房地产基础知识与客户沟通技巧与方法

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1、附件四：房地产基础知识及客户沟通技巧一、房地产基础知识房地产行业相关知识1、 房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。2、 地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。3、 房地产是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。4、 房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。5、 房地产开发是指在依法取得土地使用权的

2、土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。6、 土地开发是将“生地”开发成可供使用的土地。7、 土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是

3、不一致的。土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。8、 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金

4、或使用费的前提下，继续使用该土地。9、 土地所有权土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。10、 土地使用权的出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。11、 土地使用权转让是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。12、 土地使用权划拨是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。13、 生地指空间地、田地、未开垦地等不具

5、备使用条件的土地。14、 熟地指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。15、 宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。16、 楼花一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。17、 期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。18、 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。19、 毛坯房房地产商交付屋内只

6、有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。20、 成品房是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。（1） 内墙面为普通仿瓷涂料（2） 客厅楼地板为普通瓷砖（3） 普通铝合金窗（4） 普通胶合板门21、 商品房是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。22、 存量房即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。23、 二手房通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。24、 安居房分为哪几种？安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利

7、房。25、 个人住房基金有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。26、 房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。27、 房屋的使用权是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。28、 房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。29、 住宅的“全部产权”是指按市场价和成本

8、价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。30、 商品房销售面积商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积31、 分摊公用建筑面积的计算方法分摊公用建筑面积=套内建筑面积公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整幢建筑的面积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积32、 “五证”包括什么？商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。房地产金融知识1、 税费基本知识及特征税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，强制地、无偿地征收货币或实物的一种经济活

9、动，是国家参与社会产品和国民收入分配和再分配的重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。税收具有下列显著特征：强制性。国家税收，是由税法直接规定的，纳税人必须依法纳税，自觉履行纳税义务。否则，就要受到法律制裁。无偿性。国家以税收形式取得财政收入是无偿征收，是一种单方的法律行为。固定性。国家税收，是按照税法规定的比例或数额征收。税率是指纳税额与征税对象数额之间的比例，它是计算应纳税额的尺度，我国现行税法的税率有比例税率、累进税率和定额税率三种。2、 契税的概念及其标准根据法律规定，凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人双方订立的契约交纳契税，具体契税的税率如下：买

10、卖契税，按买价征收6%（地方补贴3%）典契税率，按典价征收3%赠与契税，按现值价格征收6%（地方补贴3%）3、 印花税的概念及其标准印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。印花税的纳税人为应税凭证的书立人、领受人或使用人。印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：A购销、加工承揽、建设工程勘探设计、建筑安装工程承包、财产租赁、货物运输、包储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证。B产权转移所有C营业帐簿D权利、许可证照E经财政部确定征税的其他凭证印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。A对

11、一些载有金额的凭证，采用比例水利。税率共分五个档次：分别为所载金额的1、0.5、0.3、0.05、0.03。B对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，每件缴纳一定数额的税款。房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%。4、 土地增值税的概念及其标准土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。作为普通消费者个人所购房产，如果仅用于自己居住使用，不用缴纳土地增值税；只有在购房者再转让经营此房产，并获得一定的增值收益时，才有必要缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住

12、房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。土地增值税的征收实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过200%的部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为200%5、 土地使用税的概念及其标准土地使用税或称城镇土地使用税，是以城镇的国有土地为征税对象，以使用土地的面积为计税依据，向使用国家土地的单位和个人征收的税种。土地使用税

13、在批准建制的城市和县人民政府所在地的城镇开征，在这些行政区域国有土地的使用单位和个人，都是土地使用税的纳税人。土地使用税以纳税人所使用的土地面积为计税依据。土地使用税实行定额税率（即固定税额），国家规定大、中、小城市每平方米土地的幅度税额，由各省、自治区、直辖市在这个幅度内确定个体的固定税额。A大城市（指50万以上至100万人口）每平方米土地的年税额为0.5至10元人民币。B中等城市（指20万以上至50万人口）每平方米土地的年税额为0.4至8元人民币。C小城市每平方米土地的年税额为0.3元至6元人民币。D工矿区域每平方米土地的年税额为0.2至4元。6、 房产税的概念及其标准房产税是在城镇内向房

14、产的产权所有人征收的一种税。房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。产权属于国家的，由经营管理单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，除房屋产权人外，承典人、房产代管人、使用人也能成为房产税的义务纳税人。房产税的计税依据为房产原值一次扣减10%至30%的余值，具体减除幅度则由省市自治区、直辖市人民政府规定。房屋如出租，则可以年租金为房产税的计税依据，税率为12%。7、 营业税的概念及其标准凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税，营业税是对中国境内经营交通运输业、建筑业、金融保

15、险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业或有转让无形资产、销售不动产行为的单位和个人，按其营业额所征收的一种税，其中金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产税率为5%。8、 房地产财产保险它属于财产保险的一种，投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。自购公房保险，是对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。两种险种的责任相同，都是对因自然灾害而造成的保险财产的损失进行赔偿。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产。保险期一般为一年，可续保。9、 房地产责任保险主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险，一般称为房地产公众责任保险，它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。10、 房地产人身保险主要指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。11、 房屋抵押贷款保险属于房地产融资保险的一种，是为了保障贷款资金安全而由借款人作相关投保的一种房地产保险。所谓房屋抵押贷款保险，就是申请房屋抵押贷款的人应贷款银行的要求，用以保证贷款资金