昆山川普城项目可行性研究报告

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1、昆山川普城项目可行性研究报告昆山川普城项目可行性研究报告福晟集团2010年12月目 录目 录第一部分 项目背景1.1 项目名称1.2项目建设单位概况1.3项目投资经济数据指标1.4项目背景1.5编制报告的时间及依据第二部分 项目投资环境及市场调研2.1中国房地产市场宏观分析2.2昆山市经济概述2.3项目周边区域市场分析第三部分 项目SWOT分析3.1地块分析3.2项目SWOT分析3.3项目综合评价第四部分 项目定位分析4.1项目条件和资源分析4.2项目整体定位4.3项目环境景观4.4区域世贸壹号个案分析第五部分 建设方式与内容说明5.1形式与结构5.2项目的组织结构和人员安排第六部分 投资估算

2、及资金来源6.1投资估算依据及内容6.2项目资金来源及筹措6.3项目建设及用款计划第七部分 收入预测及盈利分析7.1收入预测及销售回款计划7.2项目利润分析第八部分 项目风险防范8.1项目开发风险防范8.2项目筹资风险防范8.3项目政策风险防范8.4销售价格和销售风险防范8.5工程质量风险防范8.6项目其他主要问题的解决8.7项目环境效益评价8.8可行性研究结论8.9数据附件 第一部分 项目背景1.1 项目名称昆山川普城项目1.2项目建设单位概况福晟集团是一家以房地产开发为龙头，涉及建筑建材、城市运营、工程施工、物业管理等行业的大型综合性集团企业，现控股30余家子公司，员工近2000人，总资产

3、160亿。集团成立至今，以发展为第一要务，坚持“团结、高效、廉洁、务实”的发展方针；以提供优质产品为宗旨，提供优质服务为经营理念，为客户创造最大价值为目标，积极发展市场。如今，不仅集团经济得到了稳步、持续、快速的发展，而且各项产业互为支撑、相互促进，形成了独有的竞争优势。目前，集团无论在效益、规模，还是核心竞争力等方面都位居同行业前列。福晟集团立足福建，在福州，不仅成功开发“福晟钱隆世家”、“福晟钱隆首府”、“福晟钱隆天下”、“福晟钱隆金山”、“福晟钱隆御景”、“福晟钱隆学府”、“福晟钱隆首座”、“福晟钱隆时代”、“福晟钱隆公馆”等9个精品项目，而且成功入主福建漳州1300亩第一大盘-“福晟钱

4、隆学府”项目，2010年9月21日10.05亿元获得福州原冠城大通公司地块，总建面积近13万平方米、2010年10月9日在长沙以4.17亿拿下总建43万平方米地块，做大做稳福建根据地。福晟集团始终致力于以人性化和人文的角度去开发项目，努力使 每一个项目不但成为城市发展的亮点，也是城市历史和文脉的自然延续；集团凭借华南地产先进理念，结合福州本地住房市场的实际需求，慢慢摸索出属于自己的“福晟模式”，以产品品质、围合景观和创新户型“三大法宝”形成钱隆系列产品的核心优势，在广州、福州、成都、长沙、南宁、漳州、赣州等六省七市开发了多个品质口碑项目。2009年，福晟集团通过不懈地努力，换来了骄人业绩：20

5、09年提前30天完成30亿销售业绩，名列“2009福州楼市销售十强”，同时荣获“2009年中国最具价值中产阶级住宅品牌”、“2009中国十大最具影响力地产企业”、“2009品质地产贡献典范企业”、“2009海西楼市最具影响力地产企业”、“2009-2010年中国中产阶级住房开发典范企业”、“2010福建省房地产十佳优秀品牌企业”、“2010中国房地产百优品牌企业”、“2010中国中产阶级住房开发典范企业”等诸奖殊荣。福晟集团还当选“中国房地产开发商协会副会长单位”。面对新形势、新机遇，集团制定了未来十年的目标: 进入全国房地产企业50强、拥有两家以上上市公司、销售收入累计达1000亿元。福晟集

