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1、成都经济适用房建设思考:着力调整住房供给结构成都经济适用房建设思考:着力调整住房供给结构引导和促进房地产业持续稳定健康发展，就要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费。近年来，四川省成都市一直把调整住房供应结构作为一项重要工作，积极发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房特别是经济适用住房，很好地推动了当地房地产业的健康发展，较好地满足了广大群众的基本住房消费需求。他们的一些做法和经验，值得认真总结和深入探讨。当前，贯彻落实好国务辊院办公厅转发建设部等部门寿关于调整住房供应结构稳定童住房价格意见的通知和建设部出台的关于落实新建锎住房结构比例要求的若
2、干意纵见等文件精神，就要着力收推行符合国情的住房建设模毙式和消费模式，着力调整住嵇房供给结构，把满足当地居联民自住需求的中低价位、中涛小套型普通商品住房作为发去展重点，优先保证中低价位镢、中小套型普通商品住房、尹经济适用住房和廉租住房的露土地供应。经济适用住房谧，是满足城镇居民自住需求贵的中低价位、中小套型普通商品住房的一个重要组成部鲥分。近年来，各地区因地制宜积极开展经济适用住房建筢设，使其成为有别于普通商苘品住房的，以限定建设标准祜、供应对象、销售价格为特两征的，具有保障性质的政策焘性商品住房形式。随着经济洫适用住房在各主要城市付诸忙实践，不少地方取得了一些桢积极的收获和启示，同时，揿也为
3、下一阶段经济适用住房宀的健康有序发展，积累了许望多宝贵的经验。从四川省成籼都市经济适用住房的发展状痈况看，在经历了过去10余豺年的探索实践后，其城市经溧济适用住房建设、交易和管縻理等诸多方面在及时总结、啤不断完善的基础上，也逐步腼积累起一系列有助于规范城咙市经济适用住房建设、交易羰和管理的有益经验。特别是捂近几年，该市从影响经济适用住房健康发展的体制机制蜍问题入手，妥善处理好各种怩社会利益关系，着力解决好陟涉及广大群众住房切身利益团的实际问题，进而确立了“以人为本、按需建设”的经钴济适用住房发展新理念，使鬓该市经济适用住房建设进一枯步取得了可喜变化。为此，孑认真总结成都市经济适用住砾房建设实践
4、中积累的经验，进一步规范经济适用住房的酣建设、交易和管理行为，对默于着力调整住房供给结构，嗤重点发展满足当地居民自住娌需求的中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住狺房和廉租住房，具有重要意粕义。所谓经济适用住房，享是指政府提供政策优惠，限绚定建设标准、供应对象和销跹售价格，具有保障性质的政蛉策性商品住房。为什么要由嗽政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房？宝从大的方面说，我们发展经犟济就是要提高最广大人民群众的生活水平和质量。改善禳居民住房状况，是提高群众逭生活水平和质量不可或缺的骑重要方面。当前，我国经济锵社会发展进入新阶段，居民楚消费结构逐步升级，产业结构调整和城镇化进程加快，
5、彘这些都为经济社会持续发展啼创造了有利条件。但同时必篙须清醒地认识到，我们在前惑进道路上还面临不少困难和铂问题。有些群众的生活还存粪在一定的困难。反映在住房方面，不少地方还不同程度簦地存在着无房或现住房面积烃低于当地标准的住房困难家浙庭。因此，提供政策优惠和具有保障性质的政策性商品恃住房，有助于促进困难家庭和低收入群体生活质量的改善，使广大群众得以共享经爰济社会发展成果，更好地实茕现共同富裕的目标。在搞清发展经济适用住房的基本湍目的之后，我们在发展经济适用住房的实践中，就应当坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别熟决策”的原则，由当地人民糸政府根据本地经济社会发展鸥水平、居民住房状况
6、和收入道水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设窜标准、供应范围和供应对象裁等，并负责组织实施。要在骘实践中坚持从实际出发，因讴地制宜地进一步完善经济适用住房的各项措施，不断规饲范经济适用住房的建设、交骞易和管理行为，切实发挥好经济适用住房的保障作用。忝为切实解决城镇中低收入揽家庭面临的住房实际困难，逐步提高城镇居民生活水平和质量，特别是为了进一步凄改善城镇困难家庭的住房状瞪况，自1995年起成都市就积极实施经济适用住房建初设，大致经历了起步、初步氤发展、深入发展和调整完善4个发展阶段，并取得了积炳极成果。第一阶段，从1莱995年到1998年主要珧是在贯彻国务院关于深化城厅镇住房制度改
7、革的决定精神基础上，及时出台成都市捩人民政府关于深化城镇住房制度改革的决定，并以此澧为主要标志，把这一阶段经嘲济适用住房建设起步的着力点，主要集中在实施安居工椁程方面。自1995年被列知为国家首批实施安居工程的岳城市以来，成都市先后组织了光华小区、黄忠小区、园陔丁苑、九里教师安居工程、粘战旗教师安居工程、双楠小区、江东民居等安居工程建骐设。到1998年6月，成隗都市安居工程累计建设139万平方米，及时缓解了这忸一时期的居民住房困难问题冯，同时推动了成都市住房制藜度改革的步伐，加快了成都康市住房商品化的进程，有效促进了城镇居民住房消费观咚念的转变。第二阶段，从痰1998年到XX年主要是渲在贯彻国
8、家有关政策精神的鲁基础上，出台成都市人民东政府关于进一步深化城镇住吆房制度改革加快住房建设的通知，并以此为主要标志，进一步推动成都市住房制瀣度改革，加快城镇住房建设嫜，进一步满足城镇居民日益胰增长的住房需求，同时，开始着力构建以经济适用住房罂为主体的成都市住房供应体渭系。在此期间，成都市不仅咿出台了有关经济适用住房的辱各项具体扶持措施，而且确鸶定了经济适用住房的管理机茛构及相关职责，对经济适用募住房建设从制度上予以保证鸷。在这一阶段成都市经济适谓用住房建设的范围及内涵也柏得到了一定的拓展，即在原矛有的基础上，初步形成了以髫企事业单位组织职工集资建宀房为主，同时增加部分面向镏社会公开发售经济适用
9、住房瀹的供应格局。从1998年程至XX年7年间，成都市经窀济适用住房建设完成总投资鲮102.99亿元，开工9诣18.98万平方米，竣工贳893.03万平方米，解赀决了10多万户中低收入家酵庭的住房困难，确保了住房疹新旧体制的平稳过渡，经济氩适用住房也成为成都市居民住房消费的有机组成部分。第三阶段，从XX年到XX菊年4月采取措施加大经济适弭用住房保障力度，同时发挥沁经济适用住房市场调控功能筠，出台成都市城镇经济适啊用住房销售管理暂行规定荒。这一阶段工作的重心主要槛集中在以下两个方面，一是噻调增经济适用住房建设计划叵，增大面向社会公开发售的量；二是进一步明确了经济念适用住房建设标准、申购条陴件、交
10、易限制和申购程序，薹规范销售行为。这一阶段基本奠定了经济适用住房建设撒、管理的制度化、规范化基础。大规模的经济适用住房纺建设，使得大量低收入家庭投住房问题得以有效解决，提阉高了社会满意度。同时住房糯供应结构也得以改善，供需烯矛盾得到缓解，房价涨幅减缓。第四阶段，从XX年庭4月开始至今。这一阶段遵鳏循“按照标准、提前登记、麻按需建设、保证供应”的方苒针和成都市城市公共住房制度实施方案(试行)。昱经济适用住房的建设和发展由此进入到了一个关键的调整与完善时期。目前，随话着“按照标准、提前登记、楫按需建设、保证供应”方针沿的提出与贯彻，以及成都赤市城市公共住房制度实施方嵯案(试行)的实施和“保琴障低端
11、、调控中端、引导高黹端”的市场调控思路的实践葩，成都市经济适用住房的预荸登记等具体工作已在全市范围内全面展开。保持房地胍产市场持续健康发展，事关礴国民经济和社会发展全局，蝥事关全面建设小康社会目标的实现。为了确保我国房地尽产业健康有序发展，必须按柏照有关政策精神，在严格落鳎实经济适用住房项目招投标羯的制度，加强经济适用住房癜建设，切实降低开发建设成徼本的同时，进一步完善廉租白住房制度，多渠道增加住房菡供给，提高住房保障能力。锷当前各地经济适用住房建濉设的实践表明，由于不同地区经济社会发展水平不同，鲎各地住房发展阶段也不尽相租同，包括廉租住房、经济适怒用住房和房地产市场上的一荦般商品住房在内的各
12、种住房潋的供求关系状况也因此表现甍出明显的不同和较大的差别欢变化。由于各地住房的供求果关系状况存在的较大差别变秋化，从而使各地对住房援助回的需求程度和住房援助作用的范围也表现出较大的差别裙与变化，进而直接影响着各地住房援助具体方式的设计嗔与安排，以及各种具体方式爽之间的比例关系。鉴于上述状况，成都市在积极、持续开展各项实践探索的同时，峻全面、深刻总结和充分汲取踏国内外以及自身10余年来玟实践的经验，积极推动相应的前瞻性研究与探讨工作，燧特别是从成都市经济社会发竿展的实际状况出发，准确把握其城镇住房发展的阶段性基本特征，并在此基础上，兴力求使成都市的住房保障制骏度安排进一步适应本地经济淠社会发展
13、的实际水平和现阶犹段城镇居民对住房保障的实崇际需求。在经济适用住房建暾设方面，有针对性地不断进脾行措施的改进、丰富与完善跬，确立了“以人为本、按需昱建设”的经济适用住房发展枢理念。目前，成都市调整玩完善经济适用住房建设的主塑要做法是：1、确立“按籼照标准、提前登记、按需建设、保证供应”的发展方针菩。这一方针明确地表明：只骛要符合条件的申购户不挑不纯拣，均保证供应。这是成都喱市委、市政府对老百姓的郑荞重承诺，表现了政府尽最大镣努力解决中低收入家庭住房小困难的决心和信心。同时，秦它又是具体的政策规定：其醴一，严格按照准入标准，规俾范审核程序；其二，严格控锬制建设标准，将经济适用住酚房面积严格控制在
14、满足基本居住需要的合理范围之内；其三，根据符合援助条件家倏庭的基本住房需求，拟定建学设计划，并实行轮候制，保喳障经济适用住房的充分供给；其四，规范交易行为，建立动态管理机制，遏制利用住房援助政策投资或投机现象的产生；其五，按照建、管、投分离的原则，实行项目业主代理制，促进经济适乡用住房建设市场化、管理规床范化；其六，按照与经济发街展水平、房地产市场发展状颌况动态适应的原则，实现经济适用住房援助范围确定的顼科学化。2、科学而严格钿地把握经济适用住房运作的唉各项具体原则。经济适用住惹房政策体系的构建，是一项绷政策性、制度性、社会性极嫖强的系统工程，在具体过程中必须确立与遵循一系列相禹关的原则。这些
15、原则主要是虹指：公平与效率兼顾原则，淫既坚持保障公平的基本原则狱又充分发挥市场配置住房资蝗源的效率作用；有限援助原疆则，既考虑援助对象的基本傥居住需要，又考虑财政支付飨能力和社会的支持力度；售租并举原则，进一步完善经髹济适用住房的保障模式；动濡态调整原则等等。3、丰踢富经济适用住房分类供应体械系，实现其供应方式的多元化。自XX年开始，成都市蜩将拆迁安置房纳入经济适用囫住房管理，形成了公开发售思经济适用住房、集资建房、茵拆迁安置房组成的较为完备的经济适用住房分类供应体搴系。多元化的经济适用住房邕供应方式，不仅对援助对象嬲和供应渠道进行了细分，解鲑决了大量中等偏低收入家庭控的住房问题，而且也为政府
16、瘰在公开发售经济适用住房建诎设中提出“按需建设、保证莪供应”奠定了基础，且为不欧同的建设模式及援助方式提供了可能。4、创新援助插方式，切实解决旧城改造中番的相关难题。通过多年的实仉践与理论探索，成都市总结霏并创新了一系列援助方式。嗥对迫切需要扶持的低收入家捃庭的住房问题采取以租金补拥贴的方式来解决，对无力购编买经济适用住房的低收入家庭实施梯度援助；此外，在旧城及危旧房屋改造、沙河怔整治、畅通工程、水环境治潺理等过程中，对符合租住廉箔租住房条件又无力购买搬迁房的人群，实行一次性发放伴5年廉租补贴的政策，从而槎有效地解决了他们的住房困难问题。成都市在积极探谭索、不断总结实践经验基础擦上，提出“以人为本、按需桧建设”的经济适用住房发展理念，为当前和今后进一步加强经济适用住房建设，完善和规范经济适用住房的交易与管理，提供了有益的启苛示。
