西班牙房地产分析20150122

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1、西班牙房地产分析,目录,西班牙人口分布 西班牙房产概况 西班牙主要经济指标分析 马德里市区概况及区域说明 马德里房产概况及分析 马德里房产赏析 房产交易注意事项及税费,西班牙人口分布,瓦伦西亚,人口达到500万以上的地区,安达卢西亚837万人 加泰罗尼亚751万人 马德里 645万人 瓦伦西亚 511万人 注：自治区总人口,人口的稠密 程度和人口 的净增长是 衡量一个地 区活跃和成 长的重要指 标。 此表可以看 出马德里地 区和加泰罗 尼亚地区是 人口增长最 大的地区。 外国人增长 最快的地区 是安达卢西 亚和马德里 地区。,西班牙人口分布,西班牙人口分布,外国人口最多的地区是安达卢西亚，加泰

2、罗尼亚，马德里和瓦伦西亚，但瓦伦西亚整体下降2.3%。中国人主要分布在马德里7.8 万人，巴塞罗那6.5万人，瓦伦西亚5000人，阿利坎特5000人。中国人也是分布最广的，几乎在西班牙所有地方都能见到中国人 开办的超市、餐馆。,西班牙10大城市,西班牙房产概况,瓦伦西亚,西班牙共有近110万套房屋 出售，积压量最大的是西班 牙中南部地区的安达卢西亚 自治区16%和瓦伦西亚自治 区19%，占比最少的是巴塞 罗那省2.3%和马德里自治区 4.5%,西班牙房产概况,西班牙 - 住房指数 2012- 2014,住房指数从2008年的2120点高位已经 下跌至1455.8点，整体下跌了近32% 房屋积压

3、的重灾区算上汇率，实际跌幅已达80%以上，并且还有继续下跌的趋势。 2014年西班牙住房指数已进入个位数的小幅下跌，企稳迹象比较明显，特别是马德里市区房价上升了1.2%，巴塞罗那市区上升了0.8%,西班牙房产概况,西班牙 - 建筑工程产值 2007- 2014（周期：月）,2008年西班牙爆发经济危机后，房地产项目开工量几乎为0，但是进入2014年房地产开工量明显回升，带动了建筑工程产值的爆发式增长。,西班牙房产概况,那么房价到底下跌了多少呢，我们这里拿马德里和巴萨罗那做一个简单的 比对： 2010年巴塞罗那市区平均房价9871$/ 2010年马德里市区平均房价7021$/ 2010年美元兑换

4、欧元汇率1.3392:1 欧元兑换人民币1:8.4067 2014年巴塞罗那市区平均房价2335/ 2014年马德里市区平均房价1863/ 今日欧元兑换人民币1:7.2018 2010年巴塞罗那市区平均房价为111130.2￥/ 2014年巴塞罗那市区平均房价为16816.2￥/ 2010年马德里市区平均房价为79044.2￥/ 2014年马德里市区平均房价为13416.9￥/ 注：这里提供的都是绝对平均值的比对，不能真实反映这两个城市核心区域的真实价格水平，特 别是二手房因为装修、家具等配套因素价格可能产生较大的差异。,西班牙主要经济指标分析,西班牙 - 国内生产总值增长率2012 - 20

5、14,2014年西班牙GDP增长1.6%，从欧盟的累赘变成了领头羊。德意志银行和美洲开发银行同时调高了西班牙2015年的经济增长预期1.9%至2.2%，西班牙主权信用评级也上升至3B+。,西班牙主要经济指标分析,西班牙 价格 2014,西班牙已经进入通缩状态，这基本也是整个欧元区的状态，所以欧元区的货币量化宽松政策会很快到来，也必将带来一轮新的经济增长和固定资产价格的快速上涨。,西班牙主要经济指标分析,西班牙 - 失业率 2012- 2014,2014年就业情况持续好转，特别是我们从前一章中看到一些地区人口增长较为强劲，这都为一些区域房地产的稳定和增长提供良好的基础。,西班牙 商业 - 201

