关于进入杭州商业地产市场策略报告

《关于进入杭州商业地产市场策略报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于进入杭州商业地产市场策略报告（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、一、一、房地产政策回顾及市场分析房地产政策回顾及市场分析 （一）房地产政策回顾 2011 年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调 控：1 月， “国八条” 、房产税试点改革先后落地， “限购” 、 “限价” 、 “限贷”等 政策全面升级，限购城市从 2010 年的不足 20 个大幅增加到 40 多个；始于 2010 年的这一轮房地产调控在 2011 年不断细化和落实， 抑制需求与增加供给两手抓， 行政与经济手段进一步细化。本次调控是历史上力度最严厉，持续时间最长的一 次，房地产形势严峻。 表 1：近期房地产调控政策 时间政策要点 2011 年 央行在 2011 年持续收紧

2、货币政策，分别在 2011 年的 2 月 9 日、4 月 6 日、7 月 7 日，连续三次上调 了一年期存贷款基准利率。与此同时，连续六次上调存款准备金率。 2011.1.27 2011 年 1 月 27 日，财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将 购买不足 5 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年(含 5 年)的非普通住 房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5 年(含 5 年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 2011.01.26 国务院总理温家宝 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房

3、地产市场调控工作。 会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。 2010.11.03 住建部等通知，公积金贷款购买 90 平米以下首套房，首付比例不低于 20%，90 平米以上不低 于 30%；二套房首付不低于 50%。禁用公积金贷款投机性购房。 2010.09.29 暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于 30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭 购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得 税优惠政策。 2010.09.27 国土资源部、 住房和城乡建设部联合下发 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 （下称通知），要求贯彻落实“国 1

4、0 号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和 建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。 2010.09.18 加快保障性安居工程建设工作座谈会 17 日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理 李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。 2010.09.04 国务院已正式批准杭州、南昌等 10 个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划 正式进入批准阶段。 截止 2011 年底，全国限购城市已经达到 46 个，从城市看，大部分是省会及 直辖市，从区域看，长江三角洲地区最多，达到 12 个，占到全国的 26%，其中 尤其是浙江省内

5、达到 8 个，局全国之首。 （二）房地产市场现状分析 1. 2011 年土地成交、楼市成交均大幅下降 2011 年在一系列严厉的楼市宏观调控政策作用下，北上广深等一线城市楼 市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到有效遏制。同时，房产交易下滑拖 累了土地市场， 2011 年全国土地出让也出现下滑。 中介机构统计显示， 截至 2011 年 12 月底， 全国最典型的 20 个一、 二线城市中， 成交量为 137.5 万套， 相比 2010 年全年的 160.6 万套少 23 万套， 预期 2011 年 20 个城市成交量减少超过 22 万套。 另外，不仅大部分城市成交量萎缩，一线房企也在 201

6、1 年三季度开始出现明显 的销售乏力。 2. 土地流标量增两倍 北京中原的统计数据还显示，全国主要 130 个城市，2011 年土地流标达 900 宗，总流标数量相比 2010 年的 280 宗上涨 2.2 倍;住宅类地块流标达 420 宗，住 宅类地块流标数量相比 2010 年的 130 宗上涨 223%。特别是在 2011 年 11 月12 月，房产交易低迷传递至土地市场，仅这两个月，土地流标数量就达到近 300 宗，其中住宅类地块占 50%。 3. 新房销售受阻，库存大涨 土地市场冷清最主要是新房销售受阻，库存大涨。根据国土部公布的数据， 截至 2011 年 10 月，全国未开工的住宅用

7、地共计 16.5 万公顷，未竣工的住宅用 地 35.5 万公顷。而这些已供应但未及时开发的土地，由于数量巨大，将对一级 市场土地的公开出让形成压力。按照目前的出让速度，未来存量的土地还需要 30 个月以上的时间来消化。 4. 2012 年一季度，商品住宅价格继续下降。 杭州市统计局最新公布的数据显示，2012 年一季度，杭州市新建商品房销 售面积为 143.52 万平方米，同比下降 22.2%，降幅比 1-2 月缩小 17 个百分点， 这是自 2011 年下半年以来，杭州商品房销售面积降幅首次收窄。其中商品住宅 销售面积 118.67 万平方米，下降 25.4%，降幅比 1-2 月缩小 20.

8、9 个百分点。在 高存量压力下，今年 2 月以来，杭州楼市多个楼盘相继降价，进入 3 月，众多楼 盘大打 “价格战” 。 根据国家统计局公布的全国 70 个大中城市住宅销售价格指数， 杭州一季度新建商品住宅价格同比平均下降 3.0%， 二手住宅价格同比下降 6.7%。 在深度“以价换量”的吸引下，部分刚性需求开始释放，开发商“以价换量”效 果明显。 据国家统计局发布的房价数据，分城市看，以杭州、温州、金华等为代表的 城市房价下行速度明显超过全国：杭州环比降 4.4%，同比降 5.9%，温州环比降 1.1%，同比降 9%，金华环比同比降幅均为 4.6%。 杭州楼市的降价从 2011 年下半年就已

9、经初见端倪， 各大楼盘价格纷纷下挫， 新盘低开也已经逐渐成为惯例。进入 2012 年，杭州楼市降价浪潮更是汹涌而至， 各大开发商企图通过降价或者低开来拉动销量，从而应对楼市寒冬。此轮降价已 经导致杭州众多板块原有价格体系的崩溃，新的价格体系在重新建立中。 结论结论： 此轮政策调控及市场表现表明住宅市场的炒作风潮被逐渐此轮政策调控及市场表现表明住宅市场的炒作风潮被逐渐 遏制遏制， 住宅市场慢慢向刚需靠拢住宅市场慢慢向刚需靠拢， 住宅性质由投资品向民生保障品过住宅性质由投资品向民生保障品过 渡。渡。 （三）房地产政策展望 (1) 房地产调控政策预期放松至少要到明年初。 温家宝总理在多次在不同场合强

