第二章物业管理体系

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1、1,第二章,物业管理体系,2,基本要求-学习目标,1、了解我国物业管理体系由哪些部门、单位组成； 2、熟悉各相关部门、单位的性质、作用； 2、掌握各相关部门、单位的职责和相互关系； 3、重点掌握各相关部门、单位的职责和相互关系。,3,补充知识点：,1.企业是指一切从事生产、流通或服务性活动，以谋取经济利益为目的的经济组织。 2.法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利、承担民事义务的社会组织。 法人是相对于自然人的另一民事主体。 法人是法律赋予社会组织的一种民事主体资格，即法律上的“人格”。 条件：依法成立（经过审批）；具有必要的独立财产；有自己的名称、组织机构和场所；能独

2、立承担民事责任。,4,一个概念一个区别,物业管理企业是指依法并按照物业服务合同或前期物业服务合同的约定，专门进行房屋建筑及配套的设备设施和相关场地的养护.维修.管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,为业主和物业使用人提供服务的、具有独立法人资格，能自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的单位。 在房屋售出前至正式由业主委员会选定物业管理企业并与之签订物业管理合同之前这段时间，小区的物业管理工作通常都是由开发商委托的物业管理公司实行前期物业管理服务。它们所签订的合同称为前期物业服务合同,5,2.1 行政主管部门及相关管理单位,2.1.1 物业管理行政主管部门 2.1.1.1 物业管理

3、行政管理体系 国家-建设部房地产业司: 省(自治区) -建设厅房地产业处: 城市-房地产局物业管理处(科):,6,各自的职能,国家-建设部房地产业司: 省(自治区) -建设厅房地产业处: 城市-房地产局物业管理处(科): 负责全国范围内/各省(自治区)范围内/各城市所属辖区范围内的物业管理行政法规、行业政策的制定、以及对物业管理的指导、监督和管理工作。,7,2.1.1.2 物业管理行政主管部门的工作职责 1.审批物业管理企业的经营资质； 2.组织物业管理从业人员的职业技能培训； 3.负责从业人员职业资格考试和职业资格证书的颁发与管理； 4.监督和管理物业管理项目的招标投标活动； 5.物业服务合

4、同的备案管理； 6.指导和监督日常物业管理活动； 7.组织物业管理企业参与各级优秀示范物业管理项目的考核和评比。,8,2.1.2 相关行政主管部门 工商行政主管部门 税务行政主管部门 物价行政主管部门 安全和消防管理部门 城市环卫和园林管理部门,9,工商行政主管部门,（1）物业管理企业在开业之前必须向工商行政主管部门申请注册登记（取得营业执照）； （2）物业管理企业必须接受工商行政主管部门的监督与指导； （3）工商行政主管部门每年依法对物业管理企业进行年检和年审； （4）工商行政主管部门通过上面几项措施打击和惩处违法经营的同时保护合法经营，维护物业管理市场的正常秩序；,10,税务行政主管部门,

5、（1）物业管理企业必须接受税务行政主管部门定期与不定期的税务检查与指导； （2）税务行政主管部门有权对违反税务规定的物业管理企业依法给予行政处罚； 行政处罚：是国家行政机关或其他行政主体依据法定职权和程序对违反行政法规尚未构成犯罪的相对人给予的行政制裁的具体行政行为。包括罚款、责令停产停业、吊销或暂扣许可证和营业执照、行政拘留和劳动教养等。,11,物价行政主管部门,（1）我国的物业管理收费实行的是国家指导价； （2）物业管理企业的收费标准必须要经过物价行政主管部门的审批，物业管理企业不得私自提高收费标准和扩大收费范围等； （3）物业管理企业必须接受物价行政主管部门的监督和指导； （4）物价行政

