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1、关于长春项目AB区之间空地升级改造的分析报告尊敬的领导：香江集团于2005年投资吉林长春，至今已有十年。目前，长春项目地块中，除已开发并投入运营的AB区外，在AB区之间空地资产亟待产生更好的社会效益和经济效益。我们从项目所处地理位置以及公司物业资产效益增值的角度对项目AB区之间地块进行分析，现向公司领导提交此份升级改造的报告：一、长春市市场概况：长春市地处我国东北平原腹地，是吉林省省会。下辖7区2市1县，总人口767万。长春庞大的人口资源，为零售业的销售创造了巨大的市场空间。 消费能力方面，长春的人均收入在我国属于中等水平。据了解：截至2007年金融危机前，长春城市居民人均可支配收入为1272
2、0元；农民人均纯收入是4780元，这数字虽然低于南方沿海大城市，但年增长幅度十分大，分别比2002年增长82.6%和51.9%；2014年较2013年城镇居民人均可支配收入增长12.1%，农民人均纯收入增长13%，城乡居民储蓄存款余额增长13.6%。经过十多年的发展时间，长春市零售业的发展日渐成熟，从原来的单一性零售卖场逐渐成长为以大型综合性商场为中心，带动周边的零售业发展，同时随着城市化发展，社区百货如雨后春笋般多点绽放，消费者就近就可以购买到日常所需的生活用品，进而使社区百货逐渐形成大型、综合性商圈的商业模式。 根据长春市城区布局，目前按地域大致划分如下板块：我项目位于东城二道区板块，位于
3、通往高新北区的咽喉部位，东部快速路远达大街与惠工路交叉口处，交通通达性好。该板块作为长春市“东移南扩”的热点区域，同时又处于长吉图开发一体化的先导区域，项目集中，大盘众多，且为众多品牌开发商看好，成为近几年开发、销售的热点板块之一；恒大、吴中、中海、保利、红星以及众多长春市本土实力开发公司如新星宇、力旺等聚集在此。目前长春市房地产可分为14个小版块我项目所处于二道八里堡板块和去往北湖板块的必经之路。随着今年二道区的持续开发，区域面貌焕然一新，地产项目开始逐步完善区域配套，打造大型居住社区并配以完整配套。代表项目恒大都市广场、红星国际广场、保利百合香湾、万科蓝山等。近三年来随着政府对北湖地区的开
4、发和大学城等单位的迁入，北湖区域价值上升，人群骤增，地产商纷纷开拓北湖市场，代表项目有中海寰宇天下、澳海澜郡、爱尚北湖等 。长春市二道区地产项目有20个在建住宅项目，现阶段在建部分2016年底90%以上均可以达到交房条件。根据这一市调表格，综合我司项目的实际情况，预计项目开发后底商一二层的销售均价，保守预计可以达到10000-15000元/平；高层公寓部分，参考周边住宅售价，预计在6000元/平左右。所有在建项目均有不同程度的配套商业。其中恒大有大概6.4万方左右商业，规划为服装、餐饮、院线，其他均为社区底商。3年内随着项目的陆续完工、交房、入住，在列地产项目周边配套设施在接下来的时间里可以逐
5、步完善，周边庞大的人口数量，为我项目的后续开发提供了充足的潜在市场空间。二、项目概况红色区域为长春项目所在地项目概况长春项目位于长春市二道区，东邻新业街，西依远达大街，北临东丰路，南接惠工路，总土地面积102470，总建筑面积172816.46（其中地上建筑面积158099.98，地下建筑面积14716.48。 1、已建部分A、B区已开发完毕，分为A、B两区， A区：土地面积为59027，建筑面积为83387.9，容积率为1.2，共9栋，地上2-3层，局部5层，无地下层；B区：土地面积为43443，建筑面积为90487.14，容积率为1.4，共10栋，地上2-3层，地下1层为人防及停车场。2、
6、还可再建部分AB两区中间有一处景观带，长约220米，宽约72米，面积为15840。景观带中间有一处废弃铁路，此铁路所在位置在我项目土地红线范围内。且在距离A区约38米距离，属政府规划路，不在我项目所属土地范围内，规划路为9米，两侧退线各5.5米，共计宽20米，面积为3720。3、拟改造方案长春项目建筑容积率在政府规定的标准下仍有开发空间，并且AB区之间土地除规划路外为我项目所持有，针对AB区之间土地，我项目多次申请取消规划路，但政府予以否决，后与设计院沟通研究，并给予指导意见，集团依据设计院提供的思路进行重新设计方案，得到了设计院初步认可，现已上报规划局，待报批后 ，方可执行，具体方案如下：（
7、1） 规划思路不取消规划路，规划路整体东移，路面不变，路两侧退线各3米，在东北角做弧线50米与对面规划路连接，保留规划路的功能。同时西侧临近A区预留10米通道，保障两侧底商不受影响。在此期间可建长186米，宽47米，占地面积为8742建筑物。（2） 创造效益第一、 保留市政规划路，使其成为我项目内街路，不仅保留了政府规划路的使用功能，同时使4650的市政规划路用地为我项目免费使用，按照周边拿地价格标准每亩350万元计算，直接为集团创造约2440万元价值。第二、 按照规划和容积率，项目公司可在AB区之间建约46000建筑物，按照周边其他项目销售均价测算，可为集团创造约3亿元价值。三、改造优势使长
