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1、s 深鸿基 龙岗项目 市场调研暨产品定位报告 鼎泰投资咨询 2011年03月 谨呈：深圳市鸿基（集团）股份有限公司 定位纲要 1开发目标开发目标 2经济与市场解析经济与市场解析 4客户与竞争解析客户与竞争解析 5开发与产品定位开发与产品定位 3板块与项目解析板块与项目解析 1 开发目标 鼎泰对本案开发定位目标的理解 稳固及提高鸿基在龙岗品牌地位 1 地块利用最大化、利益最大化 2 目标目标 在大盘林立的龙岗中心城，如何借势 ，以最优的产品搭配，走差异化路线 ，达到利润最大化，巩固发展商品牌 。 困难困难 2011年宏观经济及地产市场的不确定性 1 2 3 地块呈不规则L型且规模小 容积率不确定
2、、深惠路噪音 经济与 市场解析 1 全国宏观经济发展研判 2 深圳房地产市场未来发展趋势研判 3 市场结论 2 1 宏观市场研判 经济趋势 1月CPI同比上涨4.9%，难改货币紧缩趋势 1月份居民消费价格总水平同比上涨4.9%， 环比增幅则从前一月的0.5急升至1%，表明通 胀的惯性上升动力仍然较强。同时，当月工业品 出厂价格（PPI）高于市场预期并比前一月高出 0.7个百分点，表明成本上升压力仍然较为严峻。 中国的通胀风险依然很大，政策紧缩将持续。 居住类权重上调4.22，CPI走势与楼市更密切 国家统计局对权数构成进行了相应调整。其 中，除居住类价格提高4.22个百分点外，其它消 费价格数
3、据权重均有所下调。如果全年房地产市 场走高，势必影响CPI指数上行。房地产市场目前 还处于焦灼状态，观望情绪比较重。虽然国家出 台一系列政策，但也要看在各地的落实情况。 2011年经济结构战略性调整步伐不断加快的趋势已经不可阻挡 ，将主要表现在：管理通胀预期稳定物价更突出，稳定房地产 市场继续调控成定局，转变发展方式结构调整将加快。 新国八条的地产新政为今年房地产市场 定下了主基调 “限制” 9月4月 新 国 十 条 出 台 年月日起，个人购 买首套普通住房契税将下调， 对出售自有住房并在年内重 新购房的不再减免个人所得税 。 中国人民银 行宣布： 年月 日起上 调金融机构 人民币存贷 款基准
4、利率 。金融机构 一年期存贷 款基准利率 上调. 个百分点， 五年期贷款 基准利率上 调.个百 分点，由现 行的. %提高到. %。 10月 10年9月29日国家出台巩固楼市 调控成果措施：暂停发放第三 套及以上房贷；贷款购买商品 住房的首付比例调至30%及以上 ；房价上涨过高过快城市将限 定家庭购房套数。房价过高上 涨过快城市要限定居民购房套 数，调整住房交易环节的契税 和个人所得税优惠政策。 对房企有两条，一是囤地囤房 不仅无法获得土地，更无法获 得贷款；二是房价高就要严格 清剿增值税。 p新国八条则从各个层面做出了限制，试图改变社会对房子的需求，限制城市 也由2010年的14年城市扩展到
5、全国。 p影响：1、极大延缓及打击了刚性需求者的购房需求；2、利用金融杠杆炒房 的可能性基本没有 ；3、房产税将推出，90平米以下可能免征，将进一步缩小 市场户型面积供应。4、未来可能出台商业房产税，写字楼成唯一空白区 11月 11月1日 起，全 面取消 房贷7折 利率， 银行给 予房贷 客户的 利率优 惠下限 调整为 同档期 基准利 率的85% 。 12月 10年12 月20日 起，上 调存款 类金融 机构人 民币存 款准备 金率0.5 百分点 1 宏观市场研判 政策趋势 1月 11年1月26日， 国务 院常务会议再度推出八 条房地产市场调控措施 (称“新国八条”),要 求强化差别化住房 信
6、 贷政策,对贷款购买第 二套住房的家庭,首付 款比例不低于60%,贷款 利率不低于基准利率的 1.1倍。 各直辖市、计划单列市 、省会城市和房价过高 上涨过快城市，在一定 时期内，要从严制定和 执行住房限购措施。 11年2月9日 起，上调金 融机构人民 币存贷款基 准利率。金 融机构一年 期存贷款基 准利率上调 .个 百分点. 2月 预测央行2011年还将加息2次 苏格兰皇家银行首席中国经济学家崔历关于央行加 息的最新研究报告称：今年还将再加息两次。她认为有 两个因素影响加息的速度，一是对资本流入的担扰。四 季度资本流入（除直接投资外）加快，加速加息会加大 中国与国际市场的利差。二是通胀走势仍
