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1、瀚海绿城置业顾问培训瀚海绿城置业顾问培训 2012年6月 打造优秀销售的摩托车理论打造优秀销售的摩托车理论 前轮心态 p使命必达 p自我激励 p坚韧踏实 发动机工作能力 p沟通能力 p销售能力 p销售技巧 后轮基本知识 p公司文化 p产品知识 p营销知识 p市场知识 p。 正确的心态专业的修炼积极的心态 通用 知识 专业 知识 客户拓展技巧 陌生拜访技巧 电话营销技巧 交流沟通技巧 价格谈判技巧 业务成交技巧 销售手册销售手册、答客户问答客户问、销售流程、销售流程 商务礼仪 时间管理 目标管理 财务/法律 公司及项目 产品或服务 房地产行业 (户型/规划) 优秀的置业顾问是怎样炼成的？优秀的置
2、业顾问是怎样炼成的？ 第一部分：心态篇第一部分：心态篇 一、正确认识销售这一职业 二、树立正确的“客户观” 三、成功销售的3、4、5、6 四、积极的心态源于专业的修炼 1-1：正确认识“销售”这一职业 心态篇：第一节 第一节 一、正确认识一、正确认识“销售销售”这一职业这一职业 销售是一种光荣、高尚的职业 销售是极具挑战和竞争性的职业 付出艰苦努力才有丰厚回报 乞丐心理 东海房地产置 业顾问的心理 角色 推销是乞求、害怕被拒绝和客户提意见 使者心理 龙湖的、专业的、诚信的，将带给客户 快乐、价值。 龙湖企业使者，企业形象代表 销售是一门综合学科市场营销学、消费心理学、组织行为学 社会80%人从
3、事销售 置业顾问的数量供过于求，质量供不应求 1-2：树立正确的“客户观” 心态篇：第二节 第二节 二、树立正确二、树立正确“客户观客户观”（1 1） “客户”是什么？ 认识1：“对手”？ “那个难缠的客户今天搞定没？ ” 认识2：“猎物”？“这个客户有没有上钩？” 认识3：“上帝”？ 衣食父母 二、树立正确二、树立正确“客户观客户观”（2 2 ） 客户喜欢什么样的置业顾问？ 工作专业 仪容得体、外表整洁； 热情、友好、乐于助人； 有礼貌、有耐心、有爱心； 提供优质快捷服务。 知识渊博 掌握房地产知识，置业居家生活方面专家， 知识渊博，和客户建立起朋友般的关系。 关心客户 记住客户偏好；关心客
4、户利益；竭力为客户服务 耐心倾听客户意见和要求；帮助客户做正确选择 二、树立正确二、树立正确“客户观客户观”（3 3 ） 成功置业顾问的“客户观” 客户是客户是朋友朋友 是我们是我们服务的对象服务的对象 是事业双赢的是事业双赢的伙伴伙伴 关注客户利益关注客户利益 真心帮助客户真心帮助客户 让客户成功、快让客户成功、快 乐乐 二、树立正确二、树立正确“客户观客户观”（4 4） 客户的拒绝等于什么？ 面对拒绝，自我面对拒绝，自我 解嘲：解嘲：“谢谢你又谢谢你又 让我赚了让我赚了5 5万！万！” 10次拒绝 1次成交 1次成交 500000元 1次拒绝 50000 元 客户的拒绝是自我财富的积累 1
5、-3：成功置业顾问的3、4、5、6 心态篇：第三节第三节 三、成功置业顾问的三、成功置业顾问的3 3、4 4、5 5、6 6之之“ “3 3” ” 3 必须知道的三件事 、想爬多高，功夫就得下多深、想爬多高，功夫就得下多深坚韧坚韧 、蹲得越低，跳得越高、蹲得越低，跳得越高踏实踏实 、高效的工作造就成功的置业顾问、高效的工作造就成功的置业顾问 高效、聪明高效、聪明 三、成功置业顾问的三、成功置业顾问的3 3、4 4、5 5、6 6之之“ “3 3” ” 、想爬多高，功夫就得下多深坚韧 成功的销售没有捷径 销售是一种实践，是一个艰难跋涉的过 程；只有真正经历过痛苦、快乐，经历过人生的磨炼，我们才能
