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1、沈阳别墅市场调研报告,沈阳别墅分布格局,沈阳别墅发展历程,别墅板块研究,高端客群分析,1,2,3,4,别墅市场研究,5,沈阳别墅分布格局,桃仙机场,浑河,蒲河,棋盘山,沈阳自然资源分布,沈阳别墅分布格局,机场别墅区,浑南别墅区,桃仙机场,浑河,农业高新别墅区,蒲河,棋盘山别墅区,棋盘山,北部别墅区,沈阳五大别墅区,沈阳别墅分布格局,沈阳主要别墅分布,沈阳别墅分布格局,经济型别墅,舒适型别墅,豪华型别墅,150万以下 100-250平米 联排别墅,碧桂园 中旅国际小镇 孔雀城,150-300万 250-400平米以上 双拼、独联体,首创棋盘山一号 富力塞戈维拉,300万以上 400平米以上 双拼
2、、独栋别墅,保利十二橡树 国王湖 唯美十方等,产品特点,代表项目,以总价划分沈阳现有项目,沈阳主要别墅分布,沈阳别墅分布格局,经济型,舒适型,豪华型,沈阳主要别墅分布,沈阳别墅分布格局,别墅板块研究,五大别墅区,棋盘山别墅区,辉山别墅区,桃仙别墅区,北部别墅区,浑南别墅区,机场别墅区,农业高新别墅区,棋盘山别墅区,森林公园景区,自然景观 人文景观,世园会景区,秀湖景区,东陵景区,沈棋路旅游观光带,浑河景观带,蒲河景观带,盛京高尔夫,区域资源分布,棋盘山别墅区,市场案例-保利十二橡树庄园,作为别墅开发区，区域前景、交通配套、自然资源、人文景观、旅游资源、区域知名度都远高于其他别墅区，前景无限 棋
3、盘山别墅区同时为本市生态文化示范区，自然资源丰富，居住环境极佳 地铁一号线的开通将使别墅区距离市区更为便利，居住配套更加完善 在沈阳别墅群中，棋盘山在人们传统印象中景观资源更加，在棋盘上上的别墅位置更优 区域别墅是目前本市档次最高，客户最认可的别墅居住区。,棋盘山别墅区,棋盘山高端别墅供应量分析小结,联排产品占供应主体 棋盘山区域高端别墅供应量共675套，其中联排产品占供应主体，总比例达到73.33%，双拼别墅产品最少。各项目的产品类型也主要为独栋别墅和联排别墅，仅保利十二橡树庄园和首创琥珀湾有双拼产品供应，供应量也极少。 面积在200-300平米的产品占供应主体 200-250平米和250-
4、300平米的联排产品供应量最大，分别达到40.59%和33.78%。200-300平米的联排产品和300-400平米的独栋产品供应较为集中，竞争较为激烈。 各类型产品价格相近，竞争激烈 独栋产品中，万科兰乔圣菲和保利十二橡树庄园的产品价格较为接近；双拼产品中保利十二橡树庄园和首创琥珀湾的产品价格较为接近；联排产品中万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园和首创琥珀湾的产品价格较为接近；各类产品都存在直接竞争。 总价在150-300万元的产品占供应主体 总价范围在150-300万元的产品占供应主体，整体达到近70%，总价在200-250万元和250-300万元的联排别墅产品供应较为集中，市场竞争较为激烈。
5、,棋盘山高端别墅销售量分析,销售产品类型分析,棋盘山区域高端别墅在售产品的消化量共482套，其中联排产品占消化主体，总比例达到72.82%，这主要是由于产品供应量较大。 各项目消化量中奥林匹克花园由于供应量较大，产品价格较低的优势，消化量最高；保利十二橡树庄园由于其品牌实力和产品性价比较高，销售率达到83.61%，是目前区域内消化情况最好的项目。 各产品类型的消化情况普遍较好，其中独栋产品销售率达到73.26%，消化情况相对较好。,棋盘山高端别墅销售量分析小结,联排产品占销售主体，销售相对较好 棋盘山区域高端别墅在售产品的消化量联排产品占消化主体，总比例达到72.82%，这主要是由于产品供应量
