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1、,合富辉煌项目组 2012.06.01,2012年国家经济、金融、房地产等政策内容解读及下半年预判,2012年国家经济、金融及房地产等政策内容解读,1,宏观经济市场预判,2,楼市政策预判,3,目 录,政策预判应对,4,3,经济调控政策 金融政策 房地产调控政策,2012年国家经济、金融、房地产等政策内容解读,1,1,国务院第六次全体会议 继续搞好宏观调控，保证国家重点在建续建项目的资金需求，继续加强对实体经济特别是中小企业的信贷支持。巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。,1
2、经济调控政策,简析： 1）“继续严格执行”，意味着未到政策放松时点； 2）“逐步完善”，可能意味着在保持现有调控方式不变的基础上，对如征收房产税等的经济调控手段作更多探索。 但在替代政策未成熟之前，管理层仍倾向于保持现有调控基调不变。,1,2012年 政府工作报告 1、2012年主要任务包括：促进经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，促进农业稳定发展和农民持续增收，加快转变经济发展方式。稳增长，就是要坚持扩大内需、稳定外需，大力发展实体经济，努力克服国内外各种不稳定不确定因素的影响，及时解决苗头性、倾向性问题，保持经济平稳运行，等。 2、主要经济目标：GDP7.5%，拟安排全国财政赤字80
3、00亿，CPI增长目标4%，广义货币（M2）增长目标14%，失业率控制4.6%. 3、我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。房地产市场调控处于关键阶段，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。采取有效措施，增加普通商品住房供给。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。,1 经济调控政策,1,4、加快建设城镇住房
4、信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。 简析： 1）经济增长目标8年来首次低于8%，一方面来自经济下行压力确实有所加大，另一方面亦是为经济转型提供空间。 2）虽然经济增长目标下调，但把“促进经济平稳较快发展”提前至首项，稳增长的重点是扩内需、发展实体经济，从这个角度理解，稳增长仍需严控楼市资金。 3）楼市调控松动预期被打消。 4）楼市调控将长期化。 5）限购/限价等行政手段的退出要等到房地产税等长效机制全面铺开。,1 经济调控政策,1,国务院常务会议 1、确定政府工作报告重点工作部门分工。会议指出，要切实搞好宏观调控，保持经济平稳较快发展；切实做好改善民生和发展社会事业
5、的各项工作，维护社会公平正义；切实推动加快经济发展方式转变和经济结构调整取得新进展；切实加大改革力度，增强经济发展的动力与活力。 2、在做好各项重点工作的同时，今年还要努力完成七大任务：一是制定收入分配体制改革的总体方案；二是制定并出台农村集体土地征收补偿条例，真正保障农民承包地的财产权；三是实现城乡养老保险全覆盖；四是按照新的标准全面推进集中连片贫困地区扶贫工作；五是实现教育经费占国内生产总值4%的目标，并使经费得到合理使用；六是坚定不移贯彻房地产市场调控政策；七是出台引导民间投资健康发展的“新36条”实施细则。 简析： 1）“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”被列入本年七大任务当中，预计新国
6、八条等国家颁布的调控政策长期难以松动。 2）未来可能会对民间资本投资实体经济有适度放松。,1 经济调控政策,1,关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见 稳步扩大营业税改征增值税试点行业和地区范围。适时扩大房产税试点范围。全面深化资源税改革，扩大从价计征范围。 简析： 1）房产税进程进一步铺开；2）在实体经济方面，通过税费改革以减少企业税负。,1 经济调控政策,关于落实政府工作报告重点工作部门分工的意见 1、要严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。 2
7、、要继续实施积极的财政政策，保持适度的财政赤字和国债规模。今年拟安排财政赤字8000亿元，其中中央财政赤字5500亿元，代发地方债2500亿元。 3、要继续实施稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活的要求，兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。综合运用各种货币政策工具，调节好货币信贷供求，保持社会融资规模合理增长。,1,1 经济调控政策,六省经济形势座谈会 1、国务院总理温家宝在座谈会上指出要贯彻稳中求进的总基调，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置。要根据经济运行中出现的新情况、新问题，有针对性地加强和改善宏观调控，及时适度预调微调，扩大内需，稳
8、定外需，促进经济平稳较快发展。 2、要在坚持稳健货币政策基本取向不变的前提下，进一步提高货币政策的针对性和有效性，引导货币信贷平稳适度增长，更加注重满足实体经济的需求。要着力扩大内需，提高经济增长的稳定性和可持续性，完善促进消费的政策措施，抓紧落实节能产品惠民工程，抓紧确定继续支持家电下乡的政策，扩大建材下乡试点范围，增强消费对经济增长的拉动作用。 3、稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。,简析： 1）明确提及把稳增长放在更加重要的位置； 2）引导货币信贷平稳适度增长，未来货
