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1、地产模式下的精细化设计,主讲人：王煊 2012.8.30,设计成本控制方法泛谈,我们对成本的理解,所谓成本管理,基于对成本管理的认识，引入一个概念：价值工程 。 价值工程的基本公式是：VFC VValue FFunction CCost 用一句话解释：价值等于功能除以成本。,在价值工程的三个概念里，设计部门控制的是F，成本部门和施工管理部门控制的是C，营销部门对外忽悠V，将V经过包装之后，再人为地放大一些。,提升价值的方法有这样逻辑的几种： 1、F大幅提升，而C则下降。这是最高境界，没有几项专利技术，很难实现的。 2、F大幅提升，而C则小幅提升或者不变。这是常见的一种方式，所谓画龙点晴的作用就
2、在这里，花费不多，但效果却很好。 3、F基本保持不变，但C下降。内部挖潜改造，属于这种形式。 4、F略有牺牲，但C却降幅很大。 运用价值工程的观点来解决问题，就是要在任何时候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何时候，我们都不能盲目地提升F，以致于赋予一个产品不恰当的高价值。,成本属性 土地成本在项目初期即可大部分确定； 其他成本（前期费用、销售费用、管理费用、财务成本等），在项目过程中可控性相对较小； 建安成本因项目本身情况、涉及复杂因素众多；会出现前后预测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。并且建安成本所占相对比重较大，因此，建安成本是项目开发过程中进行成本控制的
3、重要组成部分。,怎样可以省点钱,典型项目建安成本构成分析,产品设计成本控制的重点,100%,90%,80%,70%,60%,50%,40%,30%,20%,10%,0%,1、建安成本构成中占比最大的前9项占据了总建安成本的79%；,2、对以上9项的控制决定成本控制的关键。,13%,8%,4项,79%,9项,4%,12%,9%,8%,6%,31%,3%,3%,2%,建筑工程,地下车库,配套工程,外立面门窗,外立面装饰,采暖工程,基础工程,外保温,电气,设计成本控制九项重点,案例： A、B项目容积率面积10万、地下1.5万、定位相同、同样的售价形成两个方案，仅仅是不可售面积比相差3%，比较盈利测算
4、结果如下： A方案当不可售面积比例20%时，其中13%为地下室面积，7%为地上不可售面积； B方案当不可售面积比例17%时，其中11%为地下室面积，6%为地上不可售面积； 综上A地库面积高于B约2300，超出地库成本2300x3000元/=690万， A可售面积少于B约1150，按1000元/估算A损失的利润约115万， 上述两项合计A方案较B方案利润损失约800万，约合项目总体利润的1.1%。,可售比,可售面积 80%,不可售面积 20%,可售面积 83%,不可售面积 17%,赠送面积虽然可以增加产品的买点，但赠送会导致建安成本（包括结构、门窗、保温、外墙材料等）增加。 在低地价的情况下，赠
5、送会导致的建安成本增加，会高于相应摊薄的土地成本，从而影响利润，应严格控制。,赠送,赠送面积 ,建安成本 ,利润 ,体型系数能在一定程度上体现户型平面的经济指标，会影响后续一系列诸如墙积比、窗积比、结构经济性、外墙保温材料选择与厚度、门窗型材及玻璃选择等，即便同等精细化控制造成的细微差异(如相差3%）也会造成可售面积单方成本的增加。,体型系数,案例（外保温材料、门窗型材）: 体型系数增大会造成保温层厚度的增加。按保温砂浆从2.5cm到3.5cm变化估算,外墙单方造价增加10元/平米,折合可售面积增加约8.3元/平米。如更换为25厚聚苯板或20厚挤塑板时，外墙单方造价增加30元/平米,折合可售面
6、积增加约25元/平米。(按墙积比1.5,可售面积/建筑面积80%估算)。体型系数增大也造成门窗型材成本增加。普通双层中空玻璃必须采用贴膜、LOW-E玻璃或充惰性气体等措施，按门窗单方成本增加100元/平米估算，折合可售面积增加约35元/平米。(按墙积比0.28,可售面积/建筑面积80%估算) 综上，外墙保温层及门窗型材成本折合可售面积增加范围约43-60元/平米。,体型系数（对外保温及门窗的影响）,户型基本模块的选型：（对体型系数影响极大，稍有失控，会造成体型系数升高约3个百分点。） 内凹式空中花园（入户花园）：（30层一梯两户的高层住宅，将一间面宽3米的卧室改为内凹式空中花园后，开间内外墙面
7、积增为约3倍，因每户重复出现，可导致整栋建筑体形系数升高约3个百分点。） 单元拼接方式：（同样类型的两个建筑单元，20度夹角拼接相比较于平缝拼接，可视为增加了两组山墙面积，可导致整栋建筑体形系数升高约2个百分点。） 飘窗的设置：（同样以30层一梯两户的高层住宅为例，全部卧室设置飘窗相比较于仅主卧室设置飘窗，体形系数约升高约2个百分点。）,体型系数（对体型系数影响敏感的设计元素）,优于,优于,优于,一梯二板式,一梯四板式,一梯二品字形,一梯四蝶形,窗积比与节能减排关系紧密，另一方面与建造成本的控制影响巨大; 墙积比影响外墙材料和保温材料，与成本关联较高。,窗积比、墙积比,控制标准：窗积比高层0.
