沈阳-抚顺远洋城商业推售报告

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1、,抚顺远洋城项目商业推售报告,2015.3.15,目 录,一、抚顺商业市场简析,二、远洋城商业产品梳理,四、推售策略及节奏,五、策略执行,三、目标任务分解,抚顺商业市场简析,壹,1.1市场走势分析 1.2主要参考楼盘 1.3主要竞品走势总结,商业市场调研情况,1.1 项目所处区域市场近期走势分析,整体市场环境：商业市场整体较为冷清，一来在售商业门市的项目稀少，并且在售商业的去化速度缓慢。 项目周边市场环境：高山路与新城路虽然相邻，但是商业氛围不同，租金差异极大，相同面积租金相差一倍之多。周边商业业态档次低，商业氛围差，各项目商业体量小；高山路附近全部二层临街底商。,将军板块,房地产新兴板块，在

2、售项目众多，各项目均有门市在售。包括区域内商业综合项目。 目前价格：6500-13000 去化表现：一般,传统房地产板块，周边配套充足，商业氛围相对浓郁，虽新项目稀缺，但价格优势不明显。 目前价格：5500-10000 去化表现：一般,城东板块,1.1 项目所处区域市场近期走势分析,1.2 项目主要参考楼盘,代表项目：天宇.金地富山、香山美墅 目前售价：7000-9000 销售表现：一般,【项目周边】,价格较低，现有商业经营业态较为低端；多为服务周边的社区型小商业为主，档次不高。,1.2 项目主要参考楼盘,代表项目：兴隆摩尔世界 目前售价：25000 销售表现：快速 区域位置：城东,CBD商圈

3、，广大客户更认准品牌影响力，商业门市成交速度快速。,【综合体项目】,代表项目：万达广场 目前售价：17000-25000 销售表现：较快 区域位置：南站商圈,1.2 项目主要参考楼盘,代表项目：澳海澜庭 目前售价：6500 销售表现：缓慢,城东区域，商业较少，多为顶账，无主要推广，恒大华府由于价格优势销售效果较好,【竞品项目】,代表项目：恒大华府目前售价：6000-6500 销售表现：较快,代表项目：万科金域国际、马德里皇家水岸 目前售价：9000-13000 销售表现：一般,1.2 项目主要参考楼盘,项目概况：天宇.金地富山，门市7000，同期住宅3200，商业/住宅=2。 销售情况：201

4、2年9月开盘，至今销售商业门市20套，占总数的6.6%，销售情况一版。,对本案的启示,价格参考：该项目与本案同区域，现阶段开发情况类似，是本案价格参考的重要项目。由于该项目商业门前可用空地5米，且紧邻高速路口，因此吸引了一些汽车维修类的客户。 比较优势:本案虽商业可用空地较为狭窄，但品牌实力及强大的人口基础为基础，可作为竞争优势,天宇.金地富山,1.2 项目主要参考楼盘,项目概况：万泉 欧博城，门市10000，同期住宅5200，商业/住宅=2。 销售情况：共计套，2014年3月开盘，目前销售20套，月均去化1.5套。,对本案的启示,比较优势：本项目属于将军板块，整体商业体量较大，以项目业主为主

5、，客户量相对较大。 销售启示：该项目销售价格12000元，去化速度较慢，本案要快速去化，要提高价格优势。,万泉.欧博城,1.2 项目主要参考楼盘,二期商业,项目概况：马德里皇家水岸，门市12500，同期住宅4800，商业/住宅=2.6。 销售情况：共计12套，2013年6月开盘，目前销售1套，其余为顶账房,对本案的启示,比较优势：本项目属于风情商业街，整体商业体量较大，以项目业主为主，客户量相对较大。 销售启示：该项目销售价格12500元，去化速度较慢，本案要快速去化，要提高价格优势。,马德里皇家水岸,1.2 项目主要参考楼盘,项目概况：恒大华府，门市6000，同期住宅5200，商业/住宅=1

