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1、1,【大连万达西安项目初步思考】,不破不立，破而立之,2,破题,做什么样的商业,3,万达在中国作什么样的商业？,4,大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。经过十七年的发展，万达集团已形成以住宅房地产、商业房地产、电影院线、高级星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团。公司总资产约200亿元，年销售额突破150亿元。 万达的商业地产模式发展到了第三代，上海万达商业广场、北京万达广场、宁波万达广场是其中的代表作。2006年，三个项目即将全部建成、开业，万达将迎来发展18年来的一个顶峰三个项目的建成并开业，企业将从形象、实力各个方面得到极大的提升。,万
2、达简介,5,万达商业地产一览,上海万达商业广场 北京万达商业广场 天津万达商业广场 武汉万达商业广场 沈阳万达商业广场 宁波万达商业广场 南宁万达商业广场 哈尔滨万达购物广场 西安万达商业广场 大连万达商业广场 长沙万达购物广场 南昌万达购物广场 长春万达购物广场 青岛万达购物广场 济南万达购物广场 南京万达购物广场,16家ShopingMall,6,位于北京市朝阳区建国门外大街朗家园，地处北京市的中央商务区即CBD。项目占地面积3万平方米，建筑面积21万平方米，主要租户为沃尔玛超市、时代华纳影城、大洋百货店、西武精品店、索非亚五星级酒店、美食广场、写字楼等。预计2006年底竣工开业。,代表项
3、目,北京万达商业广场,7,上海万达商业广场位于上海市五角场，是上海最大的商业项目之一。项目占地6万平方米，总建筑面积近33万平方米。项目引入沃尔玛、HOLA、大食代美食广场、3C数码广场、华纳电影城、新世界百货、第一食品广场、上海珠宝城、上海书城等主力店进驻经营。预计2006年3月开业。,8,天津万达商业广场位于天津市金街，由福安大街、兴安路、和平大街（金街）和多伦道围合，占地约4.7万平方米，总建筑面积约15万平方米。项目建成后引入沃尔玛、百盛、欧倍德、红星美凯龙家具广场、 灿坤数码广场、华纳电影城等主力店进驻经营。项目已开业。,9,宁波万达商业广场位于鄞州中心区核心地块，东面紧邻城市主干道
4、天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路比邻鄞州区政府、西至宁南北路，总占地面积20.79公顷，是由国际商业广场、酒店商务区、高级公寓三大功能板块构成的大型城市建筑集合体,10,特点分析,与全球零售老大沃尔玛、美国时代华纳国际影院、上海大洋百货、灿坤电子和新加坡大食代美食广场等结成战略同盟。 因此，万达开业意味着一群世界著名商场同时扎堆亮相。 万达就意味着高端Shoping Mall,11,高端Shoping Mall在本案地段能否成立？,12,一、整体市场环境分析,13,西安市城东南主要商圈分布图,本案,14,西安东南传统的商业规划布局不均衡直接影响到了当下商业地产区域发展的均衡性，以城内、长乐
5、、小寨三大商圈最为成熟。 到目前为止，经营比较成熟的商业区域首屈一指的仍旧是城内商圈，西安人许多消费时至今日仍就需要进入城圈之内才能够完成。 分布于各个区域的商圈并没有担负起其应该担负的责任。 除消费习惯外，商业网点在一些区域匮乏而无法满该区域内消费需求也是不争的事实。,结论,15,二、商业发展趋势分析,16,位于东大街黄金商业区总投资10亿元人民币、建筑面积21万余平方米的炭市街旧城改造项目也步入了改造实施阶段。工程预计南北全长220米，总建筑面积21万余平方米，地面建筑面积176200平方米。 国际零售业巨头沃尔玛有望将于明年四月份在东大街安家，总投资15亿元人民币，占地约68亩，总建筑面
6、积25万平方米，目前工程建设已进入收尾阶段的骡马市商业步行街被其选中。,各区商业改造正式拉开序幕,城内锦上添花,近期,17,城东大刀阔斧,2005年4月，位于西安东二环与南二环交接处，总建筑面积12万平方米的“立丰国际购物广场”迎来了总面积1.9万平方米的西安沃尔玛超市。而且，总投资额近4亿元人民币的立丰国际购物广场，除了沃尔玛之外还“招徕”了全球最大的娱乐传媒集团-美国时代华纳集团下属的华纳兄弟国际影院，在此开设6000平方米的国际化水准的多功能影院。,18,2005年5月30日，西安市康复路商业街区改造一期工程正式启动。按照规划，西安市将用两年时间将整个康复路改造成一个商业步行街区，使其成
7、为西北地区最大的服装服饰展示批发集散中心。项目占地67亩，建筑面积21万平米，总投资8亿元，是集商贸、物流为一体化的大型现代商业贸易中心,19,2005年10月位于长乐中路的轻工业批发市场进行整体改造，改造后的轻工市场将增容近5倍。改造目标是让轻工市场从二代市场升级为三代市场，拥有停车场、餐厅，各种经营设施完备，集休闲、购物、娱乐为一体。地面建筑为4层商业楼。总建筑面积10万平方米，其中经营面积达8万平方米，拥有一个2万平方米的地下停车场。,20,西高新捷报频传,世纪金花高新购物中心05年正式营业，作为目前西安档次最高、综合服务功能最强的购物旗舰店，在“十一”黄金周期间，日销售额最高达80万以