8、25,含钢、含砼量,含钢量控制因素,外立面及材料部品,1,1、开敞阳台无需贴砖,开敞阳台,案例：不对视觉效果造成影响的立面部位用材应当节省,外立面及材料部品,竖向、土方,严格控制土方量、做到场地自平衡； 前期做好场地设计，力求少开挖，控制挖、填方量。,竖向、土方,充分利用地形进行场地设计，特别是地库设计，以尽量减少土方开挖。,基础与支护设计、施工专业性非常强。基础采用桩基时，应尽量提前试桩，相比不试桩节省费用约为30%左右。支护方案需根据项目的地质情况、环境要求，在确保安全的前提下，进行多方案比较。,基础及基坑支护,基础及基坑支护 基坑深度： 支护费用与基坑的深度成正比关系；深基坑比浅基坑支护
9、费用增加成倍数关系。基坑深度通常超过6米后成本会发生巨大的增加，应该将其控制在合理的范围之内。应根据场地条件利用放坡或局部放坡来减少桩长。如图：,基础及基坑支护 支护选型： 基坑支护设计遵循“安全经济”的原则，进行多方案比较； 按基坑支护形式的经济性排序，造价由低到高：,基础及基坑支护 施工组织： 基坑开挖应按照先深后浅的原则，合理安排施工顺序。 拆撑的顺序、打桩与开挖之间的协调关系应进行仔细研究。,基础及基坑支护 后续利用： 作长远考虑，结合工程结构进行设计施工支护结构，既节省了未来结构的成本，又节省了支护拆除的成本； 深基坑支护方案，可考虑两墙合一，即支护墙与地下室结构侧墙合一的地下连续墙
10、。采用地下室底板作为支撑，支撑作为结构的一部分，免于拆除，节省支撑和拆除两部分费用。,地下车库,（控制单车位成本）,2）地库类型 停车优选：地面架空半地下室地下室 能做半地库，尽量少做或不做全地库； 尽量不做两层地库； 人防地库应集中设置； 消防车道尽量少布置在地下室顶板上。,地下车库,3）地库面积 地库面积直接决定地库造价； 地下停车位宜集中布置,在满足规定的地下停车数及相应规范的前提下，争取地上机动车数（用足规划设计条件的地上车位比例），建设最少的地库面积。其中非机动车停车应利用塔楼地库； 通过优化车位布置形式，严格控制单车位面积（35/车位）。 车道旁边不得有非停车功能空间。,地下车库,
11、4）地库埋深设计 地库埋深决定着地库的开挖成本、支护及基础形式，对地库的成本影响重大。 当地库埋深每增加半个层高（即1.5米）时，按地库面积平均为可售面积的18%计，则可售面积单方造价增加约为100元/ 。在地库层高一定的条件下，应利用地库计容规则，最大化提高地库顶板高度，从而既减少了地库埋深，又不增加地库的计容面积。,地下车库,5）地库层高 在埋深一定的情况下，确定经济的层高至关重要。,地下车库,例如：采用无梁楼板，层高至少减少300,地下车库,5）地库层高 需要合理的布置综合管线，使其高度降到最低；在满足自然排烟的前提下，尽量不做机械排烟。,6）地库柱网 必须选用经济的柱网，合理的跨度，降
12、低板厚、梁高； 严格控制柱网尺寸的经济型，可设宽扁柱（柱体截面设计要考虑进车方向影响）； 车位设计要结合柱网合理布局，尤其要注意停车方式及停车最大化布局。,地下车库,控制标准：7800 8100柱网,6）地库柱网 案例：8100柱网与7800柱网差异,总车位108辆 8100柱网总面积3576 单车位33.11 7800柱网总面积3364 单车位31.15 33.11 -31.15 =1.96 单车位面积减小约6%,地下车库,7）覆土厚度 地库顶板覆土厚度决定着顶板的荷载，也决定着地库的梁柱高度、截面尺寸、配筋数量等，也间接决定着地库的结构成本。 覆土厚度由管网布局、种植要求、绿地率要求等要素
