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1、 中国管理资讯网 中国管理资讯网 绪论 本报告以“南通现状分析狼山区域市场 分析地块可行性分析”为主线，通过对南通 整体市场的研究，论证本地块未来开发定位和可 行性发展方向，着重向政府领导阐述地块定位对 整个区域的发展所起到的至关重要作用和深远意 义！ 中国管理资讯网 本报告涉及的主要内容 1号地块用地性质和强度分析 号地块用地性质和强度分析 南通宏观经济与市场分析 南通概况 报告附件 中国管理资讯网 区位概述 “一市辖六县”，上海大都市圈副中心城市 南通位于江苏省中部，长江入海口北岸， 在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市 圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、 启东4市（县级），海安、如
2、东2县，崇川、 港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001 平方公里 ； 大南通城市结构规划将以南通市为市域 中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、 汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路 、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚 合轴，形成完整的扇形空间结构。 南京市 无锡 苏州 上海 常州 盐城 连云港徐州 南通 南通印象 中国管理资讯网 南通城市结构图 南通印象 掘港、长沙城镇圈： 现状：经济实力较弱，以农业 开发与滩涂养殖为主； 引导：以发展掘港镇为重心， 形成“母子型”城镇空间结构 南通市城市圈： 现状：经济实力最强，市域政治 经济文化中心； 引导：以南通市为中心城市，海 门、金沙、长
3、江镇为次中心城镇 ，形成“一主三副”城镇空间结构 海安、如皋城镇圈： 现状：经济发展一般，农业开发为主， 工业处于转型期 引导：以如城海安为中心，城镇相向发 展，形成“双核型”城镇空间结构 汇龙、吕四城镇圈： 现状：经济实力较强，海洋渔业 、养殖业、加工业初具规模； 引导：依托道路交通，形成以汇 龙为中心，吕四、和合、南阳“众 星拱月”型城镇空间结构 中国管理资讯网 城 市 外 拓 机 遇 分 析 苏北第一城 长三角现代物流中心 南通 受上海经济圈辐射 长三角货运重要枢纽 省GDP贡献率达7.9% 苏中、苏北经济强心针 中国管理资讯网 苏北门户 长三角枢纽 204国道、宁通高速 沪嘉浏高速、沿
4、江高速 苏嘉杭高速、连通高速 公路 新长铁路南通段 宁启铁路、沪通铁路 南通铁路港口支线 铁路 崇启大桥 苏通长江大桥 崇海大桥 大桥 南通港 洋口港 港口 城 市 外 拓 机 遇 分 析 主要交通体系 中国管理资讯网 优势一: 江海交汇水运发达 长三角现代物流中心城 市 外 拓 机 遇 分 析 （数据来源：南通统计局）（数据来源：南通统计局） 中国管理资讯网 优势二： 景观资源丰饶 旅游开发逐渐升温城 市 外 拓 机 遇 分 析 （数据来源：南通统计局） （数据来源：南通统计局） 中国管理资讯网 南通作为江苏中部的中心城市，是整个苏中 地区的经济文化中心； 受长三角经济的快速发展的影响，依托
5、公路 、铁路、大桥和港口等设施，南通已成为整 个长三角的货运重要枢纽，是整个苏北的门 户； 小结 中国管理资讯网 本报告涉及的主要内容 1号地块用地性质和强度分析 号地块用地性质和强度分析 南通宏观经济与市场分析 南通概况 报告附件 中国管理资讯网 GDP保持10%以上快速增长 第三产业增幅明显，对经济推动能力节节攀高 宏 观 经 济 分 析 （数据来源：南通统计局）（数据来源：南通统计局） 中国管理资讯网 人均可支配收入3年增长逾30 消费型支出占比例不断上升 宏 观 经 济 分 析 （数据来源：南通统计局）（数据来源：南通统计局） 中国管理资讯网 住房贷款增长揭示消费新热点 宏 观 经 济