9、币供应量应会有所增加； 3）在房地产方面继续强调限贷、限购，此次突出“稳定房地产调控”、“促进房地产市场平稳健康发展”，较3月全国更重视的“进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”，口径上似乎有所放松。,1,2 金融政策,第四次全国金融工作会议 重点支持经济结构调整,做好新时期的金融工作，要坚持金融服务实体经济的本质要求，牢牢把握发展实体经济这一坚实基础，从多方面采取措施，确保资金投向实体经济，有效解决实体经济融资难、融资贵问题，坚决抑制社会资本脱实向虚、以钱炒钱，防止虚拟经济过度自我循环和膨胀，防止出现产业空心化现象。一要实施好稳健的货币政策，进一步提高针对性、灵活性和前瞻性，保持社会融资规模
10、合理增长。二要优化信贷结构，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。,简析： 1）指导2012年的金融系统工作，重点在于调整经济结构，发展实体、拉动内需。 2）资金支持偏向实体经济和保障房，商品房市场预计仍会受到一定的资金抑制。,1,2 金融政策,中国人民银行工作会议 确定2012年人民银行工作的总体要求是：继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性和前瞻性，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，进一步深化金融改革，加快金融市场发展，加强和改进外汇管理，着力提高金融服务和管理水平，有效防范系统性金融风险，促进经济平稳较快发展和物价总水
11、平基本稳定。,简析： 1）从“增强调控的针对性、灵活性和前瞻性”来看，预计流动性会适度宽松。 2）但总基调仍然是“继续实施稳健的货币政策”，预计流动性不会大幅度放松。,1,2 金融政策,中国人民银行金融市场工作座谈会 1、今年将继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。在开发贷款方面，政策将加大对保障房信贷支持力度，加大对高端房产开发的控制；在购房贷款方面，对第一套自住性购房给予政策性贷款优惠，而对投机性和投资性住房予以严格控制，以增加投资成本。 2、继续推动信贷资产证券化等金融创新，积极稳妥地发展安全、简单、适用的金融衍生产品，
12、为银行转变经营模式创造条件，提高其抵御风险能力与服务实体经济水平。,简析： 1）明确从信贷层面加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。 2）从“对投机性和投资性住房予以严格控制”来看，限贷仍将持续。,1,2 金融政策,下调存款准备金率 从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,简析： 释放流动性维稳实体经济,1,3 房地产调控政策,关于对保障性住房分配及质量管理工作进行督促检查的通知 各地就保障房建设计划的执行、工程质量、住房保障等一系列情
13、况，自本通知下发之日起，到2012年2月15日，逐条对照，认真开展自查。认真简析工作成效，深入分析存在的问题，提出下一步工作措施，并形成自查情况报告，于2月15日前报省保障性安居工程领导小组办公室（住房和城乡建设厅住房保障处）。,简析： 分解落实保障性住房工作。,1,3 房地产调控政策,关于进一步加强住房公积金监管工作的通知 11项措施对缴存、提取、贷款、增值收益分配这些住房公积金管理的核心问题，加强对管委会决策的监督，对各设区城市政策进行合规性审查，对不合规的限期纠正。还将加强对地方文件报备审核。要求各地加快推进住房公积金监管信息系统建设，确保资金、人员、设备及时到位。力争今年年末将公积金监
14、管系统覆盖全国100个城市。,简析： 加强住房公积金监管。截至2011年末，住房公积金余额已达2.1万亿。,1,3 房地产调控政策,2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况 1、小产权房不予确权登记，不受法律保护，今年国土资源部将会全国选择部分城市开展小产权房清理工作。 2、今年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报国土部。,简析： 强化小产权房清理，加强土地出让监控。,1,3 房地产调控政策,关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知 1、计划总量原则上应不低于过去5年年均实际供应
15、量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。 2、要确保保障性安居工程住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。 3、促进已供住房用地开发建设，尽快形成住房有效供应。各省级国土资源主管部门要抓紧开展未竣工住房用地的清查，组织市县国土资源主管部门，以监测监管系统中未竣工的项目为基础，进行全面清理和核实，并于3月底前在监测监管系统中更新有关信息。,简析： 1）保证住房土地供应，增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，保障性安居工程住房用地。再次强调停止别墅类用地的土地供应。 2）促进开发建设以加大住房供应。,1,
16、3 房地产调控政策,关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题 1、要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。 2、保持首套房贷款政策稳定性，大力优化信贷结构。督促银行业金融机构紧密盯防房地产贷款风险，加强动态监测分析和风险预警提示。加强存量房交易税收征管，堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。,简析： 强调严格执行二套认定； 强调保持首套房贷政策稳定。,1,3 房地产调控政策,关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知 积极落实建设项目，加快项目建设进度。尽快将各省（区、市）人民政府确定的年度建设任务目标落实到市县，并督促各市县尽快分解落实到具体建设项目。列入年度建设计划的开工项目、基本建成（竣工）项目，由各省（区、市）住房城乡建设（住房保障）部门负责建立年度建设计划项目库，并于2012年6月15日前报住房城乡建设部备案。,简析： 督导、落实保障房建设进度,20,
