房地产租售经营_上海财经大学

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1、第七章 房地产的租售经营,公共经济与管理学院 高晓晖,房地产开发与经营,主要内容,房地产经营方式 房地产营销 房地产中介,参考文献,姚玲珍：房地产市场营销，上海财经大学出版社，2004年。,一、房地产经营方式,土地使用权交易 房屋销售和房屋出租 房地产抵押,房地一体 依法登记 价格审核,1.1 土地使用权交易,土地使用权出让 土地使用权划拨 土地使用权转让 土地使用权出租 土地增值税 城市土地制定改革对房地产开发与经营的影响（探讨）,1.1.1 土地使用权出让,定义 限定 转让 方式 年限 合同 出让金 改变用途 续期 收回 其他,1.1.2 土地使用权划拨,定义 范围,土地使用权划拨定义,是

2、指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,土地使用权划拨范围,下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。 （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。,1.1.3 土地使用权转让,条件 限制,1.1.4 土地使用权出租,土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,1.1.5 土

3、地增值税,定义 增值额 计税依据 扣除项目 税率 减免 举例,土地增值税举例,某房地产开发公司销售一幢楼房，取得收入1200万元。该公司为取得土地使用权曾支付出让金450万元，开发土地的成本为100万元，房屋的建设成本为180万元，有关的税费为50万元。试计算公司公司应交纳的土地增值税。 若收入为2200万元呢？,1.2 房屋销售和出租,房屋分套出售建筑面积的计算及各套房屋占用相应土地使用权比例的计算 房屋销售的管理 房屋的预售,1.2.2 房屋销售的管理,商品房销售管理办法 房屋出售的条件 房屋出售的方式 房屋出售的程序 房屋买卖合同的内容,房屋出售的条件,商品房现售,应当符合以下条件： （

4、一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。,商品房销售的方式,房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租

5、的方式销售未竣工商品房。,房屋买卖合同的内容,商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。,房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合

6、同标的物的商品房再行销售给他人。,房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项， 当事人应当在商品房买卖合同中约定。,商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 面积误差，3%以内，据实结算；3%以上，买房人可选择退房 中途变更规划设计，需书面通知买受人，买受人可选择退房。,1.2.3 房屋预售,商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 城市商品房预售管理办法 商品房预售的特征 商品房预售的条件 商品房预售实行预售许可制度 房屋预售的问题（探讨） 上海市商品房预售合同样本

7、,1.2.4 房屋出租,房屋租赁是指出租者将其房屋出租给出租人使用，并由承租人向出租人支付一定租金的行为。房屋租赁应出具有关的权属证书，签订书面的租赁合同，并按规定向房地产管理机构办理登记备案。 房屋租赁的分类 房屋租赁的程序 房屋租赁合同的订立原则 房屋出租合同的内容,房屋出租的禁止性规定 有下列情形之一的居住房屋不得出租： 属于违法建筑的； 不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的； 被鉴定为危险房屋的； 违反规定改变房屋使用性质的； 未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的； 权属有争议的； 共有的房屋，未经全体共有人书面同意的； 法律、法规规定不得出租的其他情形。 除此外，出租

8、的居住房屋还应当符合下列条件 ： 房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件； 房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定。,出租房屋的禁止行为 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。 不得将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租。 不得将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住。,房屋租赁的分类,按客户类型细分 按租赁原因细分 按租赁用途细分 按房地产产权性质细分,房屋租赁的程序,调查房屋所有权证和出租人、房屋现状 签订合同 租赁登记 合同执行 租赁合同的终止,房屋租赁合同的订立

9、原则,符合国家法律和政策的原则 符合等价有偿的原则 符合平等互利、协商一致的原则,房屋出租合同的主要内容,租赁房地产的基本情况 租金及租期 承租方的权利 承租方的义务 出租方的权利 出租方的义务 违约规定,备案,房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。 备案申请书 资料、程序等,1.3 房地产抵押,房地产抵押的定义 房地产抵押的原则 房地产抵押的条件及不可以抵押的房地产 房地产抵押的程序 房地产抵押合同 房地产抵押登记 房地产抵押受偿 抵押的变更解除和终止 房地产抵押物的保管 抵押权的行使 抵押物的处分 上

