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1、p p 商品房销售环节法律风险防范 2016.03.26 靳鑫 律师 20122012年年- -20152015年房屋买卖合同纠纷案件数量统计年房屋买卖合同纠纷案件数量统计 1788 6451 33372 15453 1086 5685 26501 15531 5373 24352 116685 58309 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2012年 2013年 2014年 2015年 预售合同纠纷 销售合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 数据来源：中国裁判文书网 20152015年山东省商品房买卖合同纠纷案件年山东省商品房买卖合同纠纷案件
2、 逾期交房 365 逾期办证 306 房屋质量 213 广告 191 补充协议 182 配套设施 80 逾期付款 39 逾期交房 逾期办证 房屋质量 广告 补充协议 配套设施 逾期付款 数据来源：中国裁判文书网 商品房销售法律体系商品房销售法律体系 法律：城市房地产管理法（1995年实行、2007年、2009年 修订）、物权法（2007年施行、2016年司法解释）、广 告法（1994年施行、2015.9.1修订）等 司法解释：最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释（2003）、 上海高院宏观政策调控后房 屋买卖纠纷若干问题的解答（2006）等 行政法规：城市房地产开发经营
3、管理条例（1998年施行、 2011年修订）、物业管理条例（2003年施行、2007年、 2016年修订）不动产登记暂行条例（2015.3.1）等 部门规章：商品房销售管理办法（2001年）、城市商品 房预售管理办法（1994施行、2001、2004修订）、商品房 销售明码标价规定（2011）、 房地产广告发布规定 （2016.2.1）等 地方性法规及规范性文件：山东省商品房销售管理条例 （2005）、 山东省物业管理条例（2009）、济南市房屋 登记条例（2009）、 济南市物业管理办法（2015）等 济南商品房销售政策变化济南商品房销售政策变化 20112011年年3 3月月1 1日：限购
4、令日：限购令 济南市户籍居民限购2套。（限二禁三） 非济南市户籍居民需提交缴纳个税或社保1年的证明，限购1 套。 20142014年年7 7月月1010日：取消限日：取消限购购令令 无论济南市或非济南市户籍居民均不限制购房数量。 20152015年年1212月月3030日：全面施行日：全面施行不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例 办理不动产权证书程序更加严格、办理地点变更。 20162016年年2 2月月2222日：施行新的契税政策日：施行新的契税政策 跨区首套房 90平米以下（含），首套房、二套房均为1%。 90平米以上，首套房降为1.5%，二套房降为2%。 商品房销售环节风险防范商品房销售
5、环节风险防范 1 1、广告、广告宣传的法律风险防范宣传的法律风险防范 2 2、签署商品房买卖合同应注意的签署商品房买卖合同应注意的问题问题 3 3、山东省新建商品房买卖合同示范文本（、山东省新建商品房买卖合同示范文本（20152015） 4 4、认购、认购书的法律风险防范书的法律风险防范 5 5、附、附赠赠露台的法律风险防范露台的法律风险防范 6 6、阶段性阶段性保证的法律风险防范保证的法律风险防范 7 7、交房办交房办证的法律风险防范证的法律风险防范 广告法的适用范围广告法的适用范围 中华人民共和国广告法中华人民共和国广告法：20152015年年9 9月月1 1日起施行日起施行 房地产广告发
6、布规定房地产广告发布规定：20162016年年2 2月月1 1日起施行日起施行 新广告法的适用范围：新广告法的适用范围： 在中华人民共和国境内，商品经营者或者服务提供者通过一定媒介和形 式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者服务的商业广告活动，适 用本法。（第2条） 变化:删除了“本法所称广告，是指商品经营者或者服务提供者承担费用”，免 费的广告也使用本法。 广告广告视为合同内容的认定标准视为合同内容的认定标准： 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖 人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺
7、具体确 定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应 当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合 同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。 （案例一：零公摊，案例 二：楼房间距） 业主诉请及各地判例：解除合同/继续履行/要求赔偿或者酌定赔偿房价的1%-2%。 发布房地产广告的法定条件发布房地产广告的法定条件 第第6 6条条 发布发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效 的证明的证明文件：文件： （一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其 他主体资格证明； （二
8、）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书； （三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明； （四）工程竣工验收合格证明； （五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的 预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明； （六）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明； （七）确认广告内容真实性的其他证明文件。 第第7 7条条 房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项： （一）开发企业名称； （二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； （三）预售或者销售许可证书号。 广告中仅介绍房地产项目名称的，
