上海案例—浦江智谷商务园

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1、XXXX总部经济项目 整体营销战略思考,1 战略认知,2 操作思考,战略认知,1,叁个目标,肆大思考,壹个结论,战略认知,贰项认知,贰项认知, 相城经济开发区省级开发区 产业规划错位发展，主动接受苏州工业园区、苏州高新技术产业区的辐射，为“两区”境内外著名企业当配角,重点发展电子信息、精密机械、生物医药、新型材料等高科技产业 当前功能生产为主（制造业基地）,认知区域,认知项目 产业地产项目,叁个目标,提升 使开发区档次实现大跨步发展 辐射 不仅服务地区,更融入长三角大发展 跨越 成为海内外具有深度影响力的产业地产项目,设问一 生存之道？ 产业地产的发展核心,“产业地产”的两大核心,产业主题,主

2、导功能,产业导向,功能导向,产业导向型案例：上海案例浦江智谷商务园,产业导向型案例：上海案例钢领钢铁服务业中心,功能导向型案例： ABP北京丰台总部基地,功能导向型案例：财富兴园国际企业花园,物业类型,弧线型 单栋：600平方米 组团：36006500平方米,双拼型 独立单元：650平方米 组团：1300平方米,独栋型 独立单元：1300平方米,本案的发展核心,项目所属的相城经济开发区有明确的产业主题规划 因此本案的产业主题完全可以以区域产业规划为定位,以功能为导向成为本案运作的突破口,电子信息、精密机械、生物医药、新型材料等高科技产业,产业主题（政府规划）,主导功能,当前：生产功能 （产业链

3、层次的中间层）,生产功能是否能适应区域的未来发展值得思考,设问二 承载的功能？ 发展总部经济的方向,产业地产开发中的总部经济概念,是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。,双向流动趋势 欠发达地区的大型企业集团将企业总部向大城市迁移； 大量制造业企业将生产基地向郊区甚至外地迁移，而将企业总部，包括销售部门、研发部门留在城区。,总部经济模式下的企业功能链重配,总部的分类,案例:上海总部基地项目,本案发展总部经济的方向,虚拟制造,核心 功能,

4、苏州 XXXX企业总部 研发中心,延伸 功能,科技资源开发,科研成果筛选,评价,鉴定,科研成果交易,金融,贸易,科研成果展示,发布,推荐,科研成果转化,学术交流,培训,交流,配套功能,商业服务,生活服务,研发区,实体功能区,实体功能区,实体功能区,商业 配套区,居住 配套区,企业总部区,研发中心区,研发中心区,配套服务区,物业,物业,物业,配套服务区,综合 服务区,功能 定位方向,展示 交流区,设问三 产品规划是否合理？ 市场需求指导产品规划,总体规划,建筑规划,景观规划,生态化,节能化,科技化,利用天然景观,依客户划分组团,充分体现生态化,多样欧式建筑风格,多样面积户型分割,节能环保技术材料

5、,苏州园林景观主题,多元化景观风格,与建筑的高度互动,一个面向国际国内多样化科研总部的、依托地块自然景观优势和苏州园林文化优势打造的以欧式风格建筑为主体的生态化、节能型高科技园区,脉络清晰，自东到西由天然水脉分隔为国内低密度总部区和超低密度国际总部区 强调生态景观、商务环境、顺畅交通 依托天然河道矩形布阵规划三角组团，三面采光充分利用自然光源，实现节能 通过自然水景、大型公共绿地、景观小品等营造生态型区域 通过不同体型和高度建筑的组合，创造出错落有致的竖向空间 强调建筑的私密性和景观性，提高建筑面积利用率,上海松江大业领地企业总部花园,上海浦东三林国际科研创新服务基地（规划）,道路节能环保节能

6、照明设施应用新型道路材料应用 交通节能环保园区电能公共交通（节能电瓶车）设施应用等 建筑节能环保玻璃结合铝板陶板石材甚至纳米材料组合幕墙“绿色建筑” 能源环保系统引进地热发电、风力发电、太阳能公共能源系统,苏州园林景观主题，融合多元化的景观风格，体现国际化的商务氛围,SVA越界（英国ATKINS）,集新古典欧式、现代欧陆、现代简约欧式等多样欧式建筑，迎合不同类型不同规模企业需要,上海中邦MOHO,上海财富兴园,栋面积1300-1600平方米，可分隔成四套单元，户面积336至625平方米 栋面积区间范围不大套内可多种组合方式 产品调整空间大客户的选择面广,独栋式、组团式，产品可灵活拼接,本案,调

7、整户内分隔 使产品可灵活拆分 扩大单栋面积区间 满足不同需求 扩大项目产品目标客户群范围 增强项目抗风险能力,墙体保温,暗敷在混凝土楼板中的采暖/制冷用盘管,室内排风,新风送风,地热源,楼板辐射,墙体保温,暗敷在混凝土楼板中的采暖/制冷用盘管,室内排风,新风送风,地热源,楼板辐射,楼板辐射,节能健康型建筑原理示意图,设问四 如何构建软性平台？ 功能实现所需构筑的软性平台,系统的软性平台体系 保证项目功能处于最佳运行状态 切实提升入驻企业运作效率和收益,信息交易中心 对内整合国内权威网站,引入先进经营管理机制，与国际知名钢铁咨询企业数据可联，打造领先的新电子交易平台，提供最权威、最便捷服务。,金

