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1、酒店式公寓、公寓式酒店、SOHO等概念阐述与特点分析: 大都市中的酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务， 真正实现宾至如归的感觉。酒店式服务公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的物业，但其本质仍然是公寓。 上海的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类： 一类是最早出现的以大产权为特征，以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的酒店公寓。从上世纪90年代初期开始，伴随着上海对外经济贸易的 增多，以“上海商城酒店式服务公寓”为代表的物业类型开始出现，但这
2、类物业不零星出售，只是出租，主要对象是从事商务活动的外籍人士，为其提供国际化的居 家服务设施。后来，因为东南亚金融危机的影响，上海很多外销楼盘就干脆改短线投资为长线投资，改出售为出租。因为简单公寓出租收益低，但介于酒店和公寓之 间的酒店式公寓的投资回报就高，加上酒店公寓的出租对象和外销房的市场定位又恰好吻合，很多酒店式公寓也就应运而生了。 另一类是以小产权为特征，相对集中管理的酒店公寓，它多半以“小户型单身公寓”的面貌出现。从2000年开始，这类物业快速进入住宅市场，以小户型、低价和酒店式服务作为其最主要的卖点，赢得了年轻白领购房者和投资客。 这类物业虽然也是酒店公寓。但因为面积小、总价低，自
3、然进入的门槛就低，人员层面也自然下降。虽然统一管理，但小业主们仍然拥有相当的自主权。但由于人多嘈杂，在管理上有相当的难度，在品质上自然就容易参差不齐。公寓式酒店 公寓式酒店也称产权式酒店。和酒店式公寓不同，它的实质是酒店，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理范畴的，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。 产权式酒店和且租且用的酒店式公寓不同，它的最本质的区别在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润 分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过
4、出让所购客房的使用权赚取收益。这 种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。原本意义上的全产权 酒店投资，少则几个亿，多者几十个亿，不是一般投资者所能问津的，但分割了产权的酒店公寓，则降低了中小投资者投资酒店的行业门槛。 产权式酒店的投资者拥有物业的所有权、收益权，但几乎没有使用权。和酒店式公寓不一样，一个产权式酒店如果没有一个严格意义上的统一管理机构，它的结局是很悲惨的。SOHOSOHO的中文含义是小的家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。但SO
5、HO提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。在面积分割，投资自用上，它和公寓酒店和酒店公寓是没有什么多大的不同。同样是为了中小投资者打造的一种过渡产品。四、酒店式商务式公寓这是一种将酒店式公寓与SOHO相结合并全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。它将居室分为 了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区，又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是增加了全新概念的24 小时商务中心，可以享受到24小时秘书服务
6、、24小时翻译服务以及24小时会议服务，为用户创造一个超5A级的办公场所。上述几类小产权物业（除了原本意义上的酒店公寓），实际就是市场发育过程中的过渡产品或是中低档的投资产品，并非那么完美无缺，这些新概念之所以能吸引客户主要原因是：第一，小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，酒店的租金要比公寓高30，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。第二，产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人士欢迎。第三，拥有产权可以让业主居住
7、得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。第四，宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。随着中国加入WTO，将会有更多的跨国企业来中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。 同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外有 吸引力。当然，作为投资者，对于投资这类项目，以下三点是很重要的 ：一要注重区位，选城市商务活动最活跃的地区，网络经济最热手的地区，大量
