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1、海南三玖房地产开发有限公司一、 项目总论1.1项目位置1、 项目名称：南景秀区2、 项目地址：澄迈县老城经济开发区澄迈县良种繁育示范场职工住宅区项目地处海口后花园老城组团区，为澄迈县老城镇良种示范区，归属澄迈县老城镇直属管辖，东西为良种示范基地农业示范用地，南北邻美伦河，整个项目为美伦河环绕。1.2项目背景2012年5月18日，中共澄迈县委第十二次常务会议，审议县农业技术推广中心关于澄迈县良种繁育示范场生活区危房改造建设的请示，原则上同意县农业技术推广中心与海南三玖房地产开发有限公司合作建设良种繁育示范场生活区危房改造项目。附件1中共澄迈县委常委会十二届十次会议记要2012年6月4日，项目获得
2、澄迈县发展与改革委员会备案附件2澄迈县企业固定资产投资项目备案表2012年8月6日，澄迈县住房和城乡建设局提交本项目的规划设计申请。并于2012年9月24日，澄迈县委投资委员会澄迈县政府第十二届第十次会议上审议通过中共澄迈县委投资委员会记要（附件3），规划指标如下：用地性质居住用地项目用地面积36017.01容积率1.5X2.5建筑密度25% 绿地率40%建筑限高60m2012年10月24日，项目取得项目选址意见书（选字第4690272012-242号）、建设用地规划许可证（地字第469001201227号）。主要经济技术指标名称数量单位备注总用地面积40064.03总建筑面积115160原有
3、建筑面积10560计入容积率拟建建筑面积104600其中地上建筑面积89600计入容积率地下建筑面积15000不计入容积率建筑占地面积6060容积率2.5建筑密度15.10%绿地率40%停车位室外80辆地下150辆1.3 合作介绍（1） 由海南三玖房地产开发有限公司负责10000的保障性住房与79600商品房的开发。（2） 该10000保障性住房做为职工安置房，由澄迈县农业技术推广中心以成本价销售给本单位职工，该部分安置房分配完成后，该部分住宅的开发费用经由澄迈县委评估，按实际开发成本与开发利息一并支付给海南三玖房地产开发有限公司。（3） 海南三玖房地产开发有限公司负责支付前期商品房建设用地的
4、土地出让金，评估值为50万元/亩(见“澄迈县良种繁育示范场生活区”土地评估报告)，该评估报告已经提交澄迈县委投资会议。1.4宗地与周边（1） 宗地现状宗地为美伦河环抱，地势呈聚水之气，土地现状平整，呈不规则L型，西侧水泥路通G225国道白莲桥南侧路段，与现存部分单层建筑物，林木与建筑物均录属县良种示范基地所有。宗地内两栋现有建筑物为澄迈县农业技术推广中心拆迁安置房，尚未交房入住，对本项目的开发建设不存在影响。宗地内无地下管线、暗渠，无地下建筑，不存在拆迁安置问题与拆迁风险。宗地内无市政代征绿地、绿化带、文物古迹等土地分割因素。（2） 周边配套项目地处生产研发产业与教育产业区域，在短期内，该区域
5、的居住条件主要依托老城区商业及相关配套设施。生态软件科技园（距离项目1.5公里）、椰树矿泉水生产基地（距离本项目1公里）等相关的配套设施的完善、海南中学国际部的建成将大大提升该区域的价值。项目北侧隔海南环岛高速与海南中学国际部、海南省高级技工学校相望，南隔美伦河与海南绿生无公害果蔬种植基地相邻。本项目周边在建及规划项目为：美月小河（10万平方米）、新香缇假日（9万平方米）、依爱花园、学府花苑、金手指项目、美鳌花园（海南中学国际部配套住宅小区28万平方米）等。随着区域项目的完工，该区域将成为依托交通主干道的新兴居住区。1、 医疗：目前阶段依托老城区医院，生态软件园未来规划三甲医院。2、 超市：洪