8、融服务中心 成立第三方独立金融担保公司，解决入住客户资金缺口问题。 银行提供动产质押、厂商银、信用证、中投保专项担保合作。 与国际金融机构合作成立钢铁发展基金，提供仓单质押、交易结算等服务，解决融资、集中采购等问题。,物流分拨中心 借宝山物流配套设施，与中储物流专业合作，建立物流服务平台，实施物流配送信息化，电子化，提高物流效率。,会展服务中心 会议功能招集全球性有影响力的钢铁行业会议、沙龙俱乐部活动。 展示功能为大型钢铁商提供常年展示、发布新品场所。,法律 平台,知识产权保护平台,金融服务平台,信息 交易 平台,商务自动化平台,人才 交流 平台,政府资源平台,筛选 评估 平台,研发功能,借鉴

9、成功模式,围绕核心功能,本案可构筑的软性平台,操作思考,2,全程营销方式,项目操作思考,打开通路 活动先行 媒体同步,常规模式,非常规操作,全面 精准 创新,营销的决胜点,本案的营销并非传统的营销方式 而应当是全面有效，直达受众的营销模式 ALL effectively to AUDIENCE,通路是项目通向目标客群的渠道 研究通路就是研究客群,大都会企业总部,客群,通路,Step 1,自用,投资,客户构成特质 多极化,个人,机构,企业,通路构成物质多元化,全面通路最大化,投资,个人,机构,投资基金,投资基金,个人（丰富的客户资源）,投资群体（浙商、温商）,自用,政府机构,国际国内企业研发总部

10、、部门,专业服务商,开发商 城市运营商，资源整合者,政府 资源提供者,相关园区 产业联动、功能互补,产业界 资源与专业推介,专业营销策划团队 概念发想与实施者,通路 实现平台,从这个意义上来看 大都会项目不只是一种单纯的开发行为 而是 一种城市运营 一种政府行为 一个城市话题 一个地区产业功能的提升,政府公关重点 重点一 借助相城区紧紧抓住苏州“十一五”规划重点实施“东进、北拓”的新机遇 把握政府要求开发区建立一个集科研、开发于一体的研发基地的要求， 整合多方资源，责无旁贷成为“研发总部”，推动地区发展的新篇章 重点二 积极向政府要政策，争取更多更切实的优惠政策， 为未来入驻企业提供优良的软环

11、境,产业界联动,产业界人士（规划经济学家等）的推介,各行业协会资源,积极吸引现有园区内企业研发部门，当地其他园区企业研发总部部门,园区内企业相关园区联动,国内外企业研发总部部门,相关园区,开发商,专业营销策划团队,资源整合 （政府资源行业资源自身资源）,概念发想与实施 （客户资源、媒体资源、社会资源、同类项目操作经验）,项目价值、企业品牌,项目的成功,Step 2,活动 有人用活动打造市场效应 我们用活动实现终极价值,精准影响最大化,招租线,项目SP活动 新闻发布会 客户答谢会 业主沙龙 ,品牌推介会 品牌巡展 媒体发布会 行业会展 ,政府推广会 行业峰会 主题论坛 研讨会 ,主办,协办,辅助

12、线,销售线,以项目为主体,项目参与,活动建议,活动名称：“产业地产”开发研讨会 活动亮点：以苏州长江大都会企业总部研发中心为例，探讨产业地产的发展方向和趋势。 活动影响：为项目进行市场预热，在专业 市场内率先树立优势形象。,活动名称：“聚焦相城”2008区域经济发展论坛 活动亮点： 突出“相城”概念，及其区域经济发展亮点 活动影响：邀请城市规划局、政府要员、区域经济学专家、知名地产人参与讨论，扩大相城区域概念，为项目蓄势。,预热期,开盘期,活动名称：苏州长江大都会企业总部研发中心区开放仪式 活动亮点：产业基地形象掠影 活动影响：样板区的建立，有助于强化项目形象，增强市场信心。,活动建议,强销期,活动名称：招商酒会 活动亮点：通过酒会的形式聚集人气，提高 招租的规格与档次。 活动影响：搭建项目招租平台,活动名称：（开发商）沙龙 活动亮点：客户、业主、商家、开发商之间 的交流平台 活动影响：作为项目的软服务特色，通过 定期的活动，加深受众对开发商 理念的了解，促进行业间的交流。,活动建议,Step 3,媒体应用,招租线,销售线,大众传媒,专业传媒,媒体,通过独特的广告创意与版面运用，扩大项目知名度和影力。,硬广眼球经济最大化,软文传播深度最大化,好软文的标准 * 版式 吸引关注 * 内容 深化项目立意与精神,选择=结果,汇报结束 谢谢观看！ 欢迎提出您的宝贵意见！,