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1、菏泽调研划报告,谨呈：,报告提纲,前言 市场调研分析 SWOT分析及项目定位 营销推广策略 销售阶段及回款预计,2,市场调研分析,菏泽大市场环境分析 菏泽房地产市场现状,3,菏泽概况,菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安徽三省接壤； 辖牡丹区、定陶、曹县、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区； 总面积12238.6平方公里，人口875万； 菏泽市是著名的牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡、武术之乡； 巨野煤田是华东最大煤田; 曹县一处已探明资源量在20亿吨以上的大型焦煤煤田已成为中原油田重要的生产基地，菏泽作为能源基地越发重要。,4,菏泽市人口分析,由于经济原因，菏泽市人口具有，城市人口增长相对
2、缓慢，外输人口明显多于输入的特点。,5,菏泽市人均收入分析,2005年开始，菏泽城镇居民收入水平快速上升，但居民可支配收入水平依然偏低。,6,菏泽市GDP总量居全省15，人均可支配收入居全省末位,7,菏泽市经济状况分析,菏泽,山东的经济“低谷”,2009年人均GDP（元）,菏泽市近三年，GDP保持14%以上的增长，但增速逐渐放缓，仍处于山东经济“低谷”。较低的经济发展，将直接影响房地产市场发展的动力与速度。,17.1%,15.6%,14.3%,8,菏泽市经济对应的房产发展阶段,2009年菏泽市GDP为953.64亿元亿元，较上年增长14.3% ；,房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准
3、表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2009年菏泽市人均GDP，1819美元，房地产处于快速发展阶段。,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,人均GDP与房地产发展关系,2009年，菏泽市GDP增速为14.3，宏观经济处于高速发展期 菏泽市的人均GDP为1819美元，房地产市场处于高速发展阶段,9,菏泽市历年固定资产投资及房地产投资分析,商品房施工面积,商品房竣工面积,商品房销售面积,固定资产投资稳步增长,投资结构进一步优化；房地产开发建设加快，年增长率均在20%以上。,房地产施工、销售速度加快，20
4、09年已达年消化量达到450万以上，房地产发展迅猛。,10,山东省各市城市化率及房价的对应关系分析,菏泽市的城镇人口占总人口的22%，房价水平达到3300元/，与其他地市情况对比，房价仍有上涨空间。,11,城市化率低，房价低， 发展潜力巨大,菏泽市总体规划及发展方向分析,菏泽市区目前的城市规划布局以向东发展为主，向南发展为辅，适当向北发展，严格控制向西发展。2010年菏泽中心城区人口规模为50万人，用地规模为60平方公里。 按照组团式结构形态，通过绿化、水系的分割，形成“一核、两轴、四区”的布局结构。,12,菏泽市发展方向分析,东部城区,西部 城区,北部城区,南部城区,中心 城区,13,一核（
5、城市核心区）：西至太原路，北到大学路，南到铁路编组站，东至京九铁路，沿赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心和商务中心。 两轴：城市的两条发展轴线，东西向为丹阳路，南北向为人民路。 五区：城市的五个功能组团，即中心城区、西部城区、东部城区、北部城区、南部城区。,菏泽市历年土地供应量及价格分析,2005年2008年，菏泽市土地供应比较稳定，2009年开始，土地供应放量。,2005年2008年，菏泽市土地价格相对稳定，2009年开始，土地价格上涨加速。,14,菏泽市历年房产价格分析,2005年2010年，菏泽市房价稳定上涨，2009年后，增长幅度趋缓，2013年预计达到4800元。 销售