6、4,西班牙主要经济指标分析,服务业PMI（服务业采购经理指数）对于西班牙这样的旅游大国意义非常重大，认为是西班牙走出经济低谷，经济从修复期向快速增长期转变的重要信号。2014年末由于此指标的大幅增长，西班牙股市大涨7.4%，极大提振了欧盟对西班牙经济的信心。,西班牙主要经济指标分析,西班牙 - 消费者信心指数 - 2014,个人可支配收入和个人储蓄显著改善，消费信心指数和零售销售（年率同比）明显提升，内需动力储备充分，经济上行空间加大。,马德里市区概况及区域说明,马德里位于西班牙中部，欧洲西南伊比利亚半岛中心，地处梅塞塔高原，海拔670米，是欧洲地势最高的首都。其市区人口约340万，都会区人口

7、则约627.1万。这里的现代建筑与文物古迹相映成辉，市内有36个古代艺术博物馆、100多个博物馆、300多个广场，18家图书馆和100多个雕塑群。,太阳门广场的标志，马德里是西班牙的原点，向四方辐射。,马德里市区概况及区域说明,马德里全年平均气温：16度。最冷的月份平均温度约为5度，最热的月份平均温度为25度。冬天冰冻和积雪的山区夜空晴朗，而人口众多的市区则以多云为主。雨量变化很大，春秋两季多雨，夏季最为干燥。,马德里地处高原盆地，云彩特别的多，特别的厚，各式各样，充满了神秘感，给你无尽的想象空间。,马德里市区概况及区域说明,马德里自治区是西班牙运输、物流、研发、消费和高新技术产业的中心。国内

8、生产总值（GDP）占全国的 17% ，和高新技术相关的外国投资占全国的72% 。国际货运占全国的60% 。马德里大区同时也是西班牙的商业中心和“总部经济”中心。营业额最大的100家西班牙公司有64家总部设在马德里自治区。西班牙75家最大的企业集团中有49家总部落户于该区。全国性电信运营商也均聚集在该区。,这可能是马德里唯一的一组现代高层建筑群，绝对的地标，无论你到马德里市区的那个地方都会看见他们。,马德里市区概况及区域说明,马德里自治区拥有一套完善的高速公路网，除放射网线路收费外其余路线均免费。 马德里是西班牙高速公路放射网的中心，从该店延伸出高速公路A-1,A-3,A-4和A-5,以及免费线

9、路A-2和A-6。在这些公路的周围形成了在首府辐射之外的城市核心。由于上述路段的交通问题严重，近来政府开始新建收费的辐射线路R-2,R-3，R-4和R5。A-6线路从离开自治区穿越瓜达拉玛山必经的瓜达拉玛隧道段落开始收费，同时保留了瓜达拉玛门和旧时的N-VI线供选择。 除此之外免费的高速公路环线还有：市道M-30，国道M-40、M-50和自治道M-45。除了辐射线路外，建有联接各环线的公路干线M-21和M31。,达尔戈（Talgo）列车的很多路线将自治区与西班牙其它地区连接起来。有三条阿维（ave）列车线路从首府出发通往塞维利亚、萨拉戈萨、莱利达和托莱多。 马德里内唯一的一座民用机场马德里巴拉

10、哈斯机场是全国最大的机场，同时也是国际上最重要的机场之一。,马德里市区概况及区域说明,马德里的地铁网全长227公里，有12条线路与1条支线，236个车站，是全世界最密集与现代化的地铁网之一。 全程10次票18.3，单次单程票1.5起步，封顶2.7。,马德里市区概况及区域说明,拉斯罗萨斯,马德里房产概况及分析,根据西班牙桑坦德银行(SANTANDER CENTRAL HISPANO S.A.)公布2014年马德里市平均房价为1863/，平均租金:8.6/月.，人均年收入20620，人均居住面积31.5。 由于新建房屋开工量较少，所以我们只对市场中二手房建立比对模型。市区每个区域选取20套标准公寓