6、较大。各产品类型的消化情况普遍较好，其中独栋产品销售率达到73.26%，消化情况相对较好。 奥林匹克花园销售量最大，保利十二橡树庄园销售率领先 各项目消化量中奥林匹克花园由于供应量较大，产品价格较低的优势，消化量最高；保利十二橡树庄园由于其品牌实力和产品性价比较高，销售率达到83.61%，是目前区域内消化情况最好的项目。 畅销产品面积在250平米以下，总价在150万元以内 双拼产品目前供应面积段在250-400平米，销售情况一般；联排产品中，面积在250平米以下的产品销售情况较好。 独栋产品销售情况受市场大环境影响，销量普遍较差；双拼产品目前销售情况一般；联排产品中，总价在150万元以下的产品
7、销售情况较好。,辉山别墅区,辉山高新区板块,区域项目分布,辉山高新区板块主要由农业高新技术开发区构成 板块由农业深加工产业带支撑，区域内人气升温明显 区域内基本以蒲河景观带为界，依据上风上水的风水理念，景观带以北普遍为高端别墅产品（如：龙湖滟澜山、九如溪谷、皇第龙邸等），以南则为中低端普通住宅产品。,农产品深加工产业带,农产品深加工产业带,蒲河景观带,高端项目区,辉山,市场案例-龙湖滟澜山,辉山高新区板块,高端项目信息汇总,产品供应面积分析,目前辉山高端别墅项目供应户型主要以联排别墅产品为主，并且户型面积段相对偏小，以经济型小户型为主，户型面积段主要集中在200-250平米，而400平米以上的
8、大户型产品该板块高端项目涉及极少。 200-250平米的联排产品供应较为集中，存在较为激烈的竞争，而独栋产品由于该板块开发时间较晚，开发商普遍受用地属性限制，独栋产品稀缺严重。,辉山高新区板块在售典型高端项目销售量分析,桃仙附近别墅区,桃仙机场板块,区域典型项目分布与特点,板块内高端项目基本分布在沈丹公路两侧的以及周边区域 板块内特色自然资源相对匮乏 板块内高端项目产品格局相对过时,富力塞戈维拉,美地庄园,沈丹公路,上置香岛原墅,城建花溪山庄,听雨观澜,麗山国际小镇,桃仙机场板块上半年成交数据,桃仙机场板块,典型项目,美地苹果园,富力仙湖国际,孔雀城,玫瑰园,项目建筑风格为后现代地中海浪漫主义
9、风格，外立面采用陶瓦及天然的木纹砂岩搭配STACOO工艺涂料，砂岩上的图案是纯手工精心雕刻而成的，这些建筑颜色和材质都是越久越有质感。,立面上的窗檐、屋檐下多层建筑线条及优质砂岩浮雕装饰，充分体现了原欧洲别墅的地道感观，极具品质感。,别墅市场,富力塞戈维拉,典型项目,客群特点： 项目产品多以大面积户型为主，总房款较高，故客群多以实力雄厚的私营业主等高端人群为主，依然以沈河、和平为主；但项目地理位置与周边配套较一般，给客群心里造成一定压力。,项目点评： 项目以大型纯别墅居住为卖点，极力打造高端品质社区，但项目地处桃仙板块，交通较为一般且周边生活商务配套发展尚未完善，这也就无形中造成了项目销售的压
10、力，且项目产品面积户型不乏700平以上的户型面积，不符合市场客群定位需求，也造成了项目剩余较多大面积产品难以去化。,别墅市场,富力塞戈维拉,典型项目,高端别墅产品供应面积分析,板块内高端别墅项目供应面积较为丰富，但户型面积段主要集中在250-400平米，而400平米以上的大面积产品主要为富力仙湖国际的独栋产品。 整体上250-400平米的联排产品供应量最大，但针对目前联排产品户型特点来看，户型规划有些偏大，导致总价偏高，并不利于产品消化。,桃仙机场板块在售典型项目供应量分析,桃仙机场板块高端项目市场认可度偏低。 板块内高端项目存量产品偏大，销售情况一般。 主要以联排产品占供应主体，并且面积在1