8、上，最低也有55万，平均值比开业前预期的日销售额30万高了一倍多。,21,中国著名企业-南京金鹰国际集团旗下的金鹰国际购物中心屯兵西高新科技路，欲以3万平方米的高档购物环境决胜西安，这是继西安世纪金花宣布入驻高新国际商务中心、电信广场与国内某知名商业企业亲密接触消息后，科技路又传来喜讯。,22,2005年10月22日大中电器高新路店开业，该卖场面积达7000余平方米，超过高新同类家电卖场2倍多；引进品类约2.5万余件，超过高新同类型商场近2倍；拥有180个左右的停车位。 而在同一时间经过为期半个多月的试营业和十一黄金周期间“真刀真枪”的实战演练，国美电器位于西安市高新区火炬大厦的高新店、位于宝
9、鸡市繁华商业路段经二路聚丰时代广场的国美宝鸡店于同期均正式开业。,23,世界500强企业-美国圣达特（Cendant）抢滩高新区，其属下世界排名第三的美国戴斯酒店管理集团与西安海星集团签定合作协议，宣布美国戴斯酒店正式入驻海星城市广场。依据协议，该酒店将在今后的运营中，得到美国戴斯连锁品牌系统的支持，严格按照戴斯国际酒店系统的管理模式实施国际化、专业化的酒店管理，使之成为西安高新区第一家国际四星级品牌酒店-西安戴斯大酒店。,24,2005年5月，西安市规划局最新编制的西安市商贸体系规划全面完成。这次跨度到2020年的规划，为我们展现出了一个由三级商业服务网络构成的古城商业体系，将建立起统一、开
10、放、竞争、有序的市场经济体系和多种经济成份共同发展的流通格局，为发展各产业，促进各行业经济持续、健康、稳定发展更加增添一块稳固的基石。,远期,25,旧城区（明城墙以内）一级商业服务网： 近期规划：为加快西大街、东大街、北大街、解放路等重点商业密集区的新建和改造步伐，充实城区内各种新型业态，对现有商业网点进行改造和提高，继续完善城区内的东南西北四条大街和解放路商业服务网。,26,二环、三环外二级商业服务网： 近期规划：为重点建设和完善二环商业带。围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心，合理设置一些大型超市、专业店和农副产品、日用商品的批发市场。,27,社区和城镇三级商业服务网： 具
11、体布局为：全市大型百货店的数量控制在35个以内，主要分布在50万人口以上的区域内和一级商业区内。近期在东大街合适地段新建三四个高档百货商店；在西大街、北大街等合适地段再新建二三个高档百货店，以丰富目前我市中心商业区零售网点的高端业态；远期内分别在外围副中心建设若干中档百货店。 仓储式会员店：近期内在三环外新建4个6个仓储式会员店，分别布局在三桥、张家堡、纺织城、曲江、辛家庙至十里铺等区域附近。,28,商业体系的完善将会催生新一代商圈，随着西安城市战略的实施，以各区域商圈为基础的镇级商业区的三级商圈格局将会日臻羽翼丰满。随着商业格局的改变，西安人的生活方式也将随之改变，这将会给西安的经济带来积极
12、而深远的影响，将商业地产的发展推向另一个高峰。,29,30,三、区域市场分析,31,区域商业分布态势,32,小寨商圈辐射,经营档次以中低端商业为主。 客户群以学生为主。 消费群较为年青，追求时尚、炫酷,33,大型百货为主 高端商业，精品店均集中于城内 一支独秀局面仍未打破,钟楼商圈辐射,34,曲江商圈辐射,曲江新区概况 曲江新区位于西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，近期规划面积15.88平方公里，远期规划面积47平方公里。其是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来五年西安城市建设的重点区域。区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化
13、的荟萃之地，旅游资源十分丰富。其中大雁塔风景区已成为中外游客来西安的必游之地，年接待游客200多万人次，境外游客达40多万人次。,35,曲江新区重点发展以下产业： 1、旅游景区和游乐设施建设 2、旅游交通 3、旅游产品开发 4、餐饮、购物 6、文化体育、康复保健 7、房地产开发,受自身规划限制，区域内无大型高端购物场所。 客户群大部为高收入阶层（曲江为西安的富人区），消费潜力巨大。,36,结论,区域消费潜力巨大 存在市场真空 现有商业定位不高，缺乏高端综合类商业项目 现有商业定位与项目商业定位不发生冲突,37,四、片区商业氛围分析,38,决定商业成功的两大要素一概不缺,交通便利，四通八达,39
14、,人流量巨大,40,高校密布,西安建筑科技大学 长安大学 西安科技大学等多所大学,41,IT行业集中,雁塔北路为西安的中关村，集中了西安市80以上的IT零售业。,42,结论,人员构成合理 消费能力较强 商业潜力巨大,43,结论,高端综合性商业成立,44,立论,本案推广要解决的问题,45,核心问题 地段认同感由低端商业向高端商业的转变 项目认同感万达品牌在西安的知名度树立,46,项目SWOT分析,47,地段认同感解决办法 1.地段优势 连接城内和曲江的交通要道雁塔路 连接城南和城东的通道友谊路 传统以服装为主商业的全新升级,48,2.发展前景 按西安市政府规划，李家村将改造成以服装为主的高档综合
15、性购物商城，成为引领西北服装服饰时尚的现代化商业圈。,49,李家村改造,50,改造完成后李家村规划示意图,占地约84亩，建筑面积为35万平方米，建筑群最高层为25层,低层为6层。新李家村将实现立体绿化与景观设置相结合，沿建筑周边布置精致的绿化带。为方便市民，还将设置600个地下车位，在紧邻绿化带位置设置1000余辆自行车位。,51,项目认同感解决办法,万达的品牌和实力,即将入驻的商业巨头,高档Shoping Mall 的自身魅力,引领时尚购物 消费方式,核心价值,52,建立项目传播体系,建立项目的特征识别符号 万达品牌的传播和维护 体验国际标准购物环境,53,本次汇报全部结束 Thanks,知识回顾Knowledge Review,