6、 分 析 （数据来源：南通统计局）（数据来源：南通统计局） 中国管理资讯网 宏观经济小结 宏 观 经 济 分 析 南通经济运行态势良好，经济发展呈稳中有 升； 第三产业快速发展，经济结构发展不断优化 ，经济运行质量显著提高； 随着经济的快速发展，人民的消费能力稳步 提高，对生活质量的要求也逐渐增强。 中国管理资讯网 市 场 分 析 “二八定律”催生城市新富阶层 2005年南通GDP总值 1472.08亿元 2005年南通市区人口 85.36万人 80社会财富 / 20%市区人口 约等于 689822元 即南通有不少于17万人 每年创造近69万元的社会财富 中国管理资讯网 中高端客户心中南通消费
7、满意度 对50组客户进行抽样问卷调查，收集有效数据47组。在南通中高档客户中， 有相当大部分平时不在南通消费，对南通目前的消费场所有48%表示不满意。 数据来源：普润狼山项目组 市 场 分 析 平日高档消费场地 对南通中高档消费满意度分析 中国管理资讯网 小结 依托上海、辐射苏北，随着跨江工程2008年的竣工，将进一步扩大 南通在长三角经济圈的影响力； 长三角物流中心，周边城市企业家、私营业主进出频繁，孕育出一 批高档消费群体； 依托南通整体运行良好的经济态势，城镇居民收入水平显著提高， 消费力不断增强 城市居民消费思想进一步放开，非必要生活支出比例显著上升 随着经济快速发展，依据“二八定律”
8、，南通正催生一批城市新富 阶层 依据南通高档消费和娱乐产品现状，不能满足日益增产的高端客户 的消费需求。 中国管理资讯网 南通新一轮经济增长 为弥补财富人群高端消费需 求提供了契机 本地新贵阶层潜在的强劲消费需求 市场上中高档消费品和消费场所空白 中国管理资讯网 面对机遇，南通 准备好了吗？ 中国管理资讯网 南通城区分布图 港闸区 南通城市北翼综合性新城区， 担负城市对外交通，城市居住 生活配套、区域行政服务、商 业服务、旅游休憩、教育卫生 等综合性功能 老城区 南通传统中心城区，配套资源 丰富，商业发达，拥有密集的 人口分布，是南通对外展示的 窗口与舞台 新城区 南通市域的政治、经济、文化中
9、 心，集行政、经济、贸易、商业 等功能于一体，集约化程度较高 的现代化新型社区 开发区 中国首批14个国家级开发区之一 ，以能耗最小、效益最大、布局 最优为目标，肩负带动城市经济 快速发展的重任 南通印象 中国管理资讯网 高 端 消 费 潜 力 板 块 分 析 高端客户心中南通未来潜力板块预测 对50组客户进行抽样 问卷调查，收集有效 数据47组。狼山风景 区以38%的比例当选 最有潜力板块。狼山 风景区是目前南通大 多数人心中比较认可 的未来高档板块,拥有 独特的自然资源和人 文资源. 数据来源：普润狼山项目组 中国管理资讯网 发展狼山高端消费产业的重要意义 1.中国AAAA级国家风景区巡礼
10、 SCENERIES 佘山国家风景区 1996年，佘山地区被正式定为国家级旅游度假区。佘山因此成为上海具有最佳生态环境 、最美自然风光、极具发展潜力的一块宝地。 目前，佘山是上海顶级豪宅区之一。其中不乏总价千万的顶级豪宅，不乏紫园、月湖山庄 、佘山世茂庄园等赫赫有名的豪宅。 西湖国家风景区 西湖风景名胜区，是全国首批国家AAAA级旅游区。西湖风景区以西湖为中心，三面云山 ，中涵碧水，总面积50万平方公里。 西湖周边地块，因为占据着独一无二的风景线而成为黄金宝地。许多陶醉于西湖景致的人 即便花下重金，也不一定能觅得可就近观赏西湖胜境的房产。 太湖国家风景区 苏州太湖国家风景区，于1992年经国务
11、院批准成立。太湖板块地产牌由于“奇货可居” 备受瞩目，并且随着近两年太湖景观资源的开发，逐步取得了高档住宅市场的地位，成为群雄 当中的佼佼者。从太湖之星，到碧瀛谷、宝岛花园等，太湖板块的别墅市场地位显赫。 狼山国家风景区 狼山国家风景区，地处南通市市郊，由黄泥山、马鞍山、狼山、剑山、军山组成，五山自 东至西一字排开，逶迤4.5公里，气势非凡。狼山正是以开阔的胸襟成为全国闻名的山水胜地 。 与其他几个国家风景区相比，狼山的潜力尚未被完全挖掘出来，狼山风景区周边的豪宅发 展尚处于起步阶段。打造真正意义上的国际级山水豪宅，将景观优势发挥到最大化，将是狼山 景区豪宅的走向。 狼 山 高 端 消 费 产