10、海市房地产抵押管理办法,1.3.1 房地产抵押的定义,房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿,房地产抵押的原则,房地合一原则 依法登记原则,1.3.2 房地产抵押的条件及 不可以抵押的房地产,下列房地产可以抵押： （一） 依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权； （二） 依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权； （三） 依法获得的房屋期权； （四） 依法可以抵押的其他房地产。,1.3.3 房地产抵押的条件及不可以抵押的房地产,下列房地产不得抵押： （一

11、） 以行政划拨方式获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权； （二） 尚未建有房屋及其他地上定着物的农村集体所有土地使用权； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权； （五）政府代管的房地产； （六）未依法登记领取权属证书的房屋和土地使用权； （七）权属不明或者有争议的房地产； （八）依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产； （九）已出租的公有居住房屋； （十）依法不得抵押的其他房地产。,1.3.4房地产抵押合同,抵押合同应当包括

12、以下内容： （一） 抵押人和抵押权人的姓名（或者名称）、住所； （二） 被担保的主债权种类、数额； （三） 债务人履行债务的期限； （四） 抵押物的坐落、用途、结构、面积、四至范围以及价值； （五） 房屋权属和土地使用权属状况、土地使用权取得方式、房地产权证编号； （六） 抵押担保的债权范围； （七） 抵押人和抵押权人约定的其他事项。,房地产抵押受偿,同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人

13、有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到侵害。,1.3.5 抵押的变更解除和终止,抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同。变更抵押合同，应当签订书面的抵押变更合同。 一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后须位抵押权人的同意。 抵押人和抵押权人协商一致，可以解除抵押合同。解除抵押合同，应当签订书面的抵押解除合同。 有下列情形之一的，抵押合同终止： （一） 抵押所担保的债务已经履行； （二） 抵押合同被解除； （三） 债权人免除债务； （四） 法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。,1.3.6 房地产抵押物的占

14、管,抵押物由抵押人占管。 抵押人在占管期间应当维护抵押物的安全与完好。 抵押权人有权按照抵押合同的约定，监督、检查抵押物的占管情况,二、房地产市场营销,市场细分 营销策略 营销管理 网络营销,什么是市场营销,市场营销是通过辨识、预测和满足顾客需要，来达到盈利目的的一个管理过程。 市场营销的目标是满足顾客的需要，这就要求首先明确顾客有什么样的具体需要。 市场营销组合的基本要素是产品(Product)、价格(price)、地点(P1ace)、促销(promotion)，简称“4p模型”。持这四个要素组成最优组合,是有效市场营销的基本任务。,菲利浦科特勒(Philip Kotler) 营销管理之S、

15、 T、P战略,SSegmentation(市场细分)， TTargeting(目标市场选择)， PPositioning(产品定位),房地产市场营销的概念,开发商通过对房地产市场供求的分析预测，选择房地产开发类型、规模、区位、时机，开发出满足目标市场消费者需求的房地产，以适当的价格和有效的促销手段销售产品，来实现企业盈利目的的一系列商务活动。,2.1 房地产市场细分 与目标市场选择,房地产市场细分 房地产目标市场选择,2.1.1 房地产市场细分,定义 程序 原则 标准 方法,2.1.1 房地产市场细分,房地产市场细分的定义 区分房地产消费者的需求差异性，并从差异中寻找具有共同消费需求的消费群，

16、将之划分为若干个子市场的过程。,（1）有助于提炼需求共性，凝结在批量产品规划中，强化营销的针对性。 （2）有利于企业明确消费特征，采取相应的营销策略。 （3）有利于企业准确进行产品定位及沟通，是供需达到高度契合。 （4）有利于中小企业寻求适宜的市场切入点。 （5）有利于企业集中资源优势，提高竞争力。 （6）有利于企业发现新的市场机会。,2.1.1 房地产市场细分,房地产市场细分的程序 七个步骤：首先，选定市场范围，即确定进入什么区域的市场，开发什么类型的物业。市场范围应以顾客的需求，而不是产品本身特性来确定；其次，列举潜在顾客的基本需求。比如，企业可以通过调查，了解潜在消费者对住宅的基本需求；第三，了解不同潜在用户的不同要求。对于列举出来的基本需求，不同顾客强调的侧重点可能会存在差异。通过这种差异比较，不同的顾客群体即可初步被识别出来；第四，抽掉潜在顾客的共同要求，而以特殊需求作为细分标准；第五，根据潜在顾客基本需求上的差异，将