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1、江南大学现代远程教育2014年上半年课程考试大作业考试科目:物业管理概论一、大作业题目（内容）：一、简述物业管理的基本内容。（10分）答：物业经营管理的内容很多，但归纳起来，也不外乎对人的管理和对物的管理两大类，这是所有管理都必须面对的问题，物业管理也不能例外。 一、对人的管理 对人的管理的学科叫人力资源管理学科。什么是人力资源？人力资源是为人类提供有价值的活力、技能和知识。而人力资源管理是指为了实现组织的目标，在人力资源的取得、开发、保持和利用等方面进行的计划、组织、指挥、控制、协调等活动的总称。 物业管理企业根据业务运作的需要，一般要对以下6种人才进行管理。 （1）高层管理人员。其中包括总
2、经理、副经理等，他们全面负责公司的事物，对重大问题作出决策，有“领头羊”的作用。 （2）办公室（综合管理部门）行政管理人员。其中主要包括行政、人事、文书、档案、宣传、接待、总务等工作的人员，处理日常事务。 （3）计划财务部门管理人员。他们主要负责计划、统计、财务、费用收缴、内部经济核算等工作。经济是一个企业的命脉，财务部门很重要。 （4）物业基础管理工作人员。他们负责日常环境卫生、治安保卫、消防安全、庭院绿化、车辆管理等具体工作。 （5）工程技术部门人员。他们主要负责工程技术、维护保养实施、工程决算、质量监督、室内外装潢等工作。 （6）多种经营工作人员。他们主要负责日常生活服务（饮食、小杂货买
3、卖等）、特殊群体服务、家政服务等工作。 二、对物的管理 物业管理的对象是物业，而现代物业的业务范围却涉及社会的方方面面，物业管理相应的业务范围很宽。也很复杂。本节主要介绍物业管理中的基本管理和经营管理。 1. 基本管理 物业的基本管理主要包括以下几个方面。 （1）建筑管理，即物业基础管理，包括各种用途房屋的保养、维修，使之处于良好状态。 （2）设备管理，即指对供水、供电、空调、通信、燃料等设施进行保养、维修等工作。 （3）交通管理，包括车辆的运行和停放，以及电梯的维修与管理。 （4）消防管理，即指消防制度的建立和执行，消防设施的配置及消防队伍的管理。 （5）安全管理，包括物业管理区域内的安全、
4、保卫、警戒以及对各种干扰的管理。 （6）绿化管理，包括物业管理区域内的绿化建设、保养，保持良好的生态环境。 （7）清洁管理，包括各种垃圾、废物、污水、雨水的处理，使生活、工作环境保持清洁卫生。 2.经营管理 物业营销主要是物业企业根据自身的使命和目标，在企业对外部环境和内部条件分析的基础上，寻找市场营销机会，确定物业营销组合策略，使企业与外部市场保持动态平衡发展的局面。在物业营销中要特别重视物业公司的特色业务和多种经营业务。 物业企业的特色业务包括特约服务和便民服务。 （1）特约服务主要是接受业主的委托，提供诸如车辆保管、房屋代管、室内清洁、家电维修、土建、装饰工程、待聘保姆、接送小孩、代收公
5、共事业费、代订报刊、家庭护理、代购车、船及飞机票等内容丰富的服务项目。 （2）便民服务是物业企业和社会联合举办的服务项目，其中包括商业网点的建立，文体娱乐设施的提供，将教育卫生条件的改善，交通网点的完善等。例如，在辖区内成立超级市场、洗衣房、美容中心、公用电话亭、银行分理处，开设健身房、俱乐部、图书室、老年活动室、青少年活动室等。 企业物业的多种经营一方面是改善企业收入的现状，另一方面也是扩大服务范围和提升服务质量的举措。它主要包括投资咨询中介、代理出租、住房交换、房屋更新、设备安装、经营建材等。 目前，我国的物业管理还只处于培育和发展阶段。企业管理尚未形成一定规模，相当数量的物业管理公司收取