6、.1。 销售情况：共计120套，2014年3月开盘，目前销售60套，去化情况较好，主要因为价格优势，形成良好去化，成交客户多为业主,比较优势：本项目属于将军板块，整体商业体量较大，以项目业主为主，客户量相对较大。 销售启示：该项目销售价格6000元，去化速度加快，成交客户业主占比40%。本案要快速去化，要提高性价比。,恒大华府,对本案的启示,1-3 项目主要竞争楼盘近期市场走势总结,本案商业定价的市场建议,本案目前商业销售条件缺乏，因此商业与住宅价格比不要突破1.5。 介于本案地处中心板块边缘区，项目处前期，加之周边商业氛围的缺失，参考周边项目的市场价格，建议本案一期B商业售价不要高于7500

7、元。 商业产品目前市场条件下去化周期长，绝大部分项目中的商业部分均属于严重滞销产品，同时价格依然是重要的销售杠杆，多数项目均存在以价换量的现象 目前市场条件下本项目商业不适合高价入市，需低价切入，避免造成滞销现象。 要强化对本案商业的推广宣传，增强客户的购买信息以及购买信心。,1-3 项目主要竞争楼盘近期市场走势总结,目前与本案直接竞争项目为：,金地富山,香山美墅,万泉欧博城,1-3 项目主要竞争楼盘近期市场走势总结,金地富山,1-3 项目主要竞争楼盘近期市场走势总结,万泉欧博城,1-3 项目主要竞争楼盘近期市场走势总结,香山美墅,1-3 项目主要竞争楼盘近期市场走势总结,近期周边项目商业价格

8、走势,1-3 项目主要竞争楼盘近期市场走势总结,市场小结：,周边市场商业网点总量虽然较城区少，由于高山路目前为城市繁华的边缘地带，致使去化速度也是极慢，导致商业氛围较弱； 同时现有商业经营业态较为低端；多为服务周边的社区型小商业为主，档次不高。,供应量、去化量双低，且档次不高,远洋城商业梳理,贰,2.1货值盘点 2.2SWOT分析 2.3问题总结,2-1待售商业概况,商业整体概况,规划用地,占地面积：1340000平方米 建筑面积：200平方米 商业面积：约17607平米 面积区间：50256平米 层 数：一层/二层 层 高：一层3.8米，二层3.0米 具体分布如下：,一期B及2.1B可售货值

9、6180万元,2-2待售商业SWOT分析,S 优势： 1、产品优势：商业面积区间跨度较大50-256，适合多种业态经营且，主力面积区间符合市场需求，且商铺体量小，易去化 2、位置优势：商业街位于通往远洋城一期二期住宅的必经之路沿线，远洋城业主，人流量基本无分流，且昭示性较强 3、远洋品牌，美誉度高：远洋品牌开发，远洋城200万平生态大盘，提供保障 4、发展潜力：一期B及2.1B商业街紧邻学校，发展潜力巨大；强大的人口基数保障,W劣势： 1、商业氛围弱，商铺需要培育期：商铺周边商业氛围还不成熟，居住生活氛围较缺乏，且生活配套不完善商铺经营需要培育期； 2、生活配套不完善，客群消费水平低：将军板块

10、，周边多为村镇改造，没有高端客群，消费能力相对较差； 3、客群局限：纯社区商业，主推产品（一期B及2.1B）临三级马路，主要消费客群为业主,O机会： 1、政府政策，区域发展前景可观：市政府北拓，全力打造高尔山，投资前景可观 2、人口基数和学校使用的潜在保障,T威胁： 1、市场惨淡，国家政策的调改方向不清晰，存在政策不稳定风险； 2、抚顺区域大批库存商铺（易造成客户分流),2-4待售商业核心问题,商业街的劣势集中于产品现状，优势集中于未来发展潜力,2-5商业任务目标,目标1,实现商业快速去化及整体项目氛围营造,实现商业街在2015年底前销售3500万,目标2,核心问题：如何提升客户对商业街的价值

11、感知，强化购买信心！,区域价值,产品劣势,品牌价值,社区价值,人流量低,1、实现商业快速去化 及项目整体熟度的提升 2、实现商业街在2015年底前销售一期与2.1B3500万,核心目标：,叁,目标任务分解,2015年商业任务分解,根据15年商业任务目标及工程节点，本着快速去化产品，实现资金快速回笼的目标，15年推售性价比较高较容易去化的一期B爱丁堡商业、 2.1B商业部分商业51#-54#,肆,推售策略,供货策略 销售政策,4-1待售商业布局分析,二期2.1A商业特点分析： 2.1A商业为1层，共有54套商业，主力面积为100-110平。 二期2.1A商业优劣势： 1.2.1A区商业位置较深，

