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1、成华区龙潭街道38亩地块初判 CONTENTS 01 地块分析 市场分析02 典型项目03 初步测算04 地块规划指标 地块位置成华区龙潭街道鹤林社区用地面积 25479.06方（38.2亩 ） 土地用途二类住宅用地起拍楼面价3000元/方 容积率2.0总建面50958 建筑密度28%绿地率30% 商业兼容比例10%建筑限高满足航空限高 公告时间2016年1月14日保证金3900 地块拍卖时间2016年02月04日10时付款方式 合同签订1/3/6个月内 支付比例5:2:3 地块规划指标一览 地块占地38亩，容积率2.0，此前两次流拍，起拍楼面价3000元/方 *14年7月起拍楼面价4000元
2、/方，14年10月起拍楼面价3800元/方 区域位置：成华区位于成都东北面，是成渝、成绵、成南三条高速公路和川陕公路的 起始点，成都东客站等城际交通重要枢纽布局其间，是成都出川、出海通道的起点。 区域人口：2014年末，全区户籍总人口707758人，常住人口94万 区域经济：全年全区GDP（地区生产总值）达651.0亿元，按可比价格计算（下同）比 上年增长6.6%。 区域产业现状：三次产业比重分别为0.0%：24.4%：75.6% 产业格局规划：成华区优化产业发展格局，着力打造“一核三轴六区”产业能工区 一核：成都国际创意商务中心 三轴：二环路现代服务业发展轴、新成华大道文化创意产业发展轴、2
3、.5环商旅产业发 展轴 六区：建设路商圈、八里庄创意商务区、昭觉寺文化旅游商贸区、新客站城际商旅 城、龙潭总部经济城和北湖熊猫国际旅游休闲区 区 域 现 状 发 展 规 划 成华区位于成都市区东北部，是成都市面积最大的城区，传统老工 业区向现代服务业新区转向的示范区域 区域简介 板块格局 龙潭寺片区 板块特征：工业园区 、低价刚需 宗地宗地 11KM 地块位于3环外龙潭工业园板块，靠近北湖熊猫国际旅游休闲区 北湖片区 板块特征：以北湖、熊猫 公园为核心资源，开发起步 青龙场片区 板块特征：北改核心、 轨道交通 理工大 地块 198片区 建设路北-理工大片区 板块特征：建设路沿线、 轨道交通7号
4、线 区域规划 龙潭新城现代商务商贸区 片区划定约12.5平方公里范围，打造成都“ 北改建新示范区”。 片区将以新成华大道龙潭段为轴，以龙潭场 镇为中心，规划形成常住人口达30万，集高 档住宅、休闲、旅游为一体的新型城市，积 极引进国内外知名大型购物中心、直销中心 ，规划建设超大空间尺度、高密度人口聚 集、多功能、高效率的大型城市综合体，打 造辐射新都、青白江、金堂、龙泉的现代商 贸中心。 以龙潭总部经济城为依托，借北改契机，打造“北改建新示范区” 地块 隆兴路 交通四至 龙港路 成 华 大 道 华 冠 路 三 环 路 鹤 林 四 路 快速路 主干路 次干路 支路 隆 兴 路 龙潭 立交 地块呈
5、“7”字形，四面临路，成华路、三环路快速通达各区域 地块现状 配套资源 地 块 北湖公园 熊猫体育公园 1.5公里 桂林小学 38中 第七人民医院 双庆中学龙潭寺小学 石室中学 龙潭小学 上古天地 公园 学校 商业 医院 地块教育资源丰富，商业配套略显单薄，短期内无轨道交通利好 轨道交通规划：2016- 2020 8号线： 线路：谢家桥-龙潭寺东 一期建设：长城路十里店 9号线： 站点：外环（设站龙潭寺） 一期建设：金融中心东两 河森林公园 地块价值 经济指标区位交通配套资源地块现状 三环外开发 启动区域， 无轨道交通 利好 教育资源相 对丰富，生 活配套略显 不足 地块初步平 整，但宜居 环
6、境较弱 中小型低容 积率地块， 具备一定产 品打造空间 【地块界定】 主城区三环外刚需板块，有一定发展空间，但宜居环境相对 较弱，生活配套略显不足，溢价空间小 地块小结 Part 2 市场分析 土地市场 房地产市场 时间宗地位置 用地面积 （平方米 ） 用地面积 （亩） 容积率 土地 用途 成交金额 （万元） 楼面地 价（元 ） 溢价率竞得单位呈现项目区域 2013/1/7场镇片区牛龙路口4239263.64.7商住2546112850%重庆华宇/龙潭寺 2013/12/11同仁社区3、4、8组92368138.63.0商住86456313011%保华房地产（保利）林溪语龙潭寺 2013/7/