8、春项目未开发土地得到利用，增加商业价值，长春项目是二道区通往高新北区的重要交通枢纽，同时位于机场快速路通往市区的第一站，周边住宅项目林立，但缺乏完善的商业中心。随着人口数量及质量不断提升，该部分区域受众对大型商业中心的需求日益强烈。AB区之间地块商业定位准确、销售及招商成功后，会充分发挥挖掘出地块的附加值，如能抓住当前的时机及时开发，可以抢占二道区商业的龙头地位，保障自持物业的增值，为后期经营带来较大的经济效益。1、建议尽快根据产品定位完成AB区之间升级改造规划设计根据长春项目所在区域位置，以及周边发展前景，对我项目AB区之间土地进行升级，从目前整个长春市发展规划角度出发，结合市场调研数据，对
9、我项目升级定位作如下分析：金融中心。随着长春市整体经济的快速发展，同时二道区区域建设步伐的逐步加快，金融领域的滞后性已经影响区域经济发展，目前长春市金融市场分散，形成不了规模性，而二道区在金融领域是一片空白，我项目所处二道区域核心位置，扼守两横三纵快速路和机场快速路，交通便利。建设金融中心，可以整合整个长春市金融行业，带动区域发展的同时，给项目物业带来快速增值。教育培训机构。 通过市场调研以及随街询问发现，目前家长用在子女教育上的投入占比越来越大，随着人们对学前教育、学历教育、专业培训教育的重视，市场上出现了众多的培训机构，但由于分布比较分散，没有形成一定的竞争优势，我项目如能够将教育培训资源
10、进行整合，势必打造出具有差异化影响力的商业品牌。五金日杂类。鉴于我项目有家居建材行业的基础，并且部分业态具有一定规模，但产品不够全面，顾客不能达到一站式购物的目的，故可以考虑与家居建材行业相关联的业态，逐步完善家居建材产业链。如五金类、日杂类、电料类、劳保类等。餐饮休闲娱乐类。我项目处于二道物流园区内，随着政府加大对本区域的开发建设，基础设施配套完善，交通便捷，同时我项目附近没有一定规模的餐饮休闲娱乐行业，周边住宅小区逐步入住，潜在的消费群体规模庞大，并且我项目又处于家居建材商业圈内，故可以考虑区域差异化经营。1、宾馆酒店：项目临近机场路，周边3公里内没有规模性宾馆酒店，考虑到项目周边潜在的商
11、业价值，建议集团拿出一定的体量用于宾馆酒店建设餐饮休闲娱乐类行业；2、休闲娱乐：如动漫娱乐城、健身会所、茶餐休闲吧、特色美食城等。 长白山名优特产城吉林省十二届人大四次会议的召开，要求促进结构调整和转型升级。加快产业结构调整，实施医药健康、装备制造、建筑、旅游四个优势产业发展工程，重点强调发展旅游产业。吉林省有着丰富的土特产资源，随着人们生活水平的显著提高，以及吉林省深入的开放，吉林长白山特产也走向全国，走向世界。在省会长春，到目前为止，没有一家集批发零售于一体的专业土特产品市场，目前的特产交易比较零散，主要分布在超市与综合类批发市场，产品比较单一，商家信誉也比较低。我项目如能打造集批发零售于
12、一体的名优特产城，势必填补长春市特产经营场所空白，同时有利于我市场特色化经营。首先，项目临近机场路，处于长吉图一体化先导区的窗口，交通物流便捷；其次，项目自身拥有庞大的物业体量，能够规模化经营；最后，由于旅游业是朝阳产业，旅游业的发展能够直接激活上下游产业，促进地方特色产品的交易量。以上相关行业是项目公司通过走访、市场调研、向部分商户及顾客问询，同时结合地方发展政策、项目自身特点及长春市整体市场环境，进行分类整理得出的结果，在项目公司升级定位上供集团领导参考。2、开工建设为配合AB区之间空地升级改造的顺利进行，现长春项目公司已于政府相关职能部门进行沟通，并且再次办理暂定资质延期。四、AB区空地
13、资产盘活投资测算与资金筹措建议为了顺利推进长春AB区空地的整体定位,特进行项目整体经济测算,对三个方案进行整体测算，最终得出整体的毛利润和净利润情况。1、长春项目各指标方案一：商业面积：26944公寓式办公面积：28696地下车库面积：11185方案二：商业面积：26944商住楼面积：28696地下车库面积：11185方案三：商业面积：28944准甲办公面积：26696地下车库面积：111852、各产品说明：住宅部分：60米小高层，层高3.0米左右，面积80-120平做为主力户型，中高档品质，毛坯房。公寓部分：60米小高层，层高3.0米左右，面积30-40平为主力面积，中高档品质，毛坯房。办公
14、部分：60米小高层，准甲办公，3.8米左右层高，公共部分精装。商业部分：共3层，整体产品打造标准类似于香江家居。其它税费标准等按长春市标准类比测算即可测算价格:办公8500元每平;公寓6300元每平;住宅5800元每平.3、资金来源建议为了不额外增加控股总部资金支持，建议以项目自身资产出售或融资形式实现项目自身资产的盘活，具体如下思路：（1）、出售部分股权，寻求合作伙伴共同开发；（2）、对自有物业进行融资抵押获得资金，目前长春项目尚有B10一至三层、A区三四五层房产可用于抵押；（3）、出售B区独立排铺未售尾盘。以上规划设计、销售收入、工程成本等为项目初步预测，需根据决策选择方案后，安排财务、设计、成本等相关专业部门进行更详尽的研究与测算。报告人：长春项目2015年6月22日
