不动产权籍调查444444

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1、不动产权籍调查,尹广立 2016.7,主 要 内 容,一、相关概念 二、权籍调查技术方案出台的目的和定位 三、权籍调查的组织与管理 四、权籍调查的技术目标 五、权籍调查的总体要求 六、不动产单元设定与编码 七、不动产权籍调查的内容与程序 八、不动产权籍调查表 九、不动产单元图和不动产测量报告,一、相关概念,权籍：产权产籍，出现在房地产管理的书籍及文献中。 不动产权籍：记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称。 不动产权籍调查：指依照不动产权利人的申请和由政府统一组织，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，

2、形成数据、图件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术性工作。,一、相关概念,物权法第十一条： 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 不动产登记暂行条例第三章登记程序 第十六条：申请人应当提交不动产界址、空间界限、面积等材料。 不动产权籍调查的本质就是地籍调查，其基础单元就是宗地（地块） 不动产权籍调查是不动产登记的基础工作，权籍调查成果资料经不动产登记后，具有法律效力。,2015-03发布国土资发201541号国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知（附件：不动产权籍调查技术方案） 技术方案的目的： 确保现有各类不动产权籍调查工

3、作的平稳过渡，实现日常不动产权籍调查的有序运行。 技术方案的定位： 是登记依据的一部分（技术标准） 技术方案是过渡方案-8年（2022年）。 技术方案适合日常调查。,二、权籍调查技术方案出台的目的和定位,二、权籍调查技术方案出台的目的和定位,国土部门 地籍调查 宗地 地籍调查规程 房产部门 房产测量 幢、户 房产测量规范 城市测量规范 林业部门 林权调查 林班、小班 森林资源规划设计调查技术规程 农业部门 土地承包经营权调查 承包地块 农村土地承包经营权调查规程 海洋部门 海籍调查 宗海 海籍调查规范 无居民海岛调查 用岛区块 无居民海岛使用测量规范,当前现状:,三、权籍调查的组织与管理,1、

4、工作方案和实施细则的制定。 基本原则：因地制宜。 2、调查机构与人员。 现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构。 应对调查人员开展全面、系统的业务培训。 3、调查单元。 不动产单元（土地及其房屋、林木等定着物）。,三、权籍调查的组织与管理,4、权籍调查的组织。 （1）应由一家调查机构主导完成一个不动产单元的权籍调查。不动产权籍调查机构应加强协作、提高效率、降低成本。 （2）不动产权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成。 （3）各地应采用公开、公平、公正的市场竞争方式，规范不动产权籍调查行为，原则上，谁委托，谁出资，对于利用已有成果进行不动产权籍调查的，不得重复收费。,四、权籍调查的

5、技术目标,不动产权籍调查的技术目标： 权属清楚 界址清晰 面积准确,四、权籍调查的技术目标,权属清楚 权属清楚是指在某一时点，地块的权利状态是清楚的。有四种状态，即： 合 法、违法（部分违法、全部违法） 无法确定、争议（面争议、线争议）。 权属调查为状态的确定提供依据； 在登记时，通过查验环节来准确判定权属状态。 权属合法是指地块的权利符合现行法律法规。 即地块处于土地权属来源合法、土地的权属性质准确、土地使用合理的状态。,四、权籍调查的技术目标,界址清晰 界址清晰是指宗地的界址点、界址线、界标的设立准确、合理，指界人认界手续完备，实地与图、表描述一致，界址边长实丈数据在允许误差之内。 1.

6、权属调查是保证界址清晰、合法的充分必要条件 一是要求界线双方现场指界； 二是界址标示清楚（包括界址的位置、走向及其与地形、地物的关系）； 三是实地勘丈的界址边长准确，符合精度要求； 四是签字盖章； 五是宗地草图详细准确； 六是指界结果公示无异议。,四、权籍调查的技术目标,界址清晰 2. 测量是保证界址清晰的充分条件。 在土地登记工作中，存在一种观念，如果不采用高精度测量界址点坐标，就不能登记发证。这就引出了一个问题：高精度测量是登记的必要条件，还是充分条件，或是必要充分条件？ 根据国内外土地登记的历史和目的，高精度测量仅是土地登记的充分条件，不是必要条件。即，高精度的界址点坐标和边长为土地登记

7、的公信力添砖加瓦，可以提高登记的公信力。,四、权籍调查的技术目标,3. 测量能做到“既看到树木，也看到森林”，具有不可替代性。 为什么我们要强调地籍图和界址点坐标呢？ 一是通过界址点坐标和地籍图，管理者能够将地块整体的空间关系处于掌控之中。 二是如果界址点线遭到毁灭性的毁坏（如泥石流、洪水、火灾等），地籍调查表就不能替代地籍图和界址点坐标。 三是即使没有高精度界址点坐标，但是地籍图可看做是管理者或权利人视野的扩张，界址及其位置的判断、鉴定、管理都非常方便； 四是便于进行土地权利空间分析，为土地利用规划及其实施、土地资源配置和土地分配制度的制定和修改提供依据。,四、权籍调查的技术目标,面积准确

8、十二字方针中，权属清楚、合法是基础，界址清晰是核心。面积是否准确取决于界址是否清楚和面积测算的方法。 面积准确是相对的，其准确度多用相对误差表示。 对于权利人，一旦界址确定，如果没有发生权利转移，面积的意义仅在于利用的合理布局。如果土地权利要转移，则面积是计算价值和价格的基础数据，其是否准确就变得很重要了。,五、权籍调查的总体要求,（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接。 坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础 土地信息是不动产调查登记的重要载体和有机组成部分。各地应按照继承性、兼容性和统一性的要求，以地籍调查为基础，以宗地为依托，稳妥有序地开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的日常权属调查和测

9、绘工作，避免因调查基础不一而可能导致的权利交叉、重叠、信息不对称等问题，依法保护权利人的合法权益。,总体要求:,（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接。 坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。 各地要按照不动产登记的总体要求，以现有地籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展日常不动产权籍调查。 权籍调查完成后，要和已有的地籍图、宗地图等地籍成果进行有效衔接，核实权籍调查结果，适时更新地籍图，满足不动产统一登记的需要。 申请办理不动产转移、变更登记时，如宗地界址等未发生变化的，原有调查结果继续有效。,五、权籍调查的总体要求,总体要求:,五、权籍调查

10、的总体要求,（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。 继续沿用现行各类标准。 继续执行现行的地籍调查规程、海籍调查规范、无居民海岛使用测量规范、房产测量规范、森林资源规划设计调查技术规程等标准规范。 涉及土地、海域的调查，按照地籍调查规程、海籍调查规范等标准开展；涉及房屋等建（构）筑物的调查，按照房产测量规范等标准实施；其他不动产权籍调查，依据相关标准和规定实施。 五年过渡期间，涉及耕地承包经营权的权籍调查，继续按照农业部门相关标准规定实施。,总体要求:,协调一致避免现行调查标准间的技术差异。 现行不动产权籍调查标准在数学基础、精度要求等方面存在差异，对于不一致的，原则上以不动产权籍调查技术方

11、案的要求为准。 在同一县级行政区域内，宜采用与地籍图相一致的坐标系统和投影方法开展调查。 同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则上以精度要求高的规定为准。,五、权籍调查的总体要求,总体要求:,（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。,五、权籍调查的总体要求,（三）规范调查，坚持调查工作便民利民。 实施一体化调查。 应以不动产单元为基本单位，在地籍调查的基础上，一并开展土地以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量。 一个 不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成。 合理确定调查内容。依据不动产登记暂行条例，不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循“权属清楚

12、、界址清晰、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容，包括土地、房屋、森林和林木等。 规范调查 程序。主要包括准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-整理归档。,总体要求:,三、基本原则和总体要求,（四）严格要求，规范调查成果。 规范提交调查成果。调查机构应以不动产单元为单位，按照技术方案的要求，提交统一规范的调查成果（包括图、表、报告等）。 确保不动产单元代码唯一性(设立唯一的不动产单元号)。在宗地代码编制基础上，按照技术方案要求设立不动产单元，编制统一的不动产单元代码， 确保其唯一性。 成果须经审核确认。不动产登记机构或其授权机构应对调查成果

13、审核把关。前期行业管理中已经或部分产生并经行业行政主管部门或其授权机构审核确认并符合不动产登记要求的成果，应继续沿用，不再组织调查。,总体要求:,五、权籍调查的总体要求,（四）严格要求，规范调查成果。 建立不动产权籍调查数据库和管理系统。 以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用。 结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级，满足不动产权籍调查的信息共享和成果应用。 不动产权籍调查数据库应当接入不动产登记信息管理基础平台，与不动产登记属性信息相关联。,总体要求:,五、权籍调查的总体要求

14、,（五）强化组织管理，保障调查工作的顺利实施。 加强组织领导，协同做好不动产权籍调查工作，全力保障不动产登记工作的开展。 省级：权籍调查组织领导和指导监督； 市县级：制定工作方案和实施细则，组织做好本地区不动产权籍调查工作。 明确机构和人员。 由现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构承担。 调查机构应按照方案要求开展调查工作，提交调查成果。 继续保持现有各类不动产权籍调查人员、队伍和管理体制不变，通过系统业务培训，使得现有各类不动产权籍调查人员、机构能够逐步综合承担不动产权籍调查工作一项权籍调查事项由一家调查机构主导完成，建立“一站式服务、全程负责”的工作机制，更好地服务不动产权利人和行政职能

15、部门。 各地应采用公开、公平、公正的市场竞争方式，规范不动产权籍调查行为。原则上，谁委托，谁出资，对于利用已有成果资料进行不动产权籍调查的，不得重复收费。,总体要求:,六、不动产单元设定与编码,基本概念 不动产单元设定原则 地籍区和地籍子区划分 宗地（宗海）划分 定着物单元划分 不动产单元设定 不动产单元编码及案例,（一）基本概念 宗地 土地权属界线封闭的地块或者空间。 房屋 独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。 定着物 固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。,六、不动产单元设定与编码,（一）基本概念 不动产

16、 土地（海域）以及房屋、林木等定着物。 不动产单元 权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。 不动产单元代码 按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。 地籍区 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。,六、不动产单元设定与编码,（二）不动产单元设定的原则 合法性原则 合法性原则是我国法律制度的基本原则，基本精神就是控制国家权力，以保障公民权利，基本要求就是遵循法律、法规和规范性文件的约束。不动产单元设定、调查、登记也必须依据法律和法规的规定，不得与法律和法规相抵触，任何与不动产单元设定相关的违法行为都应承担相应的法律责任。,六、不动产单元设定与编码,（二）不动产单元设定的原则 合意性原则 一是要满足社会经济管理和相关行政管理的需求