13、决定。 因此，优化综合管网的布局至关重要。,地下车库,顶板平均覆土厚度： 1、应结合景观方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度应不同；或采用树池、堆土形式 来众智；平均覆土厚度1.0米1.2米。 2、如采用覆土种植，建议覆土厚度如下：种植大树处覆土局部1500；普通乔木处1000；草坪300400； 3、方案阶段，给排水专家应给出排水方案，根据水管布置长度及上方有无行车情况确定所需覆土厚度，进行局部调整。,优化地库设计（降低地库层高、减少覆土高度、注意边角等） 案例：,地下车库,优化前，有停不进车的边角,优化后，边角挖掉，减少不必要的面积,有些钱也可以花,好钢用在刀刃上 针对业主关注度高的地方
14、在对营销形成较好推动的情况下 可以考虑适当增加成本投入 以获得更好的回报,非常规材料及大量性装饰材料控制,严格控制非常规材料及做法,玻璃幕墙,进口系统窗,铝扣板,进口石材干挂,大量异形构件,大面积人造水景,恒温泳池,珍稀植物,2.5m/s高速电梯,整体家居智能化,高科技节能,外立面装饰、外立面门窗是住宅小区的门面，是对楼盘效果、售楼卖点比较敏感的分项，同时其成本是总成本的一个主要组成方面。 合理提升外立面装饰、门窗档次可以有效的增加卖点，同时对于成本的影响不大 在设计阶段全面考虑，提升外立面装饰、门窗的档次。在降低墙积比、窗积比，控制外立面总成本的前提下，提升装饰和门窗自身的档次，这样既提升了
15、档次，又使得总成本增加不多，甚至有所减少。,外立面装饰和外立面门窗,举例说明外立面装饰，普通档次的成本约为70元/m2（建筑面积，外立面涂料为主），提升一个档次至100元/m2，（建筑面积，可采用部分瓷砖和少量石材），其成本的增加为30元/m2，所占项目总建安成本的比例约为30/1561=1.92%(其中1561为中海某区域平均地上建安成本)，比例不大，但明显提升了营销卖点。 同样的，对于外立面门窗，采用普通铝合金门窗约为350元/m2（门窗表面积），如果提至450元/m2，可以采用较好的配件、尺度较大的型材等，对于档次的提升明显，成本增加为100元/m2，折算到建筑面积为100*0.28=2
16、8元/m2（0.28为中海某区域平均窗积比），所占项目总建安成本的比例约为28/1561=1.79%(其中1561为中海某区域平均建安成本)，比例不大，但明显提升了营销卖点。,外立面装饰和外立面门窗,公共部分包含大堂、电梯厅以及标准层的装修，根据一般的售楼路线，公共部分为样板房的前奏，是楼盘整体效果的重要组成部分，也是入伙之后业主共同使用频率最高的空间，它的装修档次以及施工质量直接影响到楼盘的形象以及后期物业维护的成本 公共部分的装修效果为“看得见”、小业主可以直接感受到的成本组成部分，可作为楼盘销售过程中的有效催化剂。,公共部分装修,园林绿化相对于园林自身单位面积的成本往往以百元计，但其相对于总建筑面积的单位成本只有十几元至几十元，假如单位景观面积成本增加30元，可使景观效果有明显的改观，而此部分成本分摊至总建筑面积上大约只有5-8元/m2。 而同时，景观是营造小区品质的重点区域，因此，在条件允许的
