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1、华中科技大学 博士学位论文 中国物业税税制方案的研究 姓名：邱明强 申请学位级别：博士 专业：工商管理 指导教师：云虹 2010-04-28 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 I 摘摘 要要 随着我国经济的发展和城市化进程的加快，房地产业已成为我国经济发展的支 柱之一，直接拉动了几个关联产业和间接拉动了几十个行业。然而我国现有的房地 产税制的保有环节税收太低、税基不合理、税收制度不完善、要素不科学的弊端也 逐渐暴露出来，这些弊端已严重危害了房地产行业的发展，必须进行改革。通过分 析物业税的作用，得出开征物业税可以消除这些弊端，物业税是对我国现有的房地 产税制的完善。本论文对美国物
2、业税及与其他国家（地区）物业税进行比较，试图 找到适合我国国情的物业税税制。提出我国开征物业税面临的问题，探讨了我国物 业税的实施方案及开征时机等问题。 本文的重心集中在目前研究工作者分歧较大的物业税的框架研究，提出将土地 出让金、契税、印花税及原房地产保有环节的房产税、城镇土地使用税和城市房地 产税并入物业税中，而土地增值税不并入物业税；分析了开征物业税存在的新旧税 制的衔接问题和取消土地出让金后如何解决土地的出让问题。本文的另一项重点是 对我国物业税要素进行了设计，将开征范围扩大到农村；设计了对已交土地出让金 与未交的房地产采用差别比例税率和特有的按面积、套数进行税收减免的物业税政 策；在
3、房地产价值评估上采用批量评估；在物业税的开征时机上从“空转”到深圳试 点，最后制定时间表，做好各方面的准备工作，用五年的时间将物业税推向全国。 关键词：关键词：物业税 土地出让金 物业税框架 物业税要素 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 II Abstract With economic development and urbanization process accelerated, real estate has become one of the pillars in our national economy, directly pulling a few related
4、industries and indirectly pulling dozens of industries. However, the shortcomings of the current real estate taxes are too low in possess, base on unreasonable taxation system,imperfection of tax system and unscientific tax elements have gradually exposed ,and these shortcomings have seriously harme
5、d the development of the real estate industry,it must be reformed. By Analyzing the role of property tax and imposing the property tax can eliminate these shortcomings. Property tax is improve and perfect for the curret real estate tax system.By studying the property tax of the United States and com
6、parisons with other countries (regions) property tax, try to find a suitable property tax system in Chinas national conditions. Proposing that Chinas property tax levy has some problems,work out the implementation of Chinas property tax program and property tax levy of timing and other issues. This
7、article focuses on study of the framework for property tax which has more differences in the present researchers.The sugestion puts land transfer fees, deed tax, stamp duty and retain the original links of the real estate property tax, urban land use tax and city real estate tax into the the propert
8、y tax, while the land value added tax is not incorporated into the property tax. Analyzed the existence of old and new property tax levy of the tax system interface issues and cancellation of land transfer fee after how to solve the issue of land transfer for effective exploration. The article has a
9、nother amphsis,key elements of our property tax has been designed, will introduce extended to rural areas .It has been designed the different proportion of real estate taxes between having paid the land transfer fee and not having paid the fee.Designed the unique tax relief for property tax policy a
10、ccording to size,and sevral suits of real estate. The real estate 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 III value assessment make use of mass assessment. In the timing of property tax levy from the “virtual transport“ to the pilot project in Shenzhen city and finally to develop a timetable for doing a widely prep
11、aratory work, in five years property tax will be imposed on a national level. Key words: property tax land transfer fee property tax framework elements of property tax 独创性声明独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本人
12、完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。 本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密 ，在 年解密后适用本授权书。 本论文属于 不保密 。 (请在以上方框内打 “ ” ) 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 华 中 科 技 大 学
13、 硕 士 学 位 论 文 1 1 绪论绪论 本章先引出物业税，分析物业税的选题背景，在我国房地产价格持续高速增长 和主流媒体打压投机需求时，研究物业税显得尤为重要。阐述研究的目的和意义， 运用一定的研究方法和自己的一些新思路，并勾勒出本文的研究框架。 1.1 物业税的由来物业税的由来 “物业”是个外来语，我们比较认同的是来自香港，英文名“Real Estate”或“Real property”表示为不动产或房地产。在港澳台及东南亚国家，物业一词被广泛使用， 把它当成房地产或不动产的别称1。在香港房地产法一书中，作者李宗锋称“物 业”为单元性的房地产而最早被正式使用。 而现在所说的“物业”涉及的
14、范围已经非常 广了，它不仅包括单元性的房地产，还包括整栋楼宇，整个房地产行业。虽然有时 在提到“物业”时常常是把它当成房地产的同义词在使用，但值得注意的是：我国因 使用“物业费”这个词比较普遍，这里所说的“物业”是一个微观概念，它指的是一套 房产， 一栋房产或某项具体的实物资产。 而使用“房地产”这个词时一般指宏观领域， 泛指一个国家或地区的整个房地产。 物业税在我国还没有正式开征，不管是官方还是学术界都没有给出一个权威的 关于物业税的定义。英文也不用“Real Estate Tax”作为物业税的经济术语，而是针对 房地产或不动产税收，这些赋税一般把它归于财产税（Property Tax）的类
15、别。一般 来说，财产税的定义要大于房地产税。财产税是以法人和自然人拥有归其支配的财 产为对象所征收的一类税收，即对财产征税。财产又分为动产和不动产，其中动产 分为有形动产和无形动产，包括车辆、股票、债券等；不动产是指土地、建筑物及 其他附着于土地上的定着物， 主要指房屋和土地。 我国的土地又分为三类： 农用地、 建筑用地和未用地；土地及其上的建筑物构成了我们平常所说的房地产，有的国家 直接称之为不动产。现代税收体系分为三大类：流转税、所得税和财产税。而房地 产税分为开发取得（流转税） 、保有（财产税）和交易转让（流转税、所得税）三 个环节，是在所有环节征收的税收；物业税则是在房地产的保有环节征
16、收的房地产 税。物业税的概念框图,如图 1-1。 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 2 图 1-1 物业税的概念框图 世界各国在房地产保有税的名称并不相同。美国、德国、智利等国称为“财产 税”；英国、新西兰、澳大利亚、马来西亚等国称为“地方税”；奥地利、波兰等国称 财产 动 产 不动产 有形动产 无形动产 土 地 土地定着物 农用地 未用地建筑用地建筑物构筑物 与土地尚未分 离的农作物 居住用房经营用房 房 地 产 房地产税 房地产所得税 房地产保有税房地产流转税 物 业 税 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 3 为“不动产税”；中国香港称之为“差饷税”2。值得注意的是物业税的称呼虽然来自 香港，但香港的物业税和大陆所说的物业税并不是同一概念，它是针对建筑物所有 人出租房屋所得租金收入，按一定比例征收的税金，类似于大陆的房产税和城市房 地产税，属于个人所得税的性质。尽管各地对物业税的叫法不同，它的性质是一样 的，是对财产的保有环