7、需观察。历史 数据表示，负利率不一定促使央行加速加息。通胀预期 的进一步恶化会使紧缩步伐加快。 全国房地产市场涨幅逐步回归至09年水平 12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比 11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨 8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售 价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上 月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅 销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%， 高档住宅销售价格上涨0.2%；经适房价格涨0.1% 1 宏观市场研判 地产市场 目前一年期3.0%的存款利率仍然不足以应对 高达
8、4.9%的CPI。因此，2011年央行仍会小 幅多次加息， 房地产市场未来1-2年销售价 格及速度都将步入一个缓慢增长阶段。 2 宏观市场研判 深圳地产 2010年全市房地产市场供 求稳定，价格高位运行 2010年深圳全市新房成交 36729套，同比下降47.59%， 销售面积320.9717万平米，同 比下降50.57%。新房预售面积 393.34万平米，同比减少 16.7%，预售套数45836套， 全市成交均价20205元/平米， 环比上涨27.75%。 2010年全市房地产市场供 求稳定，价格高位运行 政策频出新政，影响发展商 对后市的看法和信心，取得预 项目数量相应减少，2010全年
9、供求较为平衡，12月受政策压 力影响，推盘量加大，呈现供 大于求局面。 同比减少51%，创新低 调控政策前楼市活跃但可售住宅较少；4月份和9月份出台的调控政 策很大程度上对楼市成交产生一些消极影响。 区域成交量（万）同比增减（%）供求比 罗湖6.8-79.91.16：1 福田12.8-59.11.95：1 南山54.6-60.51.37：1 盐田7.0-64.30.97：1 宝安90.8-55.21.44：1 龙岗140.7-37.21.26：1 2010深圳全年成交新房321万 平方米，成交量均大幅回落，供 应量减少幅度最大的罗湖区成交 量减少幅度最大，供应量增加的 福田、宝安和龙岗成交量同
10、样大 幅减少；全市仅有盐田区供应略 小于需求；除福田外，其它四区 供求比都在1.5:1以内，比较合理 。福田新盘价格在25000-45000 元/平方米之间，高价格抑制成交 。 2 宏观市场研判 深圳地产 2010年深圳全市一手住 宅成交均价20163元/平方米 ，同比大涨33%；除了2008 年外，深圳房价呈现的是持 续上涨走势，其中2005- 2007年和2009-2010年上涨 速度较快。 由于平均价格受到成交结构的影响较大，各区域价格涨幅情况差异较大 ,近10年的走势来看2010年仍保持着快速上涨的走势。 区域 2010年均价 （元/） 同比涨跌 （%） 2010年12月均价 （元/）
11、 同比涨跌 （%） 罗湖232052.024406-21.4 福田2923723.5325918.8 南山3058351.727844-11.5 盐田4289868.315391-24.7 宝安1992541.218660-10.2 龙岗1432747.21515412.3 全市2016333.218304-15.0 受别墅影响，盐田均价 最高；龙岗房价仍最低；宝 安和龙岗均价涨幅均超4成， 龙坂区域以及布吉片区房价 上涨幅度大；从2010年末与 2009年年末的对比看，由于 成交结构的变化，多数区域 2010年12月同比价格回落， 仅福田和龙岗均价上涨。 2 宏观市场研判 深圳地产 深圳楼市
12、将进入调整期，未来楼市将呈现有价无市 深圳房地产受“新国八 条”及春节影响，1月份 成交价量急剧下降，2月 份因银行贷款压力及部 分前景较好的项目推出 ，年前已购买的客户办 理购房合同等因素，成 交有大幅回升，但随政 策及银行的贷款限制，2 月底开始回落。 深圳细则尚未推出，加 大市场的不确定性及观 望态势。 2 宏观市场研判 深圳地产 新国八出台 加息 2 宏观市场研判 深圳地产 全市一手房成交均价走势图 全市一手房成交套数走势图 本周全市均价18085元/平米，环比下跌27.5%。 龙岗本周成交均价16898元/平米，本周成交390套 ，占全市81%，本周楼盘成交冠军星河时代（311 套，
13、占全市65%）均价在18000元/平米左右，是 拉跌全市均价的主要原因。 由此可见，本周均价跌破两万并非调控反应。 除龙岗外各区走势基本与全市走势一致，暂不能 反应宏观调控作用； 龙岗区依靠星河时代311套的新年单周销售最高纪 录，套数大幅提升，首先摆脱节庆成交洼地。 本周为新年第二周，成交洼地暂不能反应国家 2011年首轮调控作用。 宏观经济2011年通胀压力较大，信贷仍将收紧 经济结构调整，增长趋势减缓 1 信贷收紧难改通胀预期 2 结论结论 稳定增长的前提下，信贷虽急速收紧，但通胀预期中证券、不动 产、资源产品等仍将是避免资产缩水的避风港，住宅商业都将可 能成为打压对象，写字楼是空白区。
14、 房地产限购为主基调，将进入量价博弈期 限购抑制需求，市场趋于平缓 1 通胀影响，最终将出现量价倒挂的局面 2 结论结论 关键词：短期滞涨关键词：短期滞涨 量价博弈量价博弈 通胀影响通胀影响 3 宏观市场研判 市场结论 3 板块与 项目解析 1 龙岗片区价值解析及板块属性界定 2 地块价值分析 作为东向发展轴的极心，龙岗中心区域拥有巨大的城市发展契机 我们所理解的 深圳城市发展 策略： 南联 东引 北进 西拓 陆地战略 紧密联系亚洲金融中心香港，打 造深港都市圈以增强区域地位 东莞和广州巨大的城市当量及经 济实力，是带动深圳东北部沿海 经济带发展的重大契机 日渐成熟的物流等枢纽功能成就 了中部
15、区域足以辐射东莞南部的 城市机能； 缺乏区域中心城市的广东东部是 深圳低端产业转移和城市辐射功 能的天然后花园 海洋战略 东西两大集装箱码头及大铲岛建设，全面打通深圳东西翼出海通道，力拼广 州南沙赢取“92”模式下的发展先机 龙岗中心区域成深圳西拓战略的排头兵和核心发展极， 龙岗中心组团分区规划等应运而生 1 片区价值解析 局域界定 交通、市政配套等长期制约龙岗发展的瓶颈改善使其成为 名副其实“东拓”城市的中心 龙岗中心组团的功能定位为 深圳市次中心，深圳市核心城区的组成部分，东部发展 轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的 城市功能。人口到2020年控制规模为74万人。用地规模
16、为 2020年规划83.98平方公里。 区域中心 核心功能 辐射通道 具备大量市政配套和巨大发展空 间的龙岗中心城毋庸置疑地成为 区域中心 区域的核心城市功能可以归结为“ 行政、居住、会展、商贸” 与关内、惠州、东莞南部、山海 组团的更便捷的、多层次的联系 通道 龙岗中心组团成为东拓发展极的三个关键问题： 1 片区价值解析 局域界定 2011年大运会对龙岗中心城的影响： 1、优化交通地铁3号线、深惠路改造两项工程2011年完工 ； 2、区域建设加快龙岗区两级政府在龙岗的投资项目近400个，工程投资 估算515亿元，其中上亿元的大型项目共80个； 3、区域影响力增大120个国家和地区的1.3万多名大学生运动员参赛，将 影响大学生受众5500万人，有利于龙岗在世界范围内的宣传； 4、市政投入，完善相关配套，提速10年投资近50亿进行场馆建设和维修 改造，投资9.33亿元建设大运村 ； 5、促进发展各种高融合性、高档次物业到2011年，深圳星级宾馆总数将 扩充至1000家 。 6、促使片区房地
