物业管理法规-第四章

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1、第四章 物业服务合同法律规定,物业管理法规,授课人：于宏舜 授课时间：2016年3月16日,一、前期物业服务合同概述 （一）前期物业服务合同的概念：是指在前期物业管理服务阶段，由开发商（或建设单位）与物业服务企业就该阶段双方的权利和义务所达成的协议，是物业服务企业开展物业服务活动的依据。 （二）前期物业服务合同的特征： 1、前期物业服务合同的过渡性 2、前期物业服务合同虽由开发商与物业服务企业签订，但牵涉到业主的权利和义务 3、前期物业服务合同的要式性,第4章 物业服务合同法律规定,第一节 前期物业服务合同,二、前期物业服务合同的内容 （一）当事人的基本情况 （二）物业的基本情况 （三）服务内

2、容与质量 （四）物业服务费用 （五）双方的权利和义务 （六）违约责任 （七）其他事项,第4章 物业服务合同法律规定,第一节 前期物业服务合同,范例41,瑞都国际住宅小区开发商在售房合同中承诺该小区的物业服务费不超过每平方米每月1.5元。可是当业主办理入住手续时，管理该小区的精诚物业服务有限公司却要求业主交纳每平方米每月2.5元的物业服务费。全体业主认为这不合理，要求按照原购房协议的约定收取物业服务费。精诚物业服务有限公司则认为购房合同是开发商的事，开发商所承诺的事项与物业服务公司无关。为此，业主与精诚物业服务有限公司发生了纠纷。 请您运用相关知识对本纠纷进行简要的评析。,一、物业服务合同的概念

3、与特征 （一）合同认知：合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依据不同的标准，合同可以分为： 1、单务合同与双务合同 2、有偿合同与无偿合同 3、有名合同与无名合同 4、诺成合同与实践合同 5、要式合同与不要式合同 6、主合同与从合同 7、束己合同与涉他合同 8、本约与预约 9、格式合同与非格式合同,第4章 物业服务合同法律规定,第二节 物业服务合同概述,（二）物业服务合同的概念：物业服务合同是业主或代表全体业主的业主委员会（委托人）与物业服务企业（受托人）签订的，物业服务企业接受委托提供物业管理服务，委托人支付服务费用的合同。 （三）物业服务合同

4、的特征： 1、当事人是特定的 2、物业服务合同是一种劳务合同 3、物业服务合同是诺成合同 4、物业服务合同是双务合同 5、物业服务合同是有偿合同 6、物业服务合同是要式合同,第4章 物业服务合同法律规定,第二节 物业服务合同概述,二、物业服务合同的形式： （一）什么是合同的形式：是指合同当事人就意思表示达成一致的具体表现形式。根据我国合同法规定，合同的形式包括： 1、口头形式 2、书面形式 3、其他形式 （二）物业服务合同形式：物业管理服务的复杂性以及牵涉主体的广泛性制定了物业服务合同是一种要式合同，应该采用书面的形式。,第4章 物业服务合同法律规定,第二节 物业服务合同概述,三、物业服务合同

5、的内容： （一）合同首部 （二）合同正文 1、物业的基本情况； 2、委托管理事项 3、委托管理期限 4、双方的权利和义务 5、物业服务质量和标准 6、物业服务收费 7、违约责任及其他 8、附则 （三）合同的结尾 1、订立时间 2、生效时间 3、签名或盖章 4、页数及正副本的份数,第4章 物业服务合同法律规定,第二节 物业服务合同概述,范例42,刘某于2006年8月购买了阳光花园的商品房一套，并与海逸物业服务有限公司签订了物业服务委托合同，约定无电梯的房屋按照每月每平方米1.20元收取。当月，刘某便一次性交付了2006年8月至12月的物业服务费用。 2007年4月20日，阳光花园业主委员会与海逸

6、物业公司签订了一份物业服务合同，约定由海逸物业公司继续在阳光花园小区提供物业服务，服务期限为2年，自2007年5月1日至2009年5月1日；物业服务费按照每月每平方米1.20元直接向业主收取，逾期交纳的按日收取0.3%的滞纳金。同年5月1日，阳光花园业主委员会与海逸物业公司又签订了一份合同，约定原物业服务合同自即日起移交海逸物业服务公司并继续有效。不久，海逸物业公司又填写了“物业服务收费备案审核表”，收费标准确定为无电梯房每月每平方米1.25元，电梯房1.55元，并加盖了业主委员会印章，并将此表送交物价管理部门备案。 2007年4月17日，业主刘某交纳了2007年1月至10月的物业服务费。但是