6、的管理费有人不抵出的现象，这样物业管理公司不得不采取以物业为主、多种经营的方式来弥补管理费的短缺；而且随着居民生活水平的提高，物业管理公司提供的服务的种类也要多样化，以满足不同人的需求，物业管理内容的多样化已成为必然。二、简述物业管理公司参与施工阶段质量监理的要点。（10分）答：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括：(1)工程质量的事后控制要点是:以计划执行后的信息为主要依据;要有完整的统计资料;要分析内外部环境的干扰情况;计划执行情况分析要客观，控制措施要可行，确保下一轮计划执行的质量，事后控制的重点是确保每个产品合
7、格，并把不合格产品及时反馈给设计单位和施工单位进行设计变更或返工、整改。(2)严格按检验批、分项、分部(子分部)工程进行质量验收，并进行质量评价，对于工程质量存在问题提出整改意见，直至整改合格予以验收。(3)建筑通病的事后控制，如雨后渗漏、墙体裂缝等，一但发生，影响观感，影响使用功能，要在材料、设计、施工、管理上查找原因，施工单位制定专项方案，总监审批后，进行整改。(4)技术事故的事后控制，查明原因，及时上报，由设计院和专家会诊，拿出整改方案，监理监督整改。(5)事后控制还有:参建单位内部验收，住宅工程的分户验收，物业管理(物业管理论文)部门组织的细部检查，业主组织的客户看房等。这些活动参加的
8、人员多，不同专业，不同需要，全方位、多角度地提出整改意见，是对工程质量的全面评价，也是对工程质量的事先控制、事中控制的检验。在工程项目建设中要使监理质量控制有成效，就要在事前、事中、事后工程质量“全过程、全方位”监控中，实行先实验、先示范、样板工程引路的事先控制;巡视、旁站，跟踪抽查，联合普查的事中控制;三、简述竣工验收与接管验收的区别。（10分）答：1验收目的不同 竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求：接管验收是为了主体结构安全与满足使用功能的再验收。 2验收性质不同 竣工验收是政府行为，房地产开发项目和任何建设工程的竣工验收由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对
9、施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。接管验收是企业行为，是物业管理企业代表全体业主（包括现有业主和未来业主）根据物业管理委托合同，从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，对物业委托方委托的物业进行的质量验收。 3、验收条件不同 竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备已落位；接管验收的首要条件是按正验收 合格，并且附属设备已完全正常使用，房屋编号已得到认可。 4、移交对象不同 竣工验收是建设单位移交物业的过程；接管验收是建设单位向物业管理企 业移交物业的过程。 5验收阶段不同 竣工验收合格后7由施工单位向开发企业或建设单位办理物业的交付手续，标志着物业可以交付使用；接管验收是在竣工验收之
10、后进行的再验收，接管验收一旦完成，即由开发企业或建设单位向物业管理企业办理物业的交付手续，标志着物业正式进入使用阶段。四、试述发生火灾应采取的措施（10分）答：人们的活动场所很广泛，不同的场所发生火灾后需要采取的逃生方法各有不同，只有根据不同场所的特点选择相应的逃生方法，才有可能在生命受到威胁时逃脱火魔给你带来的劫难。一、在家中被火围困时的逃生方法当家中失火或者楼层邻近家起火浓烟和高温围困在家中时，上策是想尽办法，尽一切可能逃到屋外，远离火场，保全自己。为此目的应该做到以下几点：1、开门之时，先用手背碰一下门把。如果门把烫手，或门隙有烟冒进来，切勿开门。用手背先碰是因金属门把传热比门框快，手背