6、 达到事业的巅峰！让我们将训练和销售进行到底。 你愿花一年以上时间做销售工作吗？ 这是成功置业顾问的唯一 秘诀。如果对所从事的工作没有热情，如果仅仅是想有一份工作 ，如果是为了你永远也不会取得成功！ 三、成功置业顾问的三、成功置业顾问的3 3、4 4、5 5、6 6之之 “3 3” 、蹲得越低，跳得越高踏实 销售营销经理总监 据统计，从事营销行业的人中，80%是 做最基础的销售工作。我们要想成功，就必须从置业顾问做起，一 步一步锻炼自己、提升自己。 你拥有一份世界上最具魅力的工作 拒绝用一些冠冕堂皇的头衔（ 高级营销代表）来掩盖自己内心的不安！要敢于承认自己就是一名 普通的置业顾问。 三、成功
7、置业顾问的三、成功置业顾问的3 3、4 4、5 5、6 6之之 “3 3” 、高效的工作造就成功的置业顾问高效、聪明 做行动者、做时间的主人 时间对每个人都是公平 的，同样做销售，为什么成果不同，原因就在于我们 是否浪费了时间？是否一直在积极行动？是否真正每 时每刻关心客户 学会在工作中总结提高 勤于总结，善于自我学习 ，边干边学边提高。聪明人会工作，笨人被动工作聪明人会工作，笨人被动工作。 三、成功置业顾问的三、成功置业顾问的3 3、4 4、5 5、6 6之之 “4 4” 找寻动力的源泉 “我为什么来鑫辰房地产做销售？ ” 自我肯定的态度“我是最棒的？(自信、热情)” 拥有成功的渴望 “我要
8、做团队最有影响力的 人，我要！” 坚持不懈的精神“绝不放弃、永不放弃！” 4 之一 必备的四种态度 三、成功置业顾问的三、成功置业顾问的3 3、4 4、5 5、6 6之之“ “4 4” ” 明确的目标 “我要开盘卖50套洋房？ “我要和团队分享三条销售经验” (必须是可量化的目标)” 乐观的心情 “在东海房地产做销售我很快乐(用热情感染客户)” 专业的表现“我专业，我成功(赢得客户的信赖)” 大量的行动 “从今天开始、坚持不懈行动” 4 之二 必备的四张王牌 三、成功置业顾问的三、成功置业顾问的3 3、4 4、5 5、6 6之之 “5 5” 5 必须坚持的五种信念 、相信自己，足够自信、相信自
9、己，足够自信 、真心诚意地关心你的客户、真心诚意地关心你的客户 、始终保持积极和热忱、始终保持积极和热忱 、鞭策自己的意志力、鞭策自己的意志力 、尊重你的客户、尊重你的客户 销售大师们成功，凭销售大师们成功，凭 借的不仅是技巧，更重要借的不仅是技巧，更重要 的是精神力量，那就是信的是精神力量，那就是信 念！唯有信念，才能让我念！唯有信念，才能让我 们在漫长的销售生涯中，们在漫长的销售生涯中， 有力量和自信面对挫折、有力量和自信面对挫折、 迎接挑战！迎接挑战！ 三、成功置业顾问的三、成功置业顾问的3 3、4 4、5 5、6 6之之 “6 6” 6 倍增业绩的六大原则 我是老板（我为自己干）“我要
10、对自己的发展负责！” 我是顾问而非“置业顾问”“我是房地产行业的专家！” 我是销售医生、购房专家“我能诊断客户购房需求！” 我要立即行动、拒绝等待“用行动开启成功的人生！” 我要把工作做好用心“认真做工作、关注细节！” 我立志出类拔萃执着“我要成为销售力最强的！” 品味：四句话 销售的“座右铭”四重境界 第四重境界第四重境界 让客户立即冲动让客户立即冲动 第三重境界第三重境界 能让客户心动能让客户心动 第二重境界第二重境界 让客户感动让客户感动 第一重境界第一重境界 让自己被动让自己被动 第二部分：技巧篇第二部分：技巧篇 客户拓展技巧 交流沟通技巧 价格谈判技巧 业务成交技巧 2-1：客户拓展