8、小型公司和年轻的白领聚集在的区域。二是能够提供持之以恒的个性化服务，能满足 使用者的个性化需求。因商务式公寓的居住文化、办公环境合乎使用群体的需求。项目的楼型、装修、装饰、环境、配套等都有特色。三要物有所值，性价比较高。 案例1Trump Soho酒店式公寓特征DonaldTrump（唐纳德特朗普） 唐纳德特朗普这个名字长久以来都与世界顶级住宅地产相关联，被誉为美国地产大亨，是一位具有极高知名度的公众人物，全美散布着以他的名字命名的高楼大厦、游艇。他 是特朗普集团的董事长兼CEO，他还创立了特朗普娱乐度假公司，在全世界运营着众多赌场和酒店，Trump旗下的项目因其炫目壮丽的景观、无可媲美的区位
9、 以及奢华的装潢设施而著称于世。用Trump标志来命名的Trump Soho酒店式公寓在纽约的业内享受很高的信誉和关注度。46层豪华型公寓大厦（内含共有设施） 由于城市区域规划，SOHO周围全部为底层建筑，而Trump Soho是此地段唯一的一座高层建筑，视野开阔，被誉为“纽约曼哈顿酒店中最富魅力的方向标”。共46层，391间客房，总面积近3万6千平。公寓内部设 施完善，房间景色美丽，透亮银玻璃覆盖，可全方位尽览整个曼哈顿全景。（截止2011年9月，平均入住率为85-90以上）Trump Soho位于Soho区和Greenwich Villlage之间 从过去10年（2001 年-2010年）
10、共有公寓和合作公寓的平均价格上升率来看，Trump Soho所处地段房屋的价格涨幅为曼哈顿之最。中央公园附近的上东区是成熟地带，十年间没有新不动产开发，所以该地区的房屋价格涨幅有限。而Soho区是 全新开发区，最为抢手，因此位处该地区的Trump Soho有很大升值空间。步行可达曼哈顿著名的画廊、餐厅、高级精品店以及各大商店，容易打到出租车，公共交通极其便利，地铁公交车站就在附近，距离La Guardia国际机场只有20分钟车程。奢华酒店式产权公寓Trump Soho提供245套宽敞的客房以及146个由Fendi Casa订制的豪华套间。每套房间内部都有着高雅的落地窗配合精致的装潢设计。高级豪
11、华房间面积从63-84平方米，配有一个超大尺寸床以及一个可睡沙发。许多套间与客房连接成为了两个卧室的套房。更有10个无与伦比的顶层套房，包括配有露台的豪华套间。配有一流健身器材的健身中心以及通向底楼大堂的全天候商务中心。由著名的Fabrizio Carro掌厨，Quattro Gastronomia italiana带来最精致设计的纯正意大利北部风。在宁静高雅的图书馆享受一杯香浓的卡布奇诺，俯视温馨华丽的大堂以及外面喧闹的大街。KASTEL鸡尾酒休闲酒吧提供了最温馨舒适的空间让人们在夜晚品尝各式鸡尾酒。位于7楼的露台是一个完美的城市绿洲，BAR DEAU酒吧连接着美丽的泳池露台。总共1000多
12、平方米的土耳其风格THE SPA AT TRUMP让您体验纽约市绝无仅有的中东传统奢华SPA。更有着1100多平方米的会议空间，各种一流商务会议配套一应俱全。案例2三里屯SOHO公寓三里屯SOHO公寓部分为28层板楼，户型面积115、121、155平方米两居，140、149、158、169平方米三居，236、250、276平方米四居，均价4000元/平方米，精装修，09年年底入住。2009年4月21日上午，三里屯SOHO正式封顶。三里屯SOHO 位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，总占地约5.12公顷，总建筑面积近50万平米。项目于2007年11月29日破土动工，中间因奥运会原因而停
13、工了长达5个月之久。2008年三里屯SOHO创下单个项目实现销售69亿的业绩，在楼市寒冬中成为不受影响的少有项目之一。SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹在发言中表示“SOHO中国在北京发展的历史上，一共建设了52座高楼，也曾经有过52次封顶。封顶是一座楼宇的建设史中最庄严的时刻，是一座建筑成长起来最重要的标志。虽然随着SOHO中国封顶次数的不断增加而使这个重要的时刻显得平常，但今天三里屯SOHO的封顶却是别具意义”。据SOHO中国方面介绍，项目在09年一季度完成销售13.2亿元人民币，商业销售均价为6万元/平米。案例3驻襄城CBD-檀溪SOHO商务公寓襄城中心位移，多家企业抢驻襄城
14、CBD-檀溪SOHO商务公寓，最高日销8套！这无疑是檀溪SOHO品牌实力最有力的证明。檀溪SOHO商务新区，名企云集，未来星级酒店、大型商业百货林立，这里是政府规划重点，新的投资热土。三桥、恒大、理工大学众多目光在这里聚集，这是正在形成襄城全新的中心商务区，把握城市发展机遇，运筹帷幄。阳春三月 投资置业首选檀溪SOHO商务公寓阳春三月 投资置业首选檀溪SOHO商务公寓檀溪路最后八套一口价房源4888元/，2012年3月18日截至。阳春三月，投资置业，檀溪SOHO优惠正在进行中，优惠一：房款减两万元；优惠二：按揭99折，一次性9.7折；优惠三：当日成交在优惠1%的房款；优惠四：老业主再次后方再优
15、惠1%的房款；优惠五：老业主带新客户成交，老业主免一年的物业管理费，送千元红包。新客户在前四项优惠的基础上再优惠1%的房款，以上五项优惠不包含一口价房源，机会不多，错过就不在！檀溪SOHO商务港位于襄城行政办公区，中央商务区，日益繁华的檀溪大道(广电中心东侧)紧邻襄阳市委、市政府驻所地，金融、餐饮、娱乐、休闲、教育、医疗设施遍布四周，邻近二桥、三桥、环山路，绝佳的地理位置，是投资、经商、办公、居住的最佳选择。灵活的SOHO商务港模式可以满足置业者们的各种需求，无论是办公也好，还是用来自用、经商，当然也可以用来投资，檀溪SOHO商务港以多种灵活的物业形态填补檀溪路的房地产空白，成为檀溪路房地产项目的一大亮点。随着檀溪新区规划、汉江三桥的开发建设、使檀溪路周边成为开发商投资的热土，檀溪SOHO商务港的商业升值将成为必然。
