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1、房地产策划大全物 业管理 团圆网 www.tuanyuan.tv 正域物业正域物业* *白云白云尚城尚城 物业管理方案（预案）物业管理方案（预案） 拟稿：拟稿：黎宇清黎宇清 审核：审核： 20062006年年1212月月3030日日 真诚合作3 总目录 一、物业公司/白云尚城项目基本概况 二、物业管理经理人定位 三、物业管理目标 四、白云尚城管理处3年工作计划 五、物业公司5年工作计划 六、组织架构及人员配置 七、薪资标准 八、物业管理费测算（南区）（北区） 九、现场发现的问题及建议 十、服务项目及服务标准 真诚合作4 一、项目基本概况 开发商: 1) 名称:广州市创域房地产开发有限公司 2)
2、 地址:广州市白云尚城 3) 电话:020-26095023、26095020、26095015 4) 负责人:山梅羚董事长 5) 网址:Http:/ 6) E_MIAL:zhengyu 项目概况 白云尚城是广州创域房地产公司开发,位于广州市白云区白云大道北与黄石东路交汇处，东 与规划的市检察院培训中心，南向黄石街道办公园，西向规划的会展中心道路，北向黄石花园。 “白云尚城”项目占地面积约200亩120000m2，一共建设33栋高层住宅，2栋低层住宅，1栋幼儿 园，2栋会所，1栋电影院，在西边和南面建设二层商铺，总建筑面积270000m2，其中住宅面积约 2400000m2、地下室面积5000
3、0m2、商业面积30000m2、其他面积3000m2，住宅总户数2000户，容积率 2.7，停车位1300个，绿化总面积达40000m2，绿化率35%。 真诚合作5 建设情况:一期是2003年10月动工，项目 计划分南北两区、四期建设，已经交付是 南区一期共17栋,596户;二期在建，共6栋 ，2006年4月30日取得预售许可证，本月 将有3栋(F组团会拆排栅)，2007年10月交 楼，E组团3栋07年12月交楼。北区计划 2007年1月动工，三期在07年6月出地下室 合作伙伴：创域房地产业以高起点的战略 眼光，特色了合作伙伴 设计公司：广东省建工设计院 建筑施工：恒域建筑 景观设计施工：普邦
4、、山象、艺高 销售代理：联众地产 物业管理：正域物业 周边环境: 菜场：江夏市场， 超市：好又多（黄石店） 公交站：244 医院：白云区第一人民医院 幼稚园：龙江幼儿园、 小学：江夏小学 中学：龙江中学 大学：广东外语学院、亚加达外语学院 电影院： 图书馆： 酒店：头啖汤、竹庄、东方明珠 其他：广州体育馆、市会议中心、白云山风 景区、 真诚合作6 二、物业经理人定位 二、物业经理人定位 1、了解公司战略布署，根据公司目标，凝聚一个物业管理专业高效团队,形成良好的工作氛围,大 家一起去为了共同的业绩目标而努力;了解当地竞争对手，结合公司及当地市场情况，打造正域的自己 特色品牌的物业管理，在同等物
5、业收费条件下，保证管理水平高于其它住宅/商业小区，让市场来说话 ，为创域房地产保驾护航。着眼将来，做好现在，均衡当前和以后的业务；不断完善管理体制，维护、 提升正域房地产/物业形象、品牌。 2、组织一个学习型的团队-以白云尚城为物业培训基地,为后期的物业管理项目储备人才，建立 各岗位培训学习机制，如定期到相关物业企业学习，引入先进的物管理念；,让后备人员参与管理,参与 参观,尽快在工作中成长,以便物业管理在承接其他项目时,第二梯队管理人员可去支持新项目。 3、开展社区活动，服务于业主，做业主的真心朋友，。 4、。向下属负责，帮助他们制定目标，并给予员工所需的工具、人员、信息、机会等资源，向员