6、都购物中心、美月小河社区商业即将跟进、海南生态软件园未来规划热带风情商业街。3、 银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行均已进驻生态软件园。洪都购物中心附近工商银行、邮政银行、农业银行已经成熟。4、 通讯：中国移动、中国联通、中国电信均已落户附近生态软件科技园。5、 商业：洪都购物中心已经在营业中、生态软件园综合商业配套区，预计2014年投入使用，业态涵盖：热带商业风情街、蓝海御华五星级国际酒店、城市候机楼、免税店、健身场馆、咖啡长廊、SPA馆、美食一条街等。6、 市场：目前暂不成熟，计划依托保障房部分职工自营蔬果超市，另位于项目南段的绿色无公害蔬果基地为小区提供了充足新鲜的蔬果保障。7
7、、 餐厅：生态软件科技园园区餐厅，近2000平米，可同时容纳2000人就餐。（3） 交通状况1、 地处白莲桥交通要道， G225国道（海榆西线）2分钟直达老城区、10分钟至海口新行政区，海口绕城高速直达海口保税区、马村港、火山口公园、观澜湖高尔夫球场、是西线至美兰机场的必经之路。2、 57路、59路公交车“海南高级技工学校”始发站。3、 距离东环高铁海口站10分钟车程，2小时到达三亚。4、 西线高铁老城站规划于生态软件园处，距离项目1公里。（4） 周边景点景观东侧1.8公里为美造水库，10公里达火山口公园，8公里至永庆寺生态文化旅游区、盈滨半岛金鑫鸟语林公园、20公里至观澜湖高尔夫球会。北侧4
8、公里至盈滨半岛国际滨海旅游度假区，6公里至月亮湾高尔夫球会。项目周边交通图二、 市场分析2.1地产市场宏观环境近十年来，我国房地产市场的起伏跟随于市场经济政策的调整，尤其自2010年以来，随着经济形式的稳步发展，过去依赖于土地经济的经济政策已经逐步消失，房地产的区域经济龙头地位已经被国家逐步压制。房地产市场整体开始趋于理性发展。而近年全国地产市场出现供求两旺，已经蔓延至三线甚至于四线城市。专家分析称，在中国传统观念中，固定资产的投资依旧是首选投资，加之中国民间资产在缺少更稳固的投资渠道的情况下，房地产投资成为难以抑制的最佳投资渠道。与之相对，针对市场的过于旺盛局面，土地限量供应、房产税试点、区
9、域政策性限购、调整存款准备金率等等市场抑制政策层出不穷，受到政策抑制的巨大的地产市场需求何时反弹成为大众热议。2.2区域特点与产业概况2010年1月国务院关于海南国际旅游岛建设意见公布后，海南的发展如日中天，迅速崛起成为国际瞩目的旅游度假圣地，房地产市场随之再次崛起，成为海南岛最大的支撑产业。自2010年以来，搭上海南发展的高速列车，国家4A级风景景区、生态景观得天独厚的西海岸成为海口黄金旅游带动未来发展的城市核心区，海口行政中心落户西海岸，长流组团发展之势迅猛，新国际会展中心带动了海口新中心的崛起，盈滨半岛区域凭借双海区域成为西海岸发展的焦点。澄迈拥有千年文明文化，以宜人的气候、清新的空气、
10、延缓衰老的珍稀微量元素，成为中国第一长寿之乡和养生圣地。东临有海口绿肺之称的火山群国家地质公园；北依海口绕城高速与西线高速，交通四通八达。澄迈成为“世界长寿之乡”，为澄迈打开了又一扇通向世界的大门。“世界长寿之乡”成为澄迈新的光彩夺目的名片。澄迈今后将利用长寿之乡这一品牌，发展长寿产业，开发休闲养生旅游度假项目，加强长寿文化的研究，全面构建养老服务体系，鼓励社会力量多形式、多渠道参与养老服务事业，创建国际性健康长寿生活社区，发挥示范带动作用，为长寿事业作出更大的贡献。依托长流组团的发展，做为海口西拓的海口新行政区和盈滨半岛高端旅游度假区的开发腹地澄迈老城经济开发区，结合其长寿之乡的美誉和产业支