12、位置相对较差。 2.现阶段为期房，无法实现短期利用，工程形象不佳。 3.2.1A区车行路线不流畅，商业门前道路过窄，影响人流聚集。 4.无停车位设置，影响业态选择。,一期B商业特点分析： 一期B爱丁堡商业部分，商业为2层，坐北朝南，属于商业中心位置，共有28套商业，已售2套。主力面积为110-120平。 一期B商业优劣势： 1.B区商业属一期商业内街，具备一定稀缺价值。 2. B区商业面积规划较为合理。形象包装完成，招商完毕，有较强的商业氛围。 3.B区与主干道相邻，属于现有商业的中心位置。,二期2.1B特点分析： 本次推出新品为2.1B区商业部分， 商业为2层，坐北朝南，位置优良， 共有70

13、套商铺，主力面积80平100平。 二期2.1B商业优劣势： 1.2.1B区商业位置较深，纯社区服务型商业 2.底商内部多数有柱体，格局不佳，影响使用率； 3.部分产品进深过长（19米左右），属于特殊类别，无法影响使用，销售难度大。,按照商业街所处位置、户型格局、面积大小价值分析，价值排序为：一期B爱丁堡商业2.1B商业 2.1A商业,4-2待售商业货值盘点,2.1期B,一期B,2.1期A,货值： 待售商业面积15838，总货值10442万元，目前可售一期B、2.1B可售套数89套，可货值6180万元。第一批次推售一期B及2.1B51#、52#14套，测试市场。,4-4销售策略,项目年度总体销售

14、要求：年内实现3500万销售额, 销售思路：借大盘优势，利用学校落座、发展潜力优势实现快销，强势营销；加大老带新奖励政策，老业主成交折上折； 项目整体定价思路和价格调整策略：考虑商业位置影响，分区域分别定价 本次开盘资源销售去化率要求和后续销售节奏：认筹+分波次去化,1期B及2.1B商业项目总体销售及定价策略,住宅的价格买商业，分拨次去化，深挖老业主资源,4-4销售策略,出售返租,目的： 客户可以完全享有商铺产权，在购买后，可自持、转售（返利结束后）、出租等多种方式； 在短时期内，给客户充足保证，以返利的方式，减轻客户的心理压力； 推售方式灵活，客户选择性多，可多层次、多角度挖掘商业投资客户。

15、,具体做法： 每个门面可制订一口价政策，在客户成交后，签订五年返利协议；即交房后，每年以成交价6%，对客户进行返利， 返利时间为：5年； 在返利期间，客户不得转售该商铺，在返租期满后，方可出售；,五年返利,策略一,4-4销售策略,五年返利 具体做法：3月认购，当月交齐首付，并完成签约，连续5年，每年返总房款6%收益率。 例如：2.1B商业,4-4销售策略,贴息贷款 鼓励客户购房,贴息贷款：购买首创商业客户，从银行获得贷款的利息由远洋城开发商全额或部分负担，客户只需要按照协议归还本金或少部分的利息。通过此种方式这种方式鼓励或支持贷款人购房。,策略二,4-4销售策略,为确保产品顺利推售，特参考周边

16、价格及主要品牌竞品商业价格，因此采用多种方法重新测算商业价格。,由于项目所属板块大多商业销售时间较长，因此多板块商业作为比准项目，从人流量、商业气氛、交通条件、升值潜力及产品自身规划等主要商业价值影响因素进行综合评分，得出商业核心均价测算值。 商业价格为7844元/平,市场比较法：远洋城商业均价为7844元/ 但此价格的去化率存在严重问题，采取参考占比不高,商业价格建议,经验值 抚顺市商业售价基本上住宅售价的2倍，本项目所在版块该比值平均在1.5左右。,建议商业价格5250元/平,商业价格建议,4-4销售策略,4-4销售策略,综合市场比较法、住宅反推法，根据案场客户情况，及参考项目的量价关系，推算出项目的基准价格为6157.9元/。,商业价格建议,上述竞品均为临街商业，整体区域竞品商业成交均价区间在6053-7820元左右，根据主要竞品调整本案对比均价为7100元 但由于2014年的11月开盘情况，蓄客1年半，成交5套。商业的推出价格超过客户心理预期，因此不建议