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1、徐水区星河湾项目营销方案,2016年4月17日,目 录 CONTENT,PART 1 宏观市场及竞争项目分析,城市概况徐水整体环境分析,经济：据2013年统计数据，全县GDP148亿元，同比增长6.6%，人均GDP29400元。 人口：全县总人口约58万人，其中城镇人口约7万人。 徐水将采取“极化县域中心城镇（县城）、培育县域副中心城镇（大王店），建立县域双中心城镇发展模式，以双中心带动全县整体发展”的城镇发展战略。 徐水第二产业发达，巨力、俊峰、晨阳、普康、天津钢管徐水炉料公司等中大型企业不断得到政府的大力支持，随着大王店长城集团和风帆的入驻启动，将会给徐水的就业、经济发展等带来较大动力，发
2、展后劲持续增强。第三产业逐步完善将会对城市服务业形象进一步提升。,城市建设规划徐水城区近期向南发展为主，远期向北发展为主，远景向西发展为主。,发展规划：徐水县域内形成“一横一纵”两条城镇发展轴线。“横轴”为东西向的复兴路（S333）；“纵轴”为南北向的康明大街（G107）和京广铁路。西部大王店为城市规划副中心。 发展方向：近期向南发展为主，远期向北发展为主，远景向西发展为主。 中心城区用地布局规划：规划以京广铁路为南北向轴线，以华龙路、南环路为东西向轴线，形成“两片三组团一中心”的组团式城市空间结构 “两片”：以京广铁路（G107）为界，以西为县城教育科研及汽车产业园区；以东至京石高速公路之间
3、为集老商业、文体娱乐、行政办公及商业服务、索具生产和制造加工业于一体的综合区。 “三组团”：北部文化体育和行政办公及商业服务组团，作为县城居民的生活服务及现代商业服务中心；老城商业组团，以传统商业及文化为主；南部产业组团，县城制造业的发展基地。 “一中心”：西部教育培训及科研中心,本案位于城市南侧新城区内，区域发展成熟，周边多为成熟社区。,大王店副中心,县城中心,东方名苑均价 4800元/,世纪家园 4300元/,阳光水畔 4150元/,欧韵新城均价 4400元/,尚品4300元/,绿墅蓝湾均价 5600元/,喜悦成均价 4350元/ 车位11万,水岸c区 高层3800元/,城市环境徐水城市地
4、理位置优越，交通便利，城镇化率较低，第二产业发达，后期对房地产行业推动较大。 供应目前市场在售产品较少，多数项目为尾盘处理，供应量较低，市场行情较佳。在未来几年天行健/巨力/天疆地产等将有大体量项目入市，竞争将会加剧。 产品市场在售产品品质参差不齐，证市场较为混乱，主流户型以90-105两室，120-130三室为主，少量一室和四世产品 位置目前徐水地产市场开发全面开发，以城南为主，大部分中高端项目集中在城南区域。 价格目前徐水房产项目价格参差不齐，主流价格集中在4000-4500元/左右。,12,本体分析,区位 交通 四至及周边环境 周边配套 竞品项目 本体小结,PART 2 项目本体分析,项
5、目本体分析区位及四至分析,新城区,本案,区位认知：项目位于新城区南侧，属徐水县城市核心地带 项目周边为多为成熟社区，生活配套完善,本案,项目周围配套完善，生活氛围浓厚，生活便利； 生活配套：项目周边生活氛围浓厚，配套完善。 教育配套：项目周边幼儿园到高中一站式，教育配套较全； 医疗配套：徐水县医院/华一医院，周围医疗设施完善。 景观配套：暴河沿岸 市政配套：紧邻小型公园,项目本体分析周边和交通配套分析,项目位于城市西部，交通体系发达，路况良好。 交通：紧邻城市东西干道巨力路与城内大街。,城市核心位于城市新城区核心，周边多为成熟社区，区位成熟,周边生活、教育、医疗等配套完善，有利于本案开发,周边
6、多为成熟社区，配套完善,项目紧邻城市主干道，路况良好，对内对外交通便利，自驾及公共交通体系发达，利于本案发展,项目属性总结,本案规模较小，不具备规模优势，属短平快项目。,市场主流户型，但户型面积偏大，虽然能利益最大化，但是容易引起客户抗性,PART 3 项目整体定位,项目SWOT分析,综合来看： 1）项目周边配套齐全，生活氛围浓厚，交通便利； 2）区域成熟，客户认可度较高 3）市场供应量较低 自身条件： 1）城中村改造项目，容积率过高，户型受限严重 ； 2）地块狭小，体量小，无发形成规模效应,项目SWOT总结,项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。,本案规模小，属于短平快项目
7、，整体战略以较低低单价、最低首付的发展战略，多种付款方式，占领市场，突出刚性首次置业和学区房概念，紧抓周边购房，实现快速销售。,围绕刚性需求进行形象定位及产品开发,突出精细化设计，提升产品附加值,充分挖掘城市配套优势带来的改善需求,项目整体发展战略,项目整体定位,（价格定位）中低价格入市，随着市场认可度的提高逐步拔高售价,（档次定位）中档产品,（推广主题）住进她心里 倾听城市的心跳,（客群定位）刚需为主，少量改善及投资,（产品定位）刚需产品为主，附之少量改善产品,星河湾,PART 4 项目营销建议,项目营销目标,核心目标一：通过星河湾的热销，扩大开发商的市场知名度，为后续项目开发奠定品牌基础。
8、 核心目标二：规避市场风险，快速实现销售，抢占市场先机，实现项目价值最大化。,项目营销总思路,第一步：大张旗鼓，成功造势通过形象塑造、集中推广和圈层活动营销为项目成功造势，提升美誉度，引起第一波市场关注，完成首批客户积累！,第二步：合理推售，控制价格在第一步造势成功的基础上，通过推售策略控制和低于市场预期的定价策略开盘，造成热销氛围，引起第二波市场关注，成为市场讨论热点，从而占据市场主动权！,营销三步曲,第三步：把握节奏，拉升价格有了一定的客户积累和市场影响力之后，根据项目工程节点和现实销售情况，逐渐拉升价格，达成利润最大化。,建议前期以略低于市场价入市，营造热销氛围，完成首批房源热销的同时为
9、后期房源蓄客；待项目形象、项目认可度提升后逐步拔升售价； 建议首批房源入市高层均价为4300元/小高为4700元/， 利用小步快跑的方式逐步拔高售价，迅速挖掘市场； 最终实现高层均价4500元/，最低价4300元/，最高价4700元/。 最终实现小高层均价4900元/，最低价4700元/，最高价5100元/。,价格策略,新古典主义建筑风格，石材+真石漆组合立面 社区景观以软景为主，配以少量硬质配件，园林小品以小型喷泉/欧式雕塑/花坛/休闲座椅/健身器材为主 新风系统 断桥铝窗/高档防盗门 入户直饮水系统（后期可作为物业公司收费项目） 社区wifi覆盖系统 社区背景音乐系统,物业发展建议,The End.,预祝双方合作成功！,