11、撑，发展方向定位为集产业发展、休闲旅游的高品质生活片区。（1） 公路：环岛西线高速公路、南海大道、西海岸景观大道西线延长线、海榆西线、海口绕城高速等交通主干道汇集地。（2） 铁路：东线高铁已经开通至海口站，距离老城经济开发区仅10分钟车程，海口南站（货运编组站、海口铁路物流配送中心）设在老城经济开发区。西线高铁修建中，将设老城站。（3） 空港：距离美兰机场35公里，仅25分钟直达。n 海南生态软件园中国电子信息产业集团打造的海南生态软件园是海南“一岛一区两园”省级发展战略重要组成部分，并作为海南发展高新技术产业的重要载体写入国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，也是海南省把高新技术产
12、业培育成“十二五”支柱产业的主要平台。园区占地3000亩，集旅游信息化示范基地、国家应急管理产业基地、国家信息安全示范基地、国际动漫产业以及软件服务外包基地五大产业基地于一体。为国内第一个“生态软件企业社区”。“十二五”中期园区综合建设超过一百万平方米，产值过百亿，园区远期总规划12500亩。设施包括蓝海御华五星级酒店、美伦河改造、城市候机楼、免税店、健身场馆、咖啡长廊、SPA馆、美食一条街、生态软件园三甲医院等。2012年3月，李克强、罗保铭、蒋定之视察软件园，对项目的发展及前景给予充分的肯定和指导。n 美仑第三时间位于海南生态软件园内，项目规划7万平米，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等功能
13、于一体，包括时尚购物街、热带风情酒吧、海南特色美食街、情人港休闲广场、河畔咖啡长廊、月光院子等子项目。该项目将成为海南生态软件园和开发区居民的高尚生活交流场所，建成后将大大提升老城开发区的生活服务水平和居民生活品质。n 椰树集团老城国水火山岩矿泉水生产基地做为中国饮料工业十强企业之一，新的矿泉水生产基地投资8.6亿元，占地420余亩，完全完工后将成为一座花园式的世界一流的火山岩矿泉水厂，年产值20亿元，3000余职工就业。该项目计划于2013年6月全部建设完成并投产。n 马村港海口港现有秀英、海甸、新海、马村四个港区。根据海口港总体规划和海口市城市总体规划，海甸港区港口功能拟退化作城市综合开发
14、，秀英港区只保留客运和支持系统码头，两港区的客货汽车滚装运输业务将调整至新海港区，散杂货和集装箱运输功能将调整至马村港区。其中，马村港区是未来海口港的中心港区，是海口港未来重点建设港区，马村中心港区的开发建设是满足海口市工业西移和优化全省产业布局的需要，未来马村港区将发展成为以能源、集装箱、散杂货及危险品运输为主，设施先进、功能完善、文明环保的现代化综合性港区。该港区计划于2014年3月建成，投入使用后年吞吐量将达390万吨。n 海口综合保税区海口综合保税区位于海南老城经济开发区，位处泛珠三角经济带、环北部湾经济圈、东盟自由贸易区前沿，背靠大西南，易于生产因素的聚集；处于太平洋与印度洋问海上经
15、济走廊交通线上，南北连接台湾、香港及东南亚，利于发展加工贸易，区位优势明显。海口综合保税区面积1.93平方公里，北紧靠国家一类对外开放口岸马村港，实现区港联动；东依托省会城市海口市。海口综合保税区的功能、政策优势和老城经济开发区丰富的土地资源、完善的基础设施及产业链互应，是中外投资者发展物流、出口加工产业的最佳选择。n 海南中商农产品市场（双百市场工程）海南中商农产品中心市场是由中华人民共和国商务部、海南省政府和海口市政府重点支持建设的大型农产品综合交易市场，总投资12亿元人民币，总占地面积1200亩，总建筑面积664200平方米，并修建一条铁路专用线至园区，年运力100万吨以上。 中心市场功能定位：商品集散、价格发现、信息集成、加工配送、市场调控等。 n 跨海大桥国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见中，关于推进琼州海峡跨海通道工程前期工作的表述，让这个一直牵动着海南、广东人民神经的工程引发了广泛的社会持续关注。该跨海大桥预计2
