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1、浅谈房地产开发全过程项目管理 【摘要】房地产的开发，带动经济大规模发展，如何保障开发管理的严谨性，成为房产行业重点关注的问题，因此，本文通过对房地产开发的全过程进行研究，分析项目管理的实施和作用。 【关键词】房地产；开发；全过程；项目管理 项目管理为房地产提供发展机制，保障房地产的开发力度，优化开发行为，增加开发效益。房产行业是我国一大经济产业，直接影响很多行业的经济发展，社会各界对房地产开发非常关注，对其提出较高要求。通过项目管理，渗入到开发全过程内，尽最大可能降低过程中受到的市场风险干扰，为房产行业的发展，提供稳定环境，提高房产行业的竞争价值和力度。 一、房地产开发全过程项目管理的基本 项
2、目管理对房地产开发的全过程，具有特殊意义，既可以为房产行业提供相关的发展规划，还可以保障开发的战略价值，成为开发管理的核心内容。项目管理可以保障开发的优化状态，符合房地产的发展实际，促使房地产企业占据开发市场的主动地位。项目管理在实际开发中，表现为流程特性，遵循管理基本，实现高效开发，房地产开发的全过程包含四项：首先为前期部分，利用项目管理，完善实际准备，提高前期决策能力，规划基础开发环节，分析各个开发项目的价值；第二为设计部分，根据房地产的开发环境，实行重点勘查，发挥设计能力，加强开发建设，深入了解客户的需求，保障设计信息的综合采集，促使各项设计在符合国家与地区间相关政策法规的前提下最大化的
3、满足房产市场的需要；第三为施工部分，此阶段是项目管理的重心，细致处理施工中的所有项目，包括编标、招标、建设管理等，系统的对施工信息进行分类和划分，根据项目合同，对施工的整体过程进行高效的管理，保障房地产开发的效益；第四是竣工交接，此阶段项目管理的内容主要是竣工验收、工程项目、数据、文书移交、房地产后期保养。相对比较简单，但是管理内容零碎，涉及细小的内容较多。 二、房地产开发全过程项目管理的四要素 项目管理在房地产开发的全过程中，表现出严谨的整体性，基本由四项管理要素组成，完成对开发全过程的管理，既可以约束开发成本，也可以提高房地产的经济效益，稳定开发。根据房地产开发的实际过程，引入项目管理四要
4、素，保障开发高效，分析如下： 1、开发全过程的质量管理 质量是房地产开发的主要管理内容，关系到各个房地产公司的社会形象，同时也是房地产竞争的实质，对全过程的质量管理提出几点注意事项，如：(1)严格审核设计图纸，核实数据，防止出现错误，根据房地产的建设规模，检查设计图是否符合开发理念和质量要求；(2)确保施工人员团队，提高施工人员的从业标准，分析施工单位的背景，保障施工企业的素质和能力，避免质量管理受人为因素的影响；(3)控制开发过程中各项数据、参数、工艺的应用，重点加强对开发全过程基本措施的管理；(4)管理材料质量，材料是房地产开发的根本，针对全过程的材料，不论是成品还是配件，都需严格把关；(
5、5)管理机械设备的质量，特别是对大型机械的安全管理，避免出现质量问题；(6)做好现场质量管理的工作，利用监督途径，对全过程的开发环节，进行实时跟踪、管控。深化项目管理的质量控制，提高开发效率，保障全过程的开发意义。 2、开发全过程的成本管理 房地产开发全过程的成本管理，集中在施工阶段，主要体现在三方面，即：材料采购、合同商讨和索赔2。房地产开发全过程的成本因素，较容易受变更影响，部分客户在施工时，容易提出工期、合同、设计等变更要求，促使成本发生变化，与起初造价不相符，需要相关人员进行二次造价，与客户商讨成本的承担问题。签证属于成本管理的重点内容，科学处理签证，遵循合同规定，避免随意变更。 房地
6、产成本的规模比较大，每一项资金流通，都涉及到成本管理，开发全过程的成本管理根据性质可以分为两部分，即：计划与策划阶段；发包与施工阶段，重点对其实行成本管理，提高成本规划的准确度，保障投资效益，尽量避免成本变动。 3、开发全过程的协调管理 协调管理属于泛指项目，其在项目管理中，并没有实质的控制对象，而是对全过程，实行合理的协调，不论是对房地产开发的哪项环节，都要实行科学的控制措施，提高可控性，保持项目管理的控制界限，体现协调的效益性。针对不同的开发阶段，实行不同的效益协调，根据项目管理的实际，体现边际效益的优势，最终协调管理会逐渐实现成本价值。协调因素属于项目管理的必要部分，渗透整个开发过程，确
7、保开发周期稳定。 4、开发全过程的进度管理 首先根据开发项目实行始端进度准备，例如：确定施工工期、跟进施工总进度、规划项目计划等，合理编制各项内容，详细研究开发进度，确保进度计划的到位、合理，同时细化现场施工条件，做好进度分析的工作；其次对设计阶段实行进度管理，控制设计阶段的进度，遵循设计原则，依照工程计划进行，严格杜绝工期混乱或进度过度的现象，针对不符合常规的现象，实行控制干预，根据进度实际，编制出图，依照相关项目规定实行；最后是施工环节的进度控制，施工阶段的进度受多方因素影响，如：人力、工艺、器械设备、环境等，而且其中参建单位比较多，较容易对施工造成管理影响，在对进度进行管理时，最先需要充
8、分考虑影响因素，有效降低外界因素的干扰，对于将会及可能出现的影响进度的因素，提前做出准备和预防，一旦出现进度影响，及时加强对房地产施工的进度管理，约束进度行为，排除影响因素。 三、房地产开发全过程项目管理的实施 项目管理是实现主观到客观的转化，利用主观评价，分析房地产开发的全过程，将其转型为客观控制，保障开发状态的市场定位，项目管理的实施，需要遵循以下两方面的实施思路： 1、需求驱动 以客户、市场的实际需求，作为项目管理的驱动因素，判断并识别项目管理的目标，围绕实际目标展开房地产开发。例如：以开发全过程为项目管理的对象，提出建设性目标，提出控制途径和实施方法，综合考虑目标在项目管理中的作用，提
9、高开发的运作能力。 2、虚拟管理 虚拟管理是项目管理的一种方法，利用计划的方式，对开发全过程实行预先管理，发现管理中不合实际的关键点，重点改进，主要是对开发全过程中的地域、模块实现虚拟，确保项目管理的配置优化。除此以外，增加管理技术，推进房产开发全过程的项目管理，呈现技术特性。 结束语： 房地产开发由于涉及多层次、全方位的管理内容，导致其在项目管理的过程中，表现出复杂、繁琐的特性，必须针对开发的全过程，实行项目的细致划分，全面分析开发的各项环节，才可提高开发效益，避免开发过程潜在的安全、质量、进度及资金风险。房地产开发面临巨大的市场商机，同时也担负极大的市场压力，综合市场因素，发挥项目管理的价值，是提高开发效益的必要条件。 参考文献 1 刘院桂.大型体育工程项目管理策划研究D.华南理工大学,2012(45):25-27. 2 徐枫.大学科技园房地产建设运营管理研究D.电子科技大学,2011(34):67-69. 3王冠军.房地产建设施工项目管理策划及实施研究D.华北电力大学(北京),2012(78):38-40. 作者简介：李新冬（1983-），男，江苏无锡人，学历：本科，工作单位（评职称）：无锡人防建设开发有限公司，研究方向：工程管理。