6、断档+持续的通货膨胀，将导致明年上半年菏泽房价的上涨预期。,15,菏泽市2010年10月份成交分析,10月份菏泽市住宅销售火爆，目前市场在售项目基本处于尾盘阶段，销售断档。,16,宏观政策给我们带来了什么信号？,12月7日，中央经济工作会议 ，“房地产行业第一次不再被当做支柱产业描述” 12月9日，营业税征2改5, “抑制投机性购房” 12月14日，“国四条”明确提出，“遏制部分城市房价过快上涨” 12月17日，关于进一步加强土地出让收支管理的通知，“开发商拿地首付至少50%”,1月10日，关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，“二套房贷首付比例不得低于40%” 1月12日，存款准备金率上调0
7、.5%，“货币供应紧缩” 1月13日，国新办六部委联合会议，“增加房产有效供给为最终目标” 1月21日，报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知“控制房地产商囤地和炒地” 4月， 二套房贷首付不低于50% 4月15日，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30% 2010年6月 按家庭成员拥有住房数认定二套房,2009年,2010年,控制通货膨胀、抑制投机、控制房价上涨，成为政府工作重点,17,菏泽市房产区域特征分析,北城,西城,南城,东城,中心城区,交通便利、商业配
8、套、生活配套成熟，教育、生活、医疗、金融、休闲丰富；拆迁难度大的，发展缓慢，布局杂乱，楼盘规模小,重点建设区域，环境优越，未来拥有较完善的配套设施，以小高层为主，单价、总价较高；楼盘数量众多，供应体量庞大，区域竞争激烈。,位置相对较偏，环境较好，发展相对滞后，在售楼盘较少，价格相对便宜；近期因大盘带动，价格有所上涨；本区域土地储备大，发展前景看好。,位置相对较偏，依托大学城、牡丹园、政府搬迁升值潜力看好。,位置相对偏僻，环境差 配套缺乏，居住舒适性差。,18,我们位于中心城区的“老城根”,菏泽市楼盘分布图,福源名居,德林华府,奥斯卡春城,景昀苑,牡丹商贸城,时代奥城,金河湾,龙泽花园,龙田名郡
9、,香格里拉,香榭里,天泽园,金色家园,金御华府,滨河苑,清华园,大学嘉园,维多利亚,恒泰国际,国贸中心,映翠园,华侨城,凯瑞国际,橡树湾,领奖帅府,领秀城,鹏远华府,锦绣豪庭,三希堂,天华明珠,裕河家园,水岸嘉苑,公园1号,中央公馆,怡景蓝湾,畅志园,盛世豪庭,奥林花园,中达尚城,和平人家,19,阅城国际,西部城区代表项目及特征,福源名居,德林华府,奥斯卡春城,景昀苑,牡丹商贸城,时代奥城,金河湾,龙泽花园,龙田名郡,西部城区是牡丹区新区政府所在地，菏泽老城向西延伸的区域，因政策原因发展较缓，但离中心城区距离较近；大盘推动发展，随着奥斯卡春城、时代奥城等大盘的推出，市场竞争度明显提升；关注度低
10、、去化速度慢等问题，正在逐步改变。,代表项目,20,东部城区代表项目及特征,维多利亚,恒泰国际,国贸中心,凯瑞国际,橡树湾,领将帅府,领秀城,鹏远华府,锦绣豪庭,三希堂,天华明珠,裕河家园,水岸嘉苑,公园1号,中央公馆,怡景蓝湾,畅志园,盛世豪庭,代表项目,东部城区是重点建设区域，是未来城市发展的首要区域。整体环境优越，未来拥有较完善的配套设施，主要以小高层为主，单价、总价较高；销售势头均较为强劲；楼盘数量众多，供应体量庞大，竞争强度将日臻激烈；菏泽市民置业首选之地。,北部城区代表项目及特征,滨河苑,清华园,大学嘉园,代表项目,北部城区在售楼盘较少，仅有三个楼盘在售，市场供应量不大，竞争并不激
11、烈；随着大学文化城等高教园区的建设和教育环境的改善，以及政府搬迁的计划，作为未来的人文高教中心及政务中心，发展趋势看好。,22,筹建项目,筹建项目,南部城区代表项目及特征,奥林花园,华侨城,中达尚城,代表项目,南部城区作为商贸区，以早年自建低矮建筑为主，道路交通拥挤，现代小区概念的住宅区较难形成，直接导致南部城区的物业升值幅度不大，品质、高端楼盘较难形成。,23,代表项目户型面积分布图,2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房,面积,171以上,161-170,151-160,141-150,131-14
12、0,121-130,111-120,101-110,91-100,81-90,71-80,61-70,60以下,项目,时代奥城,德林华府,135,123,奥斯卡春城,公园1号,锦绣豪庭,中央公馆,领将帅府,领秀城,中达尚城,清华园,裕河家园,74,74,119,93,113,82,102,126,119,142,127,130,89,126,75,89,121,104,94,101,69,73,127,113,110-120 套3，占50%,80-90 套2，占47%,70-80 套2，占17.6%,120-130套3，占28.6%,87,96,142,111,110,139,104,117,
13、124,133,146,129,139,92,139,142,136,100,113,121,140,145,113,132,93,三室户型，集中在110140,两室户型，集中在90110,24,菏泽市代表项目竞争力分析,25,营销不突出，不能有效吸引客户,销售中心档次普遍较高,重点项目分析：奥斯卡春城,奥斯卡春城,1KM,项目位置：北临八一路，西依重庆路，东靠贵阳路，南联东方红西街 开发公司：菏泽中富置业有限公司 项目类型：多层、高层、别墅 项目规模：一期建面，8万，联排、多层、商铺，共470户，已交房 二期建面，3.4万，多层，240户，已交房 三期建面，4万，多层，340户，已售罄 四期
14、建面，3万，小高层，226户，销售95%以上 五 期，2010年底动工（同期竞争） 容积/绿化：2.0/41% 价 格： 均价，3600 户型面积： 2室，74、104、110、117 3室，119、124、133、139、146 项目优势：大盘居住氛围良好，建筑风格现代，绿化、景观突出，开发商品牌强势，认可度高。 项目劣势：配套尚有不足，背离城市发展主方向。 与本项目关系：同区位竞争。,菏泽西部大盘销售良好，未来仍有持续供应。,26,重点项目分析：奥斯卡春城,面积区间：两室，74117 三室，119146 除74两室面积控制较为合理外，其余户型面积普遍偏大，在均价达到3600后，两室户型总价
15、接近40万，客户置业门槛较高。 户型特点：户型方正、南北通透 1梯2户、2梯2户的设计，保证了户型的方正，但是直接导致了，公摊偏大、户型的偏大的问题。 其他：户型设计普通 缺乏飘窗、下沉式庭院等设计元素，缺乏卖点，难以提高售价。,产品设计有较大提升空间,27,重点项目分析：时代奥城,时代奥城,2KM,项目位置：菏泽市中华路与西安路交汇处 开发公司：菏泽市亿联置业有限公司 项目类型：高层、小高层 项目规模：总建面，56万，25栋高层、5栋多层、商业、酒店 容积/绿化：2.5/40% 价 格： 均价，3700 销售状况：10月23日开盘，11月1日已销售80%以上 户型面积：3室，87、96、12
16、3、135、142 4室，141、145 项目优势：大盘居住氛围良好，开发商实力雄厚，项目周边配套齐全、教育资源良好。 项目劣势：价格较高，周边嘈杂。 面临问题：拆迁已经成为其下一步的主要问题。 与本项目关系：同区位竞争、可参考借鉴。,时代奥城的畅销可看出，在菏泽西部高品质楼盘依然畅销。,28,重点项目分析：时代奥城,面积区间：三室，87142 四室，141145 户型面积偏大，均价3700，总价30万起。 户型特点：户型方正 1梯3户，中间户型偏大，设计为三室，客户认可度低。 其他：户型设计普通 均为平窗设计，缺乏飘窗设计。,产品设计有较大提升空间,29,西城,2011年水榭花都周边同期在售项目分析,2011年西部城区供应将会放量，具体面世项目如下： 奥斯卡春城5期 德林华府2期 金河湾首期 时代奥城2期 阅城国际首