6、主管部门有权依法对物业管理企业未经允许的违规行为进行行政处。,12,安全和消防管理部门（重视度很高，后果很严重）,安全管理原则：预防为主、人防、物防和技防三者互相结合。 消防管理方针：预防为主、消防结合。 （1）物业管理企业必须接受公安机关指导，对管理人员进行岗前培训； （2）物业管理企业对重大和有必要向公安机关上报的事件必须及时上报并配合协助有关部门处理有关事件，对知情不报等造成严重后果的承担法律责任； （3）物业管理企业必须落实好自己所应负责的事项和知晓有关事项的许可和审批权限,13,城市环卫和园林管理部门,物业管理企业对自己所属管理区域内的环境卫生、绿化维护和管理是其本质工作和职责之一。

7、 （1）负责所属区域内道路、楼梯和楼内过道、休闲娱乐场地等的清洁并接受环卫部门监督； （2）制止违反规定的污染和毁坏绿地树木的行为，情节严重的报当地环卫部门和园林部门； （3）对所属区域内的花草、树木的种植养护和管理工作，并接受环卫部门监督和指导；另外环保部门负责将垃圾运至转运站。,14,2.1.3 市政设施管理单位,（1）物业管理企业要和水、电、气、通信、供热等单位建立明确的分工明细的同时要相互之间密切配合，共同为业主或物业使用人提供满意的服务而努力。 （2）水、电、气、通信、供热等单位把自己负责维修和管理的事项委托给物业管理企业的，必须支付相关费用并签订委托协议。,15,2.1.4 其他相

8、关机构 1.街道办事处是政府派出的最基层的政府机构，主要承担社区管理职责，依法统筹规划、信息引导、 组织协调和监督检查。 2.居民委员会是在街道办事处的领导下，协助履行最基层政府职能的由社区居民群众组成的的自治组织。 物业管理企业、业主大会和业主委员会必须接受居民委员会和街道办事处的指导，并积极配合它们开展社区建设工作。,16,行业协会,行业协会是具有社团法人资格的，以本行业内的企业为主体，相关企业参加，按照有关法律法规自愿组成的区域和全国性的行业自律组织。 基本职能有十条。P16,17,2.2 物业建设单位,2.2.1 物业建设单位概述 物业建设单位是指物业建设项目的法人单位，负责从项目立项

9、、土地使用权取得、土地开发、地上建筑物建设、竣工验收，直至取得项目产权和工程项目的交付使用等整个过程。 包括企事业单位、行政机关、社会团体和物业开发企业（竣工验收后还有销售环节）。,18,2.2.2 物业开发企业概述 物业开发企业（即房地产开发企业）是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 1993年11月13日发布的城市住宅小区竣工综合验收管理办法规定：住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或者配套不完善的房屋交付使用。 城市房地产开发经营管理条例规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上政府房地产开发主管部门提交竣工验收申请，

10、主管部门在收到申请之日起30天内，应依法组织以工程质量安全为主的综合性竣工验收，验收合格后方能投入使用。,19,住宅小区竣工综合验收必须符合下列条件,1.所有项目按批准的规划和设计全部建成并符合使用要求； 2.单项工程全部验收合格，验收资料齐全； 3.平面和立面以及装饰全部符合批准的规划设计； 4.多余机械和临时工程拆除清运完毕，达到场清地平； 5.拆迁居民合理安置完毕； 6.已落实物业管理企业。,20,2. 2. 3 物业开发企业与物业管理的关系,城市新建住宅小区管理办法规定：房地产开发企业在出售商品房前，应选聘或委托物业管理企业承担住宅小区的管理工作，并与其签订物业管理合同。在物业管理企业

11、接管物业前，则由房地产开发企业负责管理。 国家物业管理条例规定：在业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位应按照“开发与管理相分离”的原则通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业承担前期物业管理工作，并签订前期物业服务合同。,21,案例1 开发商随意承诺 物业管理公司受连累 （18页） 广州某花园在房产销售期间向购房人承诺，物业管理服务费为6角钱每平方米，并且管道煤气安装入户、24小时冷热水以及对讲可视单元防盗门等，且写进了购房合同。但业主入住一年后，这些承诺都没有兑现，非但没有管道煤气、24小时的热水以及单元防盗门等设施，就连当初承诺的6角钱每平方米的物业管理费也涨到了8角钱。于

12、是业主们纷纷到物业管理公司质问。 请就此进行分析：,22,案例分析1 在房屋售出以后至正式由业主委员会选定物业管理企业并与之签订物业管理合同之前这段时间，小区的物业管理工作通常都是由开发商委托的物业管理公司实行前期物业管理服务。由于房产市场的竞争较为激烈，且开发商一般都急于收回投资以便进行下一个项目，因此有些开发商对买受人动不动就一通承诺，什么物业管理公司久负盛名，价格最低，服务全面等，完全不顾物业管理公司的服务能力及其利益等。因此物业管理公司在接受开发商的委托进行物业管理时，要与开发商签订明确的委托合同，明确双方的权利义务以及物业管理公司的服务内容等。否则，开发商卖了房子之后，业主按照开发商

13、承诺的要求而物业管理公司兑现服务承诺时，物业管理公司将蒙受巨大的损失，承受影响公司的形象的压力，甚至会影响公司的进一步发展。,23,这种问题的出现不但影响了物业管理公司的日常工作，而且严重影响了公司与小区业主的关系和公司形象，不利于以后工作的开展和公司的长远发展。案例中的主要责任在于开发商信口开河，不顾及项目的基础设施配套能力及物业管理公司的服务内容及能力。但是物业管理公司同样负有责任。在房屋预售前，物业管理公司接受开发商委托时，应该与开发商就前期物业管理达成明确的协议，确定物业管理服务的内容、方式、收费等具体事项。开发商在销售时可以对买受人关心的物业管理问题作一必要的说明、解释，以增强对买房

14、人的吸引力，同时方便买房人与备选的其他项目进行比较分析、选择、决定。但是开发商不能将物业管理具体内容的条款直接写进购房合同中(物业管理公司授权情况除外)，因为房屋买卖关系与物业管理属于彼此独立的法律关系，是不同主体问的行为。开发商没有签订这种条款的权利，开发商如果在没有得到授权的情况下将物业管理的具体条款写进房屋买卖合同，属于不正当地处分他人的权利，是侵权行为。,24,在该案例中，合法权益受到侵犯的除了业主外还有物业管理公司。除了开发商的不正当行为侵害了物业管理公司的权利外，还使物业管理公司的日常工作和形象受到了严重的干扰和损害，从而加大了物业管理公司发展的风险和障碍。这说明在该物业管理公司的

15、风险控制环节存在着严重的不足。在物业管理公司与房地产开发商签订物业托管合同时，就应该明确授权给开发商什么权利，自己保留开发商什么权利，侵犯对方权利有什么样的后果等。另外，既然双方已经建立起明确的合同关系，物业管理公司除了积极地履行自己的义务外还应该密切注视开发商的行为。因为除了开发商对房产买受者的承诺关系到开发商的切身利益外，房屋销售数量也是关系到其与开发商签订的前期物业管理是否继续延续的决定性因素。如果开发商对房产买售者的承诺是在物业管理公司授权的范围内，则物业管理公司应该在其管理的有效期内予以兑现。,25,对于业主来说，也就是当初的房产买受者， 1.在购买房产时除了关心开发商的资质及相应的

16、“五证”外，还应该注意开发商对于物业管理的承诺是否有相关公司的授权。 2摆正位置，不介入开发商与业主的纠纷 注意在开发商和业主之间找准自己的位置，避免搅到二者之间的纠纷中，这对物业管理公司顺利开展工作也具有重要意义。,26,2.2.4 建筑工程质量责任 - - - P18 建设工程质量管理条例明确规定:建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位都依法对建设工程质量负责，承担保修责任。 商品房销售管理办法明确规定:房地产开发企业在销售商品住宅时，要想买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 建筑工程质量保修：指房屋建筑工程竣工验收后，对在保修期限内出现的质量缺陷予以修复。 质量缺陷：指房屋建筑工程的质量不符合建设强制性标准以及合同约定的质量要求。,27,关于保修,必须是保修期限内的保修范围出现质量缺陷； 由物业管理企业直接与物业开发建设单位交涉洽谈保修事宜，物业开发建设单位和施工单位应当履行保修义务； 其中物业开发建设单位是第一责任者，全面负责建设工程质量问题