11、技巧 技巧篇：第一节 第一节 一、客户拓展技巧一、客户拓展技巧（1 1） 如何从竞争对手中拉回客户？ 1 1、学会赞扬学会赞扬 赞扬房子是大宗商品，第一次置业的客户不管我们 产品多优越，往往会货比三家，此时，我们应坚持以下原 则： 赞扬客户货比三家、慎重选择是对的； 绝对不要随便指责客户的偏爱； 探明竞争楼盘在客户心目中的位置； 找出客户的个人因素和真正购买动机。 范例范例 X 客户：“你们的洋房修得好密啊？你看人家xx的洋房楼间距都是20多米”。 销售：“没有，哪里密嘛。我们有16米，其实间距差不多，只是看起有点密的嘛。” 销售：“老师您看得真仔细。我最喜欢您这样的人打交道了。这个问题是这样
12、的，首先 我们的洋房设计理念就是这种院落空间和尺度，根据我们的调查这样的尺度感觉是最宜人 的。其次是环境还没有成熟，等栽种的乔木、灌木长大后完全会打消您对间距、对视等方 面的疑虑。” 一、客户拓展技巧（一、客户拓展技巧（1 1） 如何从竞争对手中拉回客户？ 2 2、不回避竞争，不回避竞争， 但要学会给客但要学会给客 户户播下怀疑的播下怀疑的 种子种子 有针对性地将道听途说之事讲给客户听，让这 颗怀疑的种子在客户心目中生长成巨大的不信 任，大到足以阻止客户去购买竞争对手的楼盘 产品。 切记：我们所说的话必须有一定的事实依据， 否则客户可能再也不会回头！ 对于那些已比较熟悉的客户，可直截了当地痛
13、击竞争楼盘的致命弱点，这更有效。 范例范例 客户：“别个XX和xx中学联合办学，业主子女教育得到很好的解决哦？”。 销售：“据我了解政府07年就明文规定严禁开发商和学校搞联办教学，因此我建议 您再打听清楚。另外我们这个楼盘业主子女可以就近入读XX中学，而XX中学是XX区重 点中学，教育质量有保障。” 某某楼盘打8.5折，你们的折扣太低了？（练习） 3 3、绝对不随意、绝对不随意 评价对手评价对手 绝对回避竞争楼盘是不可能的，但主动 或冒然攻击对手，会给客户造成以下后 果： 竞争对手很厉害，且难以战胜； 那个楼盘怎样？我是不是该去看 看； 这个置业顾问缺乏容人之量，没 涵养。 记住：最好的方法是
14、以静制动，有针对 性地与客户分析客观事实、综合比较！ 一、客户拓展技巧（一、客户拓展技巧（1 1） 如何从竞争对手中拉回客户？ 客观比较客观比较 利用自已掌握的竞争对手资料，针对具体 客户的特点，按客观和公正的原则，与我 方楼盘进行比较，具体做法是：把客户心 目中较理想楼盘和本楼盘的各种要素分两 行列在同张表上，以最好部分的高低判定 双方的优劣。 避重就轻避重就轻 如果自己项目的某些素质确实不如竞争楼 盘，就要学会忽略竞争对手的这些优点不 谈，大谈一些看似无关痛痒的东西，而所 谈的偏偏是客户最不想要却有、客户最想 要却没有的品质。 一、客户拓展技巧（一、客户拓展技巧（1 1） 如何从竞争对手中
15、拉回客户？ 一、客户拓展技巧（一、客户拓展技巧（1 1） 如何从竞争对手中拉回客户？ 小技巧：小技巧： 以褒代贬以褒代贬 范例范例 “那个楼盘确实很便宜，交通也方便， 菜市场就在楼下，卖得不错，我也很 喜欢。如果您没车或将来不想买车， 孩子不用上学，太太没这么漂亮的话， 我建议您最好还是买那的房子。” 潜台词：位置偏、车位也不够 潜台词：离学校远，教育配套差潜台词：治安很复杂，安全性差 小知识：判断有购房意向的依据 全家人一起到访（含多次到访）。 随身携带本楼盘的楼书等广告。 不断提到朋友新买的房子如何。 反复观看比较各种户型。 首次到访提出的问题相当广泛琐碎，但没有明显的专业性问题。 客户有明确的需求：包括形态、户型、楼层、朝向等。 对楼盘某种特别性能不断重复。（如创新的户型设计、2万平米的园林环境） 对房屋结构及装修设计非常关注。（对样板房的装修和样板区景观反复探讨 ） 对付款方式及优惠问题进行反复探讨。 特别问及邻居职业。 对售楼人员的接待非常满意。 爽快地填写客户来访登记表，主动索要名片并告知联系电话，要求有信 息及时联系。 讨论：如何识 别客户意向？ 小知识：现场搞定客户五步循环 客户购房过程一般可以分解为七个心理阶段：引起注意、激发