9、可以不必载明上述事项。 销售现场广告的形式及风险防范销售现场广告的形式及风险防范 广告的广告的形式：形式： 宣传册/售楼书，沙盘/模型，样板房，口头解说。 风险防范：风险防范： 宣传资料、售楼书宣传资料、售楼书：数据以约数为宜；户型图注明适用范围、注意非 标准层的差异、提示语“本平面图以政府规划部门批准的规划方案为 依据绘制，其细节以规划方案为准，本公司亦有权作出细部调整”， 提示语的字体不得小于同一版面主要文字。 沙盘、模型沙盘、模型：“本模型依规划方案制作。因工艺、材质和比例所限， 与实景存在一定差异”、“本模型为户型结构示意，相同户型单位因 楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有不
10、同。” 样板房样板房：醒目处提示：本单位为装修示范，非交付标准，室内装修、 家具、陈设等除注明外均不属于交付范围。交房标准示范单位提示 语：“本单位为XX户型交付标准示范，相同户型单位因楼栋、楼层等 不同，局部结构、面积等可能有所不同。” 口头解说口头解说：提示：由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供 的正式文字资料为准。未经许可不得擅自作出口头尤其是书面允诺。 合同合同：“宣传资料不作为合同附件，具体权利义务以本合同约定为 准。” 新广告法中的“应当”（一）新广告法中的“应当”（一） 广告主、广告经营者、广告发布者之间在广告活动中应当依法订立书面合 同。（第30条） 房地产广告，房源信
11、息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面 积。（第26条、规定第4条） 房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格 的有效期限。（规定第10条） 销售价格及有效期。：每平方米XX元起、低至XX元。 广告中表明推销的商品或者服务附带赠送的，应当明示所附带赠送商品或者 服务的品种、规格、数量、期限和方式。（第8条） 附赠花园、楼台。 广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。广告 使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、 准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。 （第11条） 预售、销售许可证。开
12、盘即售罄、又卖光了。（案例三：数据统计） 房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。（规定第11 条） 房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。（规定第13条） ：精装修、奢华装修。 新广告法中的“应当”（二）新广告法中的“应当”（二） 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市 政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。 （规定第12条） 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当 在广告中注明。（规定第15条） 房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行 名称及贷款额度、年期。 （规定第17条） 房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符
13、合国家有关规 定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。 （规定第19条） 房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单 位、估价师和评估时间。 （规定第20条） 新广告法中的“雷区”（一）新广告法中的“雷区”（一） 第5条 凡下列情况的房地产，不得发布广告： （一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发 建设的； （二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的； （三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者 以其他形式限制房地产权利的； （四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； （五）权属有争议的； （六）违反国家有关规定建设的； （七）不符合工程质量标准，经验收不合格的
14、； （八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。 新广告法中的“雷区”（二）新广告法中的“雷区”（二） 房地产房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面 积或者套内建筑面积，并不得含有下列积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（第内容：（第2626条）条） (一)升值或者投资回报的承诺； 每年升值XX%，年回报率XX%。 (二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置； 距离某地仅需10分钟车程、驱车20分钟可以到机场、车站。 (三)违反国家有关价格管理的规定； (四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市 政条件作误导宣传
15、。 某某名牌学校正在规划中、未来的CBD中心。 房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就 业、升学等事项的承诺。（规定第业、升学等事项的承诺。（规定第1818条条） 15年一站式教育、买房送户口。 房地产房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容广告中不得出现融资或者变相融资的内容。（规定。（规定 第第1616条条）每年按照购房款XX%返还收益。 新广告法中的“雷区”新广告法中的“雷区”（三）（三） ( (三三) )使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用 语；（第语；（第9 9条）条） 极限用语：世界级、最大、最优、第一、唯一、首个、最好、最大、精确、顶级、最 高、最低、最具、最便宜、最新、最大程度、最填补国内空白、绝对、独家、首家、最 新、第一品牌、金牌、优秀、最先、顶级、独家、销量第一、全球首发、全国首发、世 界领先、最时尚、极品、终极、顶尖、最受欢迎、王牌、冠军、第一（NO.1Top1）、 极致、永久领袖品牌、独一无二、绝无仅有、史无前例、万能等。无具体法律规定，但 尽量避免使用。 房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷
