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1、第四节制定估价作业方案一、估价作业方案的含义和内容在明确了估价基本事项及确定了估价报告交付日期的基础上，应再次对估价项目进行分析，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁来做及如何去做，即是关于未来一系列行动的计划。估价作业方案主要包括以下内容：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟搜集的估价所需资料及其来源渠道；预计需要的时间、人力和经费；估价作业步骤和时间进度安排。二、制定估价作业方案的思路（一）拟采用的估价技术路线和估价方法在明确了估价基本事项之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。估价技术路线是评估出
2、估价对象价值所应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。初步选择估价方法的目的，是为了使后面的搜集估价所需资料和实地查看估价对象等工作有的放矢，避免不必要的无效劳动。因为不同的估价方法所需的资料不完全相同，有些资料可能是某些估价方法所不需要的。在前面介绍各种估价方法中已介绍了它们适用的估价对象，在此反过来，哪种类型的房地产在理论上适用哪些估价方法估价也应是清楚的。在市场法、收益法、成本法、假设开发法中，只要是估价对象在理论上适用的，都应当初步入选，不得随意取舍。例如，开发完成后价值可以采用市场法或收益法估价的在建工程，理论上应当采用成本法、假设开发法估价；开发完成后价值可以采用市场法或收
3、益法估价的房地产开发用地，理论上应当采用市场法、假设开发法估价；现成的写字楼、公寓，理论上应当采用市场法、收益法、成本法估价；现成的商场、商业门面，理论上应当采用收益法、市场法估价；现成的游乐场、影剧院，理论上应当采用收益法、成本法估价。不同估价方法之间的关系有以下3种：一是可以同时使用，以相互验证，而不能相互替代。因为不同的估价方法是从不同的角度来衡量房地产的价值，同时采用多种估价方法进行估价，可以使估价结果更加客观合理。二是可以相互补充。例如，有些房地产适用成本法估价而不适用市场法估价，如在建工程；有些房地产可能相反，适用市场法估价而不适用成本法估价，如位置和环境很好、适宜建造别墅、尚未开
4、发的生地。三是可以相互引用。例如，市场法中的土地使用期限调整可以采用收益法求取；收益法中的租赁收入、成本法中的土地取得成本可以采用市场法求取；假设开发法中的开发完成后价值可以采用市场法、收益法求取。因此，房地产估价师应当熟知、理解各来源：建设工程教育网种估价方法及其综合运用，结合估价对象，正确运用估价方法进行估价。对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）估价方法进行估价。此外，有条件选用市场法估价的，应当以市场法为主要的估价方法；收益性房地产估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法；具有开发或再开发潜力的房地产估价，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不
5、宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。还需要指出的是，上述选用两种以上估价方法进行估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。例如，某在建工程采用假设开发法估价，其中的开发完成后价值采用市场法或收益法评估，则此估价项目实际上只采用了假设开发法一种估价方法，而不是采用了市场法、收益法和假设开发法三种估价方法。（二）拟搜集的估价所需资料及其来源渠道针对估价对象、估价目的以及拟采用的估价方法等，需要搜集哪些资料及其来源渠道，参见本章第五节“搜集估价所需资料”。（三）预计需要的时间、人力和经费任何一个项目都要动用人
6、力、财力和物力。对于属于专业服务活动的房地产估价，主要是动用人力。根据估价对象、估价目的、估价时点、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人员、需要什么样的人员以及何时需要等。由于某些房地来源：建设工程教育网产估价师擅长某种类型房地产的估价，或者擅长某种估价目的的估价，或者擅长运用某种估价方法进行估价，在估价对象、估确定由哪些房地产估价师参加估价更合适。随着估价对象越来越复杂，估价目的越来越多，以及对估价精度的要求越来越高，房地产估价师应当按照估价对象或估价目的进行适当的专业分工。有时根据估价项目的具体需要，还应当聘请其他领域的专家协助，如建筑师、城市规划师、
7、设备工程师、造价工程师、注册会计师、律师等。将他们的专业工作成果作为估价报告附件，并在“重要专业帮助”中加以说明。（四）估价作业步骤和时间进度安排估价作业步骤和时间进度安排，主要是对往后需要开展的各项工作以及所需的时间、人员、经费等，作出具体安排，以便于控制进度及协调合作，通常最好附以流程图、进度表等，特别是对于那些大型、复杂的估价项目。拟定估价作业步骤和时间进度，有时单靠文字难以表达清楚，为此可以采用线条图或网络计划技术。线条图也称为横道图、甘特图，是20世纪初出现的进度计划方法。线条图中的进度线（横道）与时间坐标相对应，这种表达方式具有直观、简明、方便的优点。网络计划技术也称为计划协调技术
8、、计划评审技术，是20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理的科学方法。这种方法的基本原理是：首先应用网络图形式来表达一项计划中各种工作的先后顺序和相互关系；其次，通过计算找出计划中的关键工作和关键路线；接着通过不断改善网络计划，选择最优方案，并付诸实践；然后在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证最合理地使用人力、物力和财力，多快好省地完成任务。来源：建设工程教育网第五节搜集估价所需资料俗话说“巧妇难为无米之炊”。如果没有估价所需的资料（包括数据），就无法评估出估价对象的价值。估价所需的资料主要包括以下4类：反映估价对象状况的资料；估价对象及类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；对估
9、价对象所在地区（子市场）的房地产价格有影响的资料；对房地产价格有普遍影响的资料。除反映估价对象状况及其开发建设成本、运营收入和费用、历史交易价格等资料外，估价机构和估价师平常就应留意搜集和积累估价所需的资料，建立估价资料库。在估价时更应有针对性地搜集估价所需的资料。特别是对于反映估价对象状况及其开发建设成本、运营收入和费用、历史交易价格等资料，不仅此时要搜集，而且在前面受理估价委托时就应要求委托人尽量提供，在后面实地查看估价对象时还应进一步搜集。针对本次估价应当搜集类似房地产的哪些资料，主要取决于拟采用的估价方法。对于市场法而言，主要是搜集交易实例资料；对于收益法而言，主要是搜集收益实例资料；
10、对于成本法和假设开发法而言，主要是搜集开发建设成本实例资料。而具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需的数据进行。例如，对出租的写字楼拟选用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料；对房地产开发用地拟选用假设开发法估价，则需要搜集开发建设成本、与开发完成后的房地产相类似的房地产目前的市场价格水平及其未来变动趋势等方面的资料。在搜集类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。对于受到这些因素影响的，只有在能够确定其受影响的程度并能够进行修正的情况下才可以采用。对于所有直接或间接影。向房地产价格因素的资料都应尽量搜集，有关
11、内容见本书第四章“房地产价格影响因素”。此外，还应搜集房地产供求方面的资料，包括：不同区域、不同用途、不同档次、不同价位等房地产的供求状况，如供给量、需求量、空置量和空置率等。在供给量中应包括：已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。搜集估价所需资料的渠道主要有以下几个：要求委托人提供；估价师在实地查看估价对象时获取；查阅估价机构自己的资料库；询问有关知情人士；到政府有关部门和相关专业机构、部门查阅；查阅有关报刊、网站等媒体。虽然要求委托人如实提供其知悉的估价所必要的资料，并对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责，但估价师应当对委托人提供的资料进
12、行关注，合理怀疑委托人提供的资料；必要时，应对委托人提供的资料进行核查，对自己搜集的资料也应进行核实。资料搜集之后，应及时进行整理、分类，以便查阅和对资料进行分析。第六节实地查看估价对象俗话说“百闻不如一见”，“眼见为实”。对于不可移动、价值与区位密切相关、具有独一无二特性的房地产来说，尤其如此。实地查看估价对象是做好估价的基本前提。因此，任何估价项目，估价师都应对估价对象进行实地查看。实地查看是指负责某个估价项目的估来源：建设工程教育网价师亲自到该估价项目的估价对象现场，检查、观察估价对象状况，包括感受估价对象的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施的优劣，对此前获得的估价对象的坐落、四至
13、、面积、土地形状、建筑结构、用途等情况进行核对，观察估价对象的内外部状况（例如，设施设备、装饰装修、维修养护、外观等），拍摄反映估价对象内外部状况以及周围环境和景观或临路状况的照片、影像资料，调查了解估价对象历史使用状况（例如，是否存放过污染物）、周边乃至当地类似房地产的市场行情，并搜集补充估价所需要的其他资料。为了避免在实地查看时遗漏应当调查了解的内容，在实地查看之前可以制作好估价对象实地查看记录相关表格。实地查看有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以表述的细节。另外，现实中已出现伪造房地产权属证书、伪造估价对象现场要求估价的情况。这
14、类问题只要通过认真的实地查看，与被查看房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。在实地查看时，一般需要委托人中熟悉情况的人员或被查看房地产的业来源：建设工程教育网主陪同，估价师要认真听取陪同人员的介绍，详细询问在估价中需要弄清的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成估价对象实地查看记录。许多估价项目的委托人同时是被查看房地产的业主，在这种情况下进行实地查看通常会较顺利。但是，也有一些估价项目的委托人不是被查看房地产的业主，甚至与被查看房地产的业主有利益冲突，例如在房地产强制拍卖、变卖、抵债估价中委托人是人民法院或债权人，在房屋拆迁估价中委托人是征收人。在这些情况下，估价师一是可以要求
15、委托人与被查看房地产的业主事先做好沟通，二是自己向被查看房地产的业主说明来意和相关情况，争取其理解与配合。估价对象实地查看记录应包括查看对象、查看内容、查看结果、查看人员和查看日期。执行实地查看的估价师需用照片等方式证明自己进行了实地查看，并应在估价对象实地查看记录上签名。另外，还应尽量要求委托人中协助实地查看的人员和被查看房地产的业主在估价对象实地查看记录上签名认可。其中，房屋拆迁估价应按照城市房屋拆迁估价指导意见的要求，由实地查看的注册房地产估价师、征收人、被征收人在估价对象实地查看记录上签名认可。如果被征收人不同意在估价对象实地查看记录上签名的，应当请除委托人和估价机构以外的无利害关系的
16、第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。对于估价对象为已经消失的房地产，虽然不能进行完全意义上的实地查看，但也应去估价对象原址进行必要的调查了解。对于运用市场法、收益法、成本法估价所选取的可比实例房地产，应当参照对估价对象进行实地查看的要求，进行必要的实地查看。第七节分析估价对象价值通过实地查看等方式调查了解了估价对象状况及当地类似房地产的市场状况之后，应有针对性地描述和分析影响估价对象价值高低的自身因素和外部因素，特别是其中的不利因素和有利因素，包括描述和分析估价对象的历史背景、周围环境和景观以及类似房地产过去、现在的供应量、需求量、市场价格及其未来总体趋势。在分析估价对象价值中要形成“市场背景分析”、“估价对象最高最佳利用分析”，抵押估价还要形成“估价对象变现能力分析”。第八节估价对象价值在前面拟定估价作业方案中强调，只要是估价对象在理论上适用的估价方法，都应当初步人