11、00-250平米的产品占供应主体。 双拼产品与其他别墅产品相比较具有明显优势，整体供求表现较好。 区域内各高端项目主要依托本身区域自身的自然资源优势，在结合自身特点分别开发出豪华型、舒适型、经济型等适用不同客群需求的高端产品。,桃仙机场板块小结,高端客群分析,高端客群现居所和居住物业情况：,客户多在市内居住普通三、四居（第一居所）；,被调研客群目前多居住于沈河区、和平区； 外地客户占有一定比例，主要来自鞍山、本溪、抚顺。,客户基本特征,高端客群年龄及家庭构成,购买高端产品的客户年龄集中在36岁45岁之间，所占比例高达61%。,三口之家所占比例最高，43%； 三代同堂的家族式居住较少7%。,客户
12、所从事的行业种类繁多； 商业贸易行业、金融行业最多； 政府机关房地产、矿产业也存在大量潜在客群。,私企业主具备了强劲的购买力； 其余的高消费者基本都是各企业的中高层领导，也包括部分大学教授、公务员。,受访客户年龄集中在36岁45岁之间，多为三口之家； 相对受教育程度较高，多为大专以上学历； 高端客户主要来自商业贸易行业、金融行业、政府机关、房地产、矿产等行业； 在各自单位担任法人或高层管理者，家庭收入多在50万以上，拥有13辆私家车； 受访客户沈阳定居者居多，外地主要来自周边城市（抚顺、鞍山、本溪）； 多在市内安置第一居所，购买物业时除舒适度要求外，便捷性是最主要的购买条件。,客户基本特征总结
13、,客户需求面积多在200-300平米之间，150-300平米也占有较大比例； 300平米以上需求客户占23%。,客户对居室的需求较为正常，大部分客户需要三个卧室即可（82%）。,飞机上主要阅读的杂志为航空画报南方航空。,客户出行主要乘坐南航飞机，其次是国航。,别墅成交研究,目前沈阳别墅类产品单价主要集中在7000-8000元/平方米，占五成的比例,以联排为主。 目前沈阳别墅类产品总价段多集中在400万元以下；大部分客户所能承受的心理价位在201-300万的价格区间。 面积在301-350平方米消化情况最好，251-300平方米的户型也较易被客群接受。面积适中的户型接受度较高。 开发商信誉、品牌
14、和实力，周边生活配套、物业等因素为购房者首要考虑条件。,客户 接受度,别墅市场分析|成交特征,别墅市场分析-小结,欧式风格是主流 纵观全市别墅产品，风格主要以欧式为主或中西结合，西班牙及北欧风格建筑是目前市场的主流，也是人们乐于接受的产品。,三大板块引领城市别墅发展 沈阳别墅区目前已形成规模的有棋盘山风景区、沈北辉山和桃仙机场区域,区域板块属性明显 棋盘山风景区板块占尽环境优势，以度假旅游别墅为主，是沈阳别墅市场代表区域，客户认可度高,总价150万以下，面积100-250平为市场主流产品 目前沈阳别墅类产品总价段多集中在200万元左右；大部分客户所能承受的心理价位在150万左右的价格区间，面积
15、在100-250平方米消化情况最好,开发商信誉、品牌和实力，周边生活配套、物业等因素为购房者首要考虑条件。,未来市场预判,沈阳别墅板块分布图,机场别墅区,辉山别墅区,市内别墅高端物业,棋盘山别墅区,北部别墅区,保利十二橡树庄园、首创琥珀湾、首创棋盘山一号、万科惠斯勒、中旅国际、沈阳奥林匹克花园、亿达玖墅、新希望、世茂诺丁山、国王湖、沈阳碧桂园,富力塞戈维拉、上置香岛原墅、城建花溪山庄、听雨观澜、美地庄园、麗山国际小镇,越秀岄湖郡、绿地大溪地、泰盈九如溪谷、原香墅、龙湖滟澜山,金地长青湾 中海龙湾 华润橡树湾 ,整体来看：别墅类产品及市内高端产品存货量“大”，经济型产品项目遍地开花，会导致市场竞争空前激烈。,碧桂园太阳城、龙湖香醍漫步、三盛颐景园、人杰水岸、七星龙湾、汇置尚岛、新湖仙林金谷,未来市场走势,受经济大环境影响，经济乏力，置业需求削弱，整体别墅产品销售乏力； 沈阳主流走量别墅产品为100万-150万联排产品，150-200平产品； 未来沈阳不会出现大规模别墅型产品放量； 目前经济逐渐回暖，未来整体市场成交量走高的情况下，别墅市场会提升销售速度。,