10、调现在房价并未调整到位， 并且坚定要在任 期内进行房地产调控的决心，为此国家还降低了中国的 GDP 增长预期，只要中 国经济不发生大滑坡，这些目标都是可以达到的，所以短期内寄望放松房地产调 控是不现实的。 (2) 限购令退出之日就是房产税登场之时 限购令退场需要几个前提条件：房价恢复平稳且位于合理价位，房地产泡沫 处于可控的范围之内，货币泡沫被消化。这个条件现在并不具备，温家宝总理在 多次在不同场合强调现在房价并未调整到位，从实际情况看，杭州 3 成降价楼盘 低于或逼近成本价出货，地产商的恐慌还未全线蔓延，等大部分楼盘抛售的时候 就是合理价位。只要房价降到合理价位，货币泡沫自然就减少了。 (3

11、) 房产税最终会彻底取代限购令。 财政部部长助理王保安 10 月 27 日表示，中国将加快推进房产税的实施，使 它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。他强调，下一阶段有关部门 将针对房地产市场的实际情况完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城 市的房产税试点经验，加快推进房产税实施根据目前已经披露的信息能推断出， 房产税将在试点的基础上，在全国范围内大面积推广；不仅房产税，在建立完善 的资产信息平台、取得足够的信息之后，未来的财产税等也将在这一平台上逐渐 推开。目前，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在 40 个城市 进行试点。一张房产税的征收网络呼之欲出。 5 月 9

12、 日，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，国务院已经明确今年 要扩大房产税试点，或参考上海模式。 （四）市场变化及开发商策略 1.众多开发商齐聚商业地产 随着中央继续对房地产市场进行调控和大规模建设保障性住房， 楼市正逐步 回归理性。面对房地产行业“暴利时代”的终结，房产企业开始分化，小型企业 逐步退出，大型品牌企业则着眼于商业等复合型地产。房企从住宅项目转向商业 地产以求顺利“越冬” 。众多开发商齐聚商业地产，有人甚至将调控政策时期的 商业地产喻为“黄金时代” 。 2011 中国房地产开发企业 500 强测评研究报告 显示，排名前 20 名的开发商都选择加大对商业地产的投资比重。全球最大酒

13、店 业集团之一的洲际集团计划在 5 年内，将其设立于中国的酒店由 170 家增加至 300 家。这些项目的合作方包括了本土知名房地产发展商保利、万达和世茂。4 月 13 日， 保利房地产集团营销总监胡在新表示， 保利将全力冲刺商业地产领域。 ， 未来的 35 年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的 30%。3 月 22 日，首创置业董事长刘晓光表示，未来 3 年内，首创置业预计投资 300 亿 元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。未来 5-10 年，首创置业全国的奥 特莱斯规模争取增加至 30 家。 2. 商业地产租金回报率明显攀升，空置率下降。 2011 年，北、上、广、深

14、以及大量二三线城市的商业地产项目，其整体出 售价格和租金回报率呈现明显攀升。价格的升高得益于市场需求的攀升。在天 津、沈阳、重庆等地，写字楼、商铺以及大型综合购物中心的租金都出现明显上 涨，空置率不断降低。 3. 部分开发商包括绿城、滨江、宋都等涉足开发保障房项目。 二、商业地产分析二、商业地产分析 （一）商业地产自身分析 商业地产的定义及分类 本文所指商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等商业 用途的房地产形式， 区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主 的工业地产，从模式上以持有经营为主，区别于用于销售的住宅、写字楼等房地 产形式。 商业地产是一个具有地产，商业

15、与投资三重特性的综合性行业， 它兼有地 产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统 意义上的房地产行业。 商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、 shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒 店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产(如电影院)、写字楼和住宅的底层商铺 等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。 本文所论的是狭义上的商业地产，不包括主要面对批发的批发市场及兼经营 和销售的写字楼。 商业地产开发项目按照商业形态大小及相应档次大体可以分为以下几个 类型： 1 城市综合体：所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、

16、旅 店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合， 并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功 能、高效率的综合体。城市综合体有几个特征：多功能、大规模、立体交通、 高科技集成，融合人类所有需求的一个城市商业体系。它的必须坐落在较大 城市、经济较发达、具有较大购买力、人口密度较高的地区。以杭州市为例： 印象城、杭州大厦等。 2 次商业中心：是指在规模、档次、商业类型上均少于城市综合体的商 业体系，它的特点是位于非城市中心，面对中档消费人群，物业形态比较丰 富，可以满足一般人民的消费要求的商业中心。其相应租金不高，人流量也 不低，相应经营风险较低，面对的消费人群较广，具有较大的客流潜力。具 体的以百货或超市类为龙头的商业形式，辅以各类办公、居住、旅店、展览、 餐饮、会议、文娱和交通等业态。 3 街区商业：在城市街道，利用面街商铺，满足人群的餐饮、购物、娱 乐、居住等功能的具有一定数量规模的商业形态，利用城市人流将所有的商铺 连接起来，面对的人群以中、低端消费者为主，其商业形态往往形成规模效应 以此吸引客流，商业密集程度