文对此进行了明确,2003年8月31日国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发2003 18号文件）总体上肯定了全国房地产业是健康发展的，是对中国经济发展做出了重要贡献的，确认了房地产作为国民经济发展中支柱产业的地位。,17,新华锦-北大纵横,房地产业与金融市场密切相关，融资渠道顺畅与否和融资环境的好坏直接影响房地产业的发展,房 地 产 开 发,融 资 渠 道,自有资本,银行贷款,股市融资,债券,金融工具创新,买壳借壳上市,开发贷款,个人贷款,结算资金,IPO上市,资本运营层面,资金融通层面,产业投资基金,住房贷款证券化,内部积

11、累,吸收权益性投资,项目债券,企业债券,工程垫款,预售房款,18,新华锦-北大纵横,上世纪90年代以来，随着金融体制的改革和金融市场的逐渐成熟，个人按揭信贷逐步得以推广，企业融资渠道的增加，使地产融资变得容易，从而催熟了房地产业的发展,风险转移,银行,开发商,个人 （贷款主体）,还款能力强，还款欲望强烈 贷款主体分散，降低了风险,一开始由开发商担保，房子建成后改为房产抵押贷款 贷款风险小，信贷收益稳定和违约率低（目前为0.3），银行贷款积极性高,20%首付款自筹，银行贷款转给开发商作开发之用,由于及时得到开发资金，保证了开发的时效和质量 融资的便利使开发商能够为消费者奉献更多更好的楼盘,风险分

12、散,风险很大 贷款积极性不高,开发楼盘卖出后方可还款 还款愿望不高,卖给个人，现款交易 由于购房者少，销售周期长，资金周转慢,个人融资十分困难，阻碍了购房,开发商 （贷款主体）,银行,个人,19,新华锦-北大纵横,央行121文件出台的背景：整体房地产业的快速发展，带动房产开发投资的增速迅猛。一方面，带动了国民经济的快速增长，反过来进一步带动房地产的加速发展,从1998年起，房地产行业逐渐摆脱低迷，房地产开发投资增长率超过20%，并在2003年达到近年来的制高点29.72%。其中，2003年，前111月增长率达到32.5%，为近年来的最高点。 同时，2003年的高增长势头将带动房地产在2004年

13、和2005年继续以较高的幅度继续发展。,20,新华锦-北大纵横,在房地产投资总额中，企业自有资金和从国外引入资金的比例都相对较小，房地产开发商的直接贷款和订金、预付款等直接或间接来自银行信贷的资金占相当大的比例。 2003年初，央行负责人已经指出来自银行贷款的资金已经占房地产开发投资的中70%以上。 房产开发贷款的金额大、长期性与银行存款的活期存款比例高、期限短构成了“存短贷长”矛盾。 我国房地产企业开发资金链条薄弱是房地产业发展速度快慢的关键影响因素。,央行121文件出台的背景：另一方面，房地产投资的迅猛增长，带动银行贷款向房地产行业的进一步倾斜，房地产开发商单一的资金来源增加了银行信贷的风

14、险,21,新华锦-北大纵横,央行121文件的内容：四个方面的信贷政策的调整，同时也调整了房地产市场的供应和需求,核心内容 对房地产开发商 房地产企业申请银行贷款，其自有资金（所有者权益）不低于开发项目总投资的30；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，额度不超过所购土地评估价值的70，贷款期限最长不超过2年；承建房地产建设项目的施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格禁止施工企业使用银行贷款垫资开发项目。 对个人房产信贷 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房

15、贷款；借款人申请个人商用房贷款的抵借比不超过60，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上（含第二套）住房的，提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。,对四个方面进行调整： 一、强调开发商的“四证”和30%自有资金 二、加强了对建筑企业流动贷款资金的监控 三、增加个人购房信贷的要求，提高“炒房”成本 四、禁止用于土地储备的贷款，严格控制开发商“炒地皮”,121文件的直接作用： 一、有利于低档楼盘的销售，不利于高档楼盘的销售； 二、有利于第一套房购买，不利于第二套房的购买； 三、有利于低档楼盘的开发，不利于高档楼盘的开发,2

16、2,新华锦-北大纵横,央行121文件的影响：对房地产开发商的影响远远大于住房消费者的影响,121文件的严格实施会导致：小规模的房地产开发商资金链条断裂，已经规划的 项目无法落实，从而缩小整个房地产市场的供应。有可能产生的消极后果是房地产需求力量的继续高涨推动房地产价格的继续上涨。 淘汰小的房地产开发商从而为具有较强实力和良好资质的房地产开发商开辟更大的发展空间，从而在整体上规范房地产市场的秩序。,从某种程度上讲，随后国务院的18号文件对于央行的121文件具有“解毒”作用。可以确定的是，18号文件与121文件的共同作用是促使房地产金融的规范化和多元化发展。,寻找其他途径的融资方式，成为房地产企业提上日程的议题。其他的房产融资渠道包括，房贷抵押证券化、房产信托投资基金、企业债券、上市发行股票等。,23,新华锦-北大纵横,房产金融的多元化途径：房地产抵押贷款证券化,将房地产按价值单元分割成小的产权