6、工提出建议，教授员工如何才能做得更好。让员工满意才能提高团队工作效率，帮助下属成长并成为更 有价值的人。内部管理以“简单、务实、高效”为宗旨，以扁平化管理，加强信息沟通和管理执行力度。 5、主动与上级沟通，视野要向上-顾及大局，完成公司整体目标。注意和平行部门的主动沟通 ，客观的解决问题。强调主动服务，抓好房地产的售前、售中、售后服务。加强与设计单位、施工单位 、销售单位等合作伙伴的联系，建立一套沟通机制，在房地产开发、建设、销售、物管中有机结合，寻 找平衡点，节约后期管理成本。提出合理化建议，减少前期遗留问题引起业主对开发商的不满。 真诚合作7 三、管理目标 三、管理目标 1、实施的一级物业
7、管理,工作规范、作业标准；把小区管理成“广州市物 业管理优秀示范小区”的优秀住宅小区。 2、一年内做好物业公司骨干的培养（培养一支专业的物业管理团队）。 3、07年做好北区的前期规划和施工参与、南区二期的精装修参与，9月做 好接管验收，10月1日F组团交楼，12月E组团交楼；07年对已经使用的一期 装修管理及日常服务、会所管理、社区文化。 4、07年年内达到“市优秀示范小区”的标准。 5、三年内达到“省、国优示范小区的标准”。 6、按照ISO作业标准进行各专业部门的运作，在08年底开始外审工作。 7、物业管理公司资质升二级09年下半年开始（管理类型和面积要达到基 本条件）。 真诚合作8 四、管
8、理处3年计划之07年-创优工作 四、创市优工作计划- (2007年1月至2007年6月) 流程步骤时间安排负责人费用说明 确立创市优目 标 01/0501/15黎宇清无请相关已经创优公司请些有经验的 人来指导和去参观 成立创优领导小组01/10-01/20黎宇清6万元请珠港顾问费用（含公关费用） 内部动员01/20-01/30黎宇清200元全员学习市优标准（复印资料费） 对照“创优”标准进 行内部整改 01/20 04/30 刘超华 暂代 10万 元 关于前期工程完善，设备房整改， 翻新，添加设施 01/1003/30梁主管6万元 关于标识系统完善 03/1004/30吴晓江2万元 与业主处理
9、前期违章外观事务（ 需请城管、规划局、设计院、业 主代表座谈） 03/30-04/30吴晓江/ 梁主管 2万元 关于资料部分完善 申报市优 02/28黎宇清春节后去协会申报 进行“自检”和“预检 ” 05/1505/30各部门 主管 每月一次各部门针对市优的内部检 查；5月份请相关专家来预检一次 迎检达标06/106/30黎宇清市评优小组来正式评优 珠港物业顾问的指引 真诚合作9 四、管理处3年计划之07年-前期参与 l 北区前期参与及二期精装修管理 l 时间段：全年跟进 n 二期精装修的过程监管 n 了解项目规划、设计、施工、配 套情况，提出可行性建议 n 对设备造型、智能化等提出建议 n
10、对物业办公、垃圾房设立提出建 议 n 对对车场提出建议 n 对商铺的空调、广告牌提出建议 （及商铺的经营管理思路的协助 ） n 对人员/车辆出入设计提出建议 n 对小区标识提出建议 n 代表小业主对工程质量进行验收 ，对隐蔽工程予以了解（特别是 防水工程及墙裂） 专门招聘一名工程人员做前 期参与，工资费用由房 地产支付，做到优化设 计和施工，了解管线等 隐蔽工程，便于以后管 理维修（每天直接向工 程主管汇报，每周一次 总结报告） 建立前期参与的团队小组， 组织各部门对前期每月 两次巡现场，提出建议 ，在施工阶段就解决问 题，将此工作纳入部门 业绩考核指标内 真诚合作10 四、管理处3年计划07
11、年协助销售及收楼篇 l 协助售楼 n设立物业问题、收楼问题、装修问题专日（在9月份收楼前做） n完善前期物业协议、业主公约、业户手册、装修手册等文件并公示 n设立解答客户提出的费用、服务标准、装修改建等涉及物业管理的问题 n协助各类销售活动、样板房看管/清洁、景观维护等事务 n会所管理 l 做好二期的接管验收和遗留问题的整改及保修单位的交接 n（特别是保修金的运作方式、反签证的流程等） n工程整改费用相当庞大（若想创优，则整改费用会增加，如机房铺地砖 等） n工程资料的移交 n设备的试运行 n清洁的开荒工作（行业按建筑面积的34元/平方收费） l 入伙期间计划 n入住前搞一次收楼知识、办理流程