11、一感到热就会马上缩开。2、若门把不烫手，则可打开一道缝以观察可否出去。用脚抵住门下方，防止热气流把门冲开。如门外起火，开门会鼓起阵风，助长火势，打开门窗则形同用扇扇火，应尽可能把全部门窗关上。3、弯腰前行，浓烟从上往下扩散，在近地面0.9米左右，浓烟稀薄，呼吸较容易，视野也较清晰。4、如果出口堵塞了，则要试着打开窗或走到阳台上，走出阳台时随手关好阳台门。5、如果居住在楼上，而该楼层离地不太高，落点又不是硬地，可抓住窗沿悬身窗外伸直双臂以缩短与地面之间的距离。这样做虽然可能造成肢体的扭伤和骨折，但这毕竟是主动求生。在跳下前，先松开一只手，用这只手及双脚撑一撑离开墙面跳下。在确实无其他办法时，才可
12、从高处下跳。6、如果要破窗逃生，可用顺手抓到的东西（较硬之物）砸碎玻璃，把窗口碎玻璃片弄干净，然后顺窗口逃生。如无计可施则关上房门，打开窗户，大声呼救。如果在阳台求救，应先关好后面的门窗。7、如没有阳台，则一面等候援救，一面设法阻止火势蔓延。用湿布堵住门窗缝隙，以阻止浓烟和火焰进入房间，以免被活活烧死。8、向木质家具及门窗泼水防止火势蔓延。邻室起火，不要开门，应从窗户、阳台转移出去。如冒然开门，热气浓烟可乘虚而入，使人窒息。睡眠中突然发现起火，不要惊慌，应趴在地上匍匐前进，因靠近地面处会有残留的新鲜空气，不要大口喘气，呼吸要细小。9、失火时，如携婴儿撤离，可用湿布蒙住婴儿的脸，用手挟着，快跑或
13、看爬行而出。三、高层建筑火灾的逃生方法高层建筑发生火灾后的特点是火势蔓延速度快，火灾扑救难度大，人员疏散困难。在高层建筑火灾中被困人员的逃生自救可以采用以下几种方法：1、尽量利用建筑内部设施逃生：利用消防电梯、防烟楼梯、普通楼梯、封闭楼梯、观景楼梯进行逃生；利用阳台、通廊、避难层、室内设置的缓降器、救生袋、安全绳等进行逃生；利用墙边落水管进行逃生；将房间内的床单或窗帘等物品连接起来进行逃生。2、根据火场广播逃生。高层建筑一般装有火场广播系统、当某一楼层或楼层某一部位起火、且火势已经蔓延时，不可惊慌失措盲目行动，而注意听火场广播和救援人员的疏导信号，从而选择合适的疏散路线和方法。3、自救、互救逃
14、生。利用各楼层存放的消防器材扑救初起火灾。充分运用身边物品自救逃生（如床单、窗帘等）。对老、弱、病残、孕妇、儿童及不熟悉环境的人要引导疏散，共同逃生。六、商场（集贸市场）火灾的逃生方法商场（集贸市场）可燃物多，火灾荷载大，人员密度大，火灾危险性很大，一旦发生火灾，扑救难度大，人员疏散困难，易造成重大的人员伤亡，要想从商场（集贸市场）火灾中成功地逃生，就必须掌握正确的逃生方法。1、熟悉所处环境。走进商场等不熟悉的环境，应留心看一看太平门、楼梯、安全出口的位置，以及灭火器、消火栓、报警器的位置，以便有火警时及时逃出危险区或将初起火灾及时扑灭，并在被围困的情况下及时向外报警求救。只有养成这样的好习惯
15、，才能有备无患。2、利用疏散通道逃生。主要是利用商场设定的室内楼梯、室外楼梯或消防电梯等，尤其是在初起火灾阶段，要及时利用这些通道逃生。3、自制器材逃生。主要是利用一切可以利用物品用作自我保护、开辟疏散通道。4、利用建筑物逃生。即利用落水管、室外突出部位，各类门、窗以及避雷网（线），进行逃生或转移。5、寻找避难处所逃生。如到室外阳台、楼层平台等待救援；选择火势、烟雾难以进入的房间，关好门窗，堵塞间隙，或浇湿可燃物，阻止或减缓火势和烟雾的蔓延。无论白天或夜晚，被困者应不断发出各种呼救信号，以引起救援人员注意而得救。十三、公交车发生火灾时的逃生方法公交车是人们生活中不可缺少的交通工具，人员众多是其一个最大的特点，一旦发生火我们应采取以下几种自救的方法：1、当发动机着火后，驾驶员应开启车门，令乘客从车门下车。然后，组织乘客用随车灭火器扑灭火焰。2、如果着火部位在汽车中间，驾驶员打开车门，让乘客从两头车门有秩序地下车。在扑救火灾时，有重点保护驾驶室和油箱部位。3、如果火焰小但封住了车门，乘客们可用衣物蒙住头部，从车门冲下。4、如果车门线路被火烧坏，开启不了，乘客应砸开就近的车窗翻下车。5、开展自救、互救方法逃生。在火灾中，如果乘车人员衣服被火烧着了，不要惊慌，应沉着冷静的采取以下措施：a、如果来得及脱下衣服，可以迅速脱下，用