7、从2007年11月起，刘某拒绝交纳物业服务费。2008年5月18日，海逸物业服务公司将刘某诉诸法院，请求判令刘某按照1.25元的标准支付物业服务费，并按照每日0.3%的比例收取滞纳金。请问： 1业主委员会代表业主签订的物业服务合同是否对业主发生效力？ 2上述案例中的“物业服务收费备案审核表”的内容是否构成物业服务合同的一部分？,一、物业服务合同的订立 （一）物业服务合同订立的基本原则 1、平等原则： （1）当事人的法律地位是平等的； （2）不得将自己的意志强加给另一方。 2、合同自由原则 3、公平原则 4、诚实信用原则 5、守法原则,第4章 物业服务合同法律规定,第三节 物业服务合同订立与履行

8、,（二）物业服务合同订立的程序：是指当事人各方相互作出意思表示并就合同条款通过反复协商最终达成一致的过程。合同的成立一般需经过要约和承诺两个阶段,第4章 物业服务合同法律规定,第三节 物业服务合同订立与履行,1、要约 （1）什么是要约：又称为发盘、报盘、发价，是指当事人一方，以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示。条件： 1）必须是特定人的意思表示 2）必须是向要约人希望与之缔结合同的特定受要约人发出 3）必须要有订立合同的意图 4）内容必须具体确定 5）要约人须有受拘束的意思表示,第4章 物业服务合同法律规定,第三节 物业服务合同订立与履行,（2）要约的生效 我国立法对要约的生效时间采

9、取到达主义。要约的效力体现在：1）对要约人而言，负有接受承诺的义务2）对受要约人而言，取得对要约做出承诺的权利 注：要约与要约邀请的区别,第4章 物业服务合同法律规定,第三节 物业服务合同订立与履行,（3）要约的撤回、撤销与失效 1）要约的撤回：对尚未发生效力的要约阻止其生效的意思表示 2）要约的撤销：对已经生效但尚未获承诺的要约消灭其约束力的意思表示 3）要约的失效（情形） a：拒绝要约的通知到达要约人 b：要约人依法撤销要约 c：承诺期限届满，受要约人未做出承诺 d：受要约人对要约的内容作出实质性变更,第4章 物业服务合同法律规定,第三节 物业服务合同订立与履行,2、承诺 （1）什么是承诺

10、：承诺是受要约人一方对要约人一方提出的要约完全同意的意思表示。 条件： 1）承诺人必须为受要约人 2）承诺原则上应该以通知的方式作出 3）承诺必须在要约规定的时间内到达要约人处 4）承诺的内容应与要约相一致 （2）承诺的撤回：是指对尚未生效的承诺组织其生效的意思表示。 注：承诺不存在撤销的问题 （3）承诺的生效：根据合同法的规定，我国对承诺的生效采到达主义。,第4章 物业服务合同法律规定,第三节 物业服务合同订立与履行,（三）物业服务合同订立的方式： 1、招标方式（公开招标和邀请招标） 2、协商方式：业主或物业服务企业向对方发出要约，并经过对方承诺而依法订立书面的物业服务合同的方式。 注：缔约

11、过失责任：当事人在订立合同的过程中，因过错而违反先合同义务，从而导致合同不能成立，或者合同虽然成立，但由于不符合法定的生效条件而被确认为无效、可变更或可撤销，给对方当事人造成损失时所应承担的民事责任。（合同法规定的三种情形）,第4章 物业服务合同法律规定,第三节 物业服务合同订立与履行,二、物业服务合同的效力 （一）物业服务合同的生效与效力：生效指业已成立的物业服务合同，因具备法定生效条件而在业主（业主委员会）与物业服务公司之间产生一定的法律约束力。效力是指物业服务合同生效以后，在合同当事人甚至第三人之间所产生的法律拘束力。 （二）物业服务合同的生效条件： 1、行为人具备相应的民事行为能力 2