12、业主茶会解答业主的问题，避免 收楼当天因部分业主争执影响其他业主收楼甚至销售 n交楼前期与售楼部移交业主档案、资料，准备收楼事宜 n入住仪式（现场布置、购买饮料、举办仪式） n业主公约、住户手册、商户手册、服务指南、装修指南的印刷 n交楼前预演 n装修管理 真诚合作11 四、管理处3年计划07年内部培训篇 前期工作计划及注意事 项 l 了解区域性竞争对手的物管情 况和收费（物管、维修基金、 水、电、车位费、装修保证金 、垃圾清运费、家政等） l 结合项目实际情况编制费用测 算 n包括会所经营成本的 费用测算（会所的产权是房 地产的还是业主的如果不同 产权，管理费测算依据则不 同，若管理费中包含
13、会所的 运营费用自然会高些了） n假设不包括会所经营 成本的费用测算 真诚合作12 六、交付后正常期物业管理计划 六、交付后正常期物业管理计划（2007年5月交楼后） l日常公共事务部分 n公共秩序维护 n交通管理 n消防管理和维护 n清洁管理和维护(环境保护与消杀服务) n绿化管理和维护 n工程管理和维护 n客服管理与档案管理 n社区文化活动 n社区会所管理服务 n装修管理将在收楼后做为重点来做 n商铺的经营和管理，拟成立租赁部，对商铺进行统一招商和帮业主中介（包括住宅的中介） l有偿服务部分（因未了解情况，省略） l开源节流部分 l内部管理部分 l另仍要对二期及体育场的项目进行前期参与，培
14、养后备人才 l积极与联系，贯彻一级物业管理模式，提升品牌 真诚合作13 七、组织架构及人员配置 前期组织机构图( 47 人) 物业经理（1人） 会所（8人）工程维修部（3人）安管部（27人） 主管1人 主任1人 客 服 人 员 2人 两 班 计 4人 室 外 泳 池 管 理 员 3 人 主管（1人） 样 板 房 保 洁 员 3 人 （以 3套 计） 样 板 房 以 3套计 早/中班 6人 夜班 1人 小计 7人 商 铺 区 域 2人/班 三 班 计 6人 电 工 1 人 给 排 水 1 人 售 楼 部 3班 计 3人 绿化保洁部（8人） 主管（1人） 园 林 工 1人 ， 外 围 水 景 管
15、理 1人 售 楼 部 保 洁 技 工 1 轮 休 1人 班 长 3 人 ， 巡 逻 3 人 ， 轮 休 人 员 3人 2007年5月前 不开张则 不需 若加强培训则建议专职设 一培训教官，巡逻可 由班长暂兼 因不知园林建好的面积及 水景面积及交付日期 ，以经验估算人员， 可能会增加外围的清 洁工1人 可能会增设一行政人事助理 及住户中心主管及1名物 业助理 真诚合作14 七、组织架构及人员配置 交付后人员配置及说明 共128人 1、物业办公室 9人 物业经理 1人、财务1人、出纳兼职仓管1人、行政人事文员1人、品质管理部员1人、饭堂工作人员3-4人； 2、客户服务中心 9人 主任1人、前台客服
16、2人、区域2-3人，装修管理员1人，收费1 人，轮休1人 3、安全管理部 62人 其中主任1人、班长4人（其中有1培训教官，做为班长轮休时顶岗） 主出入口早中班3人/班，夜班2人，计8人，另一人行口1人，3班计3人；小计11人 架空层车辆出入口以2个计，早中夜班各2人计，6人/出入口，以2个出入口计，小计12人 售楼部形象岗1人，停车场管理员2人 ，监控中心值班员 1人 共3班 计12人 小区内固定岗设3个岗，巡逻人员1人 ，共3班，计12人 商铺外围人民路及凤岗设2人，3班，计6人 轮休 7人 4、工程维修部 14人 主管1人，工程技术人员（水电、空调、电梯、强弱电）4人，泥工1人、木工1人，维修工程2人，值班员3人，轮休2人。 5、绿化保洁部 29人 主管1人，会所/售楼部/办公区保洁员2人，道路保洁2人（区内1人，商铺外围1人）， 垃圾清运2人，高层梯间6人，车库2人，空 置房2人， 家政保洁3-4人，园林绿