11、（面积在80至150，非异常市场价的公寓）作为分析标本。别墅、商铺、写字楼类房屋不在分析之列，我们会在房产赏析中选取一部分房屋以作参考。 西班牙房产的交付标准都是精装修、70%以上带家具，为了标准统一，我们只选取精装修带家具的房屋作为分析标本。,西班牙的阳光很任性，活动百叶窗就成为房屋的必要设备，没有他可偷不成懒了。,马德里房产概况及分析,房价最高的区域是 3区：3800/；4区：4500/； 5区：4500/；7区：3700/； 房价最低的区域是 10区：1400/；11区：1600/ 12区：1400/；13区：1200/ 17区：1500/；18区：1800/ 19区：1700/ 260

12、0至3200/的区域是 2区：2900/；6区：2600/ 8区：2700/；9区：3000/ 15区：3200/；16区：3000/ 20区：2600/； 2000至2600 /的区域是 14区：2400/；21区：2000/ 平均价为：2575/,马德里房产概况及分析,通过价格模型的比对我们可以清楚的发现马德里的核心区域是由中心区（该区没有房产出售）、丽池区、萨拉曼卡区、查马丁区和钱贝里区组成。而马德里的整个南部地区形成了一个明显的价格洼地（非价值洼地）。8区（芬卡赖尔埃尔帕尔多区）是马德里的水源地及自然保护区，发展空间有限。所以购房应该选择更有发展潜力的马德里东北部地区，特别是16区（欧

13、达列萨区）、20区（圣巴拉斯区）的中北部以及21区（巴拉哈斯区）的西南部。 另外可以关注万达在托雷宏-阿尔多斯（Torrejn de Ardoz）西北部中国金融中心项目以及靠近马德里世界排名最高的马德里自治大学的阿尔科文达斯（Alcobendas)，西北方向奢侈品折扣购物村所在地的拉斯罗萨斯（LAS ROZAS）,马德里房产概况及分析,租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为12001300。如果租售比高于1300（即1：400，1：500，按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是在1：500的情

14、况下，需要500个月才能收回购房成本），这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果低于1200（即1：100），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。 以桑坦德银行公布马德里房产均价和平均租金核算租售比： 租售比=8.6:1863=1：216.6 以桑坦德银行公布马德里平均租金和我们标准模型测算房产均价核算租售比： 租售比=8.6:2575=1：299.4 由此可以看出马德里房价在合理区间内，房产运行情况比较正常。,马德里房产概况及分析,房价收入比:主要是衡量购买力以及房价的合理性，一般收入比在3到6即是合理房价范围内，大于6说明房价泡沫出现，小于3说明房价具

15、备上升潜力。 房价收入比=每户住房总价每户家庭年总收入 其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下： 每户住房总价=人均住房面积每户家庭平均人口数单位面积住宅平均价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数家庭人均全部年收入。 以桑坦德银行公布马德里房产均价、人均年收入和人均住房面积核算： 房价收入比=（1863X31.5）/20620=2.85 以桑坦德银行公布马德里人均年收入人均住房面积和我们标准模型测算房产均价核算： 房价收入比=（2575X31.5）/20620=3.93 由此可以看出马德里房价在合理区间内，并且购买力进入一个较强的阶段,马德里房产赏析,标本（20区） 马德里

16、圣巴拉斯区，希曼卡斯里 实用141 建筑87 169000,马德里房产赏析,标本（15区） 马德里线型之都区，卡莱鲁埃加大街 建筑150 430000,马德里房产赏析,标本（10区） 马德里拉丁区，欧罗巴公园 建筑85 157500,马德里房产赏析,标本（5区） 马德里查马丁区，新西班牙广场 建筑150 632700,马德里房产赏析,标本（4区） 马德里萨拉曼卡区，阿尔卡拉大街 建筑123 650000,马德里房产赏析,标本（9区） 马德里蒙克洛亚区，Doctor Juan Jos Lopez Ibor街 建筑130 370000,马德里房产赏析,马德里拉斯罗萨斯镇 维多利亚大街 独栋别墅480 1200土地 630000,马德里房产赏析,马德里拉斯罗萨斯镇 莫利诺德拉奥斯 独栋别墅190 1874土地 349000,房产交易注意事项及税费,核实房