12、 业 可 行 性 分 析 中国管理资讯网 4A级狼山风景区 南通狼山风景区 位于南通市新区核 心区的南侧南通经 济开发区的西侧 北以疏港路 和蔷 园路为界，南抵长 江江面，东达裤子 港，西至狼山港区 规划总面积约 11.89万平方公里 狼 山 高 端 消 费 产 业 可 行 性 分 析 中国管理资讯网 旅游名胜，风光如画；群山绵延，达观长江 狼 山 高 端 消 费 产 业 可 行 性 分 析 八小佛教名山之首 纵情山水，两全其美 军山 狼山 中国管理资讯网 看好狼山取代濠河的理由 1. 沿江生态稀缺资源 立地条件 狼山风景区内军山、剑山、狼山、马鞍山和黄泥山组成的五山景区傲然屹立于长江 之畔，
13、山水兼得，两全其美，拥有南通罕见的真山真水稀缺景观资源； 狼 山 高 端 消 费 产 业 可 行 性 分 析 2. 苏通大桥贯通萌芽“52”度假型经济 随着苏通大桥的全线贯通，南通至上海、苏州的往返车程将大大缩短，届时，“工作 在上海（苏州)，度假在南通”将成为部分追求生活品质的高收入人群的时尚生活方式 。 中国管理资讯网 看好狼山取代濠河的理由 1. 整合规划，现代城市型风景旅游区 未来远景 与濠河缺乏统一认同的板块规划不同，狼山作为南通知名的旅游胜地，政府对狼山 风景区的开发进行了全面的整合，以系统化的大手笔勾勒具有生态保全、旅游休憩 、观光度假等综合功能的现代城市型风景旅游区； 狼 山
14、高 端 消 费 产 业 可 行 性 分 析 2. 因地制宜，提升观光休闲附加价值 滨江公园：由港口风情区、江岸风光区、休闲新天地、湿地生态公园、传统文化区 五大景区组成，一期业已竣工开放 园博园：坐落狼山风景区黄马景区，集江苏园林之大成，容花卉园艺之趣，建成后 将成为长三角地区富有特色的旅游景点 中国管理资讯网 小结 狼山具备打造高端消费产业的硬件条件 山水之利 政策得益 配套豪华 狼山风景区南通的“佘山” 市场呼吁 中国管理资讯网 发展狼山高端消费产业的重要意义 01. 打造城市名片，经济发展的必然产物 发展的南通需要与城市物质文明高度相符的高端消费产业，这 不仅是富起来的南通人消费需求日益
15、增长导致的必然结果，也 是城市发展到特定阶段的时代产物； 狼 山 高 端 消 费 产 业 可 行 性 分 析 02. 吸引财富聚拢，盘活狼山冷清的商业氛围 南通首个高端消费产业链的形成，为南通市区乃至周边市县的 财富阶层提供了全新的豪宅生活一站式体验，势必在一定程度 上缓解目前困扰狼山商业发展的人气不足购买力不足的顽疾 中国管理资讯网 发展狼山高端消费产业的重要意义 03. “52”度假型经济，吸引外地客户投资实业 通过发展“52”度假型经济，吸引周边市县乃至长 三角地区企业家将南通作为第二居所，相应人群在南 通当地投资实业的机会也将大大提高 狼 山 高 端 消 费 产 业 可 行 性 分 析
16、 在狼山集中兴建高端消费产业 是社会效益与经济效益双赢典范 中国管理资讯网 突破口： 就在狼山 中国管理资讯网 本报告涉及的主要内容 1号地块用地性质和强度分析 号地块用地性质和强度分析 南通宏观经济与市场分析 南通概况 报告附件 中国管理资讯网 地块所在地狼山风景区处于南通市南端,城市未来的发展方向 本项目位于狼山风 景区，距南通市中 心约20分钟车程， 距苏通汽渡25分钟 左右，便捷的交通 系统，使得狼山与 中心城区紧密相连 ，也是南通通往上 海的门户。 南通正高速发展基 础交通建设，缩小 与长三角其他城市 间的距离，努力成 为上海的副城。 狼山是南通4A级风 景区，整个区域的 环境和景观优美， 2008年的园博园分 园区就设在狼山。 市中心 苏通汽渡 苏通大桥 海太汽渡 25分钟 20分钟 崇海汽渡 崇启大桥