6、团坚定信心、筑定福州，以品质战略领跑未来市场，稳步扩张全国版图。 1.3项目投资经济数据指标如下：项目经济指标表内容单位指标总建筑面积平方米278595总收入万元222845.8税前利润万元66237净利润万元32932项目净利润率(静态)%29.72项目投资净利润率(静态)%14.77项目投资技术指标表 序号项目单位数值1实际用地面积73759.22总建筑面积278595其中地下部分9817地上部分2687783计入容积率建筑面积47753其中商业47753写字楼04不计入容积率建筑面积0其中地下室建筑面积64791架空层建筑面积0容积率3.05建筑密度%356绿地率%247机动车位数辆15

7、01其中地上机动车位数辆885地下机动车位数辆6161.4 项目背景1.4.1 项目位置该地块位于昆山市开发区，东临洞庭湖北路城市主干道与昆山国际会展中心隔路相望。西接吴淞江北城市次干道，毗邻昆山工商行政管理和中材大厦。南至前进路，连接东部经济开发区与昆山城区主干道，前进路往西车行10分钟南至昆山市政府。对面为中航城、天虹百货。北至天然灌溉水道，与浏河连通，具备成为水景资源的条件。1.5编制报告的时间及依据可行性研究的工作时间：2010年12月可行性研究的资料来源：公开的政府报告和统计资料，如中华人民共和国2009年国民经济和社发展统计公报等，相关产品的项目资料以及具有代表性的开发商的调研资料

8、等。第二部分 项目投资环境及市场调研2.1中国房地产市场宏观分析2.1.1全国宏观经济初步核算，2009年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。 图表：图1 2005-2009年国内生产总值 新华社发全年农村居民人均纯收入5153元，剔除价格因素，比上年实际增长8

9、.5%；城镇居民人均可支配收入17175元，实际增长9.8%。农村居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为41.0%，城镇为36.5%。 图表：2009年我国城镇居民人均可支配收入达17175元 新华社发全年居民消费价格比上年下降0.7%，其中食品价格上涨0.7%。固定资产投资价格下降2.4%。工业品出厂价格下降5.4%，其中生产资料价格下降6.7%，生活资料价格下降1.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%。农产品生产价格下降2.4%。农业生产资料价格下降2.5%。70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。

10、 图表：图2 2005-2009年居民消费价格涨跌幅度 新华社发图表：2009年居民消费价格同比下降0.7% 新华社发全年财政收入68477亿元，比上年增加7147亿元，增长11.7%；其中税收收入59515亿元，增加5291亿元，增长9.8%。 2009年末全部金融机构本外币各项存款余额61.2万亿元，比年初增加13.2万亿元。图表：表14 2009年全部金融机构本外币存贷款及其增长速度 新华社发图表：2009年城乡居民人民币储蓄存款余额260772亿元 新华社发年末全国就业人员77995万人，比上年末增加515万人。其中城镇就业人员31120万人，增加910万人，新增加1102万人。年末城

11、镇登记失业率为4.3%，比上年末上升0.1个百分点。 全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。分地区看，东部地区投资95653亿元，比上年增长23.0%；中部地区投资49846亿元，增长35.8%；西部地区投资49662亿元，增长38.1%；东北地区投资23733亿元，增长26.8%。 在城镇投资中，第一产业投资3373亿元，比上年增长49.9%；第二产业投资82277亿元，增长26.8%；第三产业投资108489亿元，增长33.0%。全年房地产开发投资36232亿元，比上年增长1

12、6.1%。其中，商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。 总体上看来，我国的房地产业的增长是在经济总体持续增长、房地产业进行市场化改革的推动下，房地产增长的经济基础相对稳定，但同时也应注意到，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，快速增长局面减缓，但从中长期看，房地产需求仍然旺盛，因此房地产业仍将属于稳健上升的一种类型。2.1.2 2009 年房地产调控政策回眸2009 年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发2008131

13、号文件。2009 年1 月3 日，四大国有银行宣布，只要2008 年10 月27 日前执行基准利率0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2009 年1 月9 日，全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。会议要求，2009年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。其中相对比较重要的是前面两条：一是全面推进保障性住房建设。二是促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发2008131 号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场；支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；继续加强对房地产形势的监测分析；强化地方人民政府稳定房地产市场职责；继续深入整顿规范房地产市场秩序。强化住房保障与稳定市场发展-这是2009 年我国房地产政策趋向的两条主线。同时，这也是2008 年房地产调控的