12、、行为人意思表示真实 3、行为不违反法律和社会公共利益,第4章 物业服务合同法律规定,第三节 物业服务合同订立与履行,三、物业服务合同的履行（一）物业服务合同的履行原则 1、什么是物业服务合同的履行：是指物业服务合同当事人按照合同的约定或者法律的规定，全面使当地完成各自在合同中所负担的义务，以使对方当事人的权利得以实现的过程。 2、物业服务合同的履行原则 （1）全面履行原则，注意：不适当履行的5种表现形式（84页） （2）实际履行原则,第4章 物业服务合同法律规定,第三节 物业服务合同订立与履行,（二）物业服务合同履行中的抗辩权 1、同时履行抗辩权：同时履行抗辩权是指在当事人互负债务且无先后履

13、行顺序时，一方所享有的在对方未履行义务之前或对方履行义务不符合约定时拒绝其履行要求的权利。 2、先履行抗辩权：先履行抗辩权是指在当事人互负债务且有先后履行顺序时，当先履行一方未履行或履行债务不符合约定时，后履行一方所享有的拒绝其履行要求的权利。 3、不安抗辩权：不安抗辩权是指在双务合同中，先履行一方在发现后履行一方存在丧失或可能丧失履行债务能力时，依法享有的中止履行的权利。（合同法规定的四种情形） （1）经营状况严重恶化 （2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务 （3）丧失商业信誉 （4）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形,第4章 物业服务合同法律规定,第三节 物业服务合同订立与履行,（三）物

14、业服务合同的保全：也称为债的保全，是指为防止因债务人的财产不当减少给债权人债权的实现带来危害，允许债权人为保护其债权的实现而采取的法律措施，包括代位权和撤销权。 1、代位权：是指债务人怠于行使其到期债权而给债权人的债权造成损害时，债权人享有的向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人债权的权利。 2、撤销权：是指因债务人使其财产不当减少的行为危害债权人债权的实现时，债权人享有的请求人民法院撤销债务人与第三人的民事行为的权利。（三种情形？）,第4章 物业服务合同法律规定,第三节 物业服务合同订立与履行,范例43,原告刘某是小区的业主，一天，刘某回家后发现其居室被盗，丢失现金、手机和衣物，还有价值3

15、000元的GPS地球定位仪一部。经有关部门估价，刘某丢失钱物总价值折合人民币6000余元。刘某认为，自己按照与物业服务公司签订的小区物业服务合同的约定，缴纳了物业服务费。所以，物业服务公司应该赔偿其经济损失。而物业服务公司只同意赔偿2000元。在双方协商未果的情况下，刘某将该小区的开发商与物业服务公司同时告上了法庭。 被告物业服务公司辩称，开发商将基础设施不完善的住宅交付使用，应负主要责任，保安公司也应承担责任。同时，认为自己只应承担一部分管理责任。业主刘某自己也应承担责任，因为刘某被盗的GPS地球定位仪是单位公有财产，不应该放在刘某家中，故不应该将其列入赔偿范围。 被告小区开发商则认为，小区

16、内业主被盗，本公司不应承担责任。 请您运用相关法律知识对本案进行分析，提出您的看法。,一、物业服务合同的变更 （一）合同主体的变更：是指合同权利和义务的承担主体发生变化的情况。包括： 1、债权让与：是指不改变物业服务合同的内容，债权人将其合同中享有的权利转移于第三人的行为（注意：不得让与的三种情形） 2、债务承担：是指不改变物业服务合同的内容，债务人将其合同中承担的义务全部或部分转移至第三人的行为。（须经债权人同意） 3、合同的概括承受：是指合同一方当事人将其债权和债务通过协议一并转移于第三人的行为。 （须经对方当事人同意）,第4章 物业服务合同法律规定,第四节 物业服务合同的变更、解除、终止及违约,（二）合同内容的变更：在物业服务合同中比较常见，是指双方当事人通过协商一致，就合同的权利和义务所作的变更。 注意：存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等情形时，可提请法院或仲裁机构变更合同。,第4章 物业服务合同法律规定,第四节 物业服务合同的变更、解除、终止及违约,二、物业服