7、10成华区北湖7号地块100187150.33.6商住2146286000100%中铁建北湖国际城龙潭-北湖 2013/12/20成华大道以南，三环路以西 32606 48.9 2.9商住55789 5900 97%蓝润实业V客尚东建设路北 2013/12/20成华大道以南，三环路以西 28402 42.6 2.9商住48595 5900 97%蓝润实业V客尚东建设路北 2014/4/2理工大学片区地块二32371 48.6 5.0 商业42957 2654 0%中铁房地产集团/理工大 2014/4/2理工大学片区地块一31803 47.7 7.0 商业50089 2250 0%润铭(香港)投
8、资/理工大 2014/4/23圣灯街道人民塘社区五组77020 115.5 2.8 商住122240 5650 88%四川蓝光和骏乐彩城建设路北 2015/5/15圣灯街道办事处圣灯村二组1067716.0 3.8 商住25154 6200 38%成都朗基地产少东家建设-理工大 2015/6/10圣灯街办圣灯村8、9组1645824.7 4.0 商住43778 6650 68%成都中泓（蓝光）雍景阁建设-理工大 2015/11/27龙潭街道秀水社区3、4组90653 136.0 3.7 商住102608 3040 0%中铁建北湖国际城龙潭-北湖 2015/12/4龙潭街道桂林社区7、8、9组7
9、4256 111.38 2.9 商住55128 2560 0%绿地集团/龙潭寺 土地市场-成交 龙潭片区土地市场热度较低，片区住宅用地土地楼面价集中在2500 -3200元左右，本地块容积率偏低，具备一定产品打造空间 时间宗地位置 用地面积 （平方米） 用地面积 （亩） 总建面 （方） 容积率 土地 用途 成交金额 （万元） 亩价（ 万元） 楼面地价（ 元） 备注 2014/7/21成华区龙潭街道鹤林一组25479 38.2 50958 2.0 住宅20383 533 4000本地块（20%商） 2014/7/31 成华区龙潭街道鹤林一组、向龙十二 组 13471 20.2 35024 2.6
10、 住宅12609 624 3600 2014/9/19 成华区龙潭街办保平社区5组、秀水 社区4、5组，秀水社区集体 62553 93.8 159042 2.5 住商73159 780 4600 2014/10/21成华区龙潭街道鹤林一组25479 38.2 50958 2.0 住宅19364 507 3800本地块（20%商） 2014/12/5 成华区龙潭街道桂林社区7、8、9组 和社区集体 74256 111.4 215344 2.9 住宅58143 522 270015年11月2560成交 2014/12/5 成华区龙潭街道同乐社区1组，桂林 社区8、9组和社区集体 83848 125
11、.8 218006 2.6 住宅63222 503 2900 2014/12/5 成华区龙潭街道同乐社区1组，桂林 社区9组和社区集体 84903 127.4 169806 2.0 住宅54338 427 3200 2015/4/16 成华区龙潭街办保平社区5组、秀水 社区4、5组，秀水社区集体 6255393.8 1590422.5 住商76340 814 4800二次流拍 存量367.2亩（不含二次流拍和本地块） 龙潭片区14年至今土地累计未成交地块4块合计367.2亩，预计此部 分土地16年会逐步激活再次入市 土地市场-存量 蓝光乐彩城 蓝光金悦府 首创光合城 泰博理想城 郎基少东家 蓝
12、光雍景阁 地块 电建美立方 北湖国际城 蓝润v客尚东 保利林语溪 2公里 区域市场-市场分布 区域在售住宅项目较少，板块内住宅售价集中在6500-7500元/方 7100元/方 6450元/方 7400元/方 8300元/方 7300元/方 8250元/方 6400元/方 8500元/方（精 装1300） 上古天地30000元/方 建设派 8300元/方 10000元/方 14000元/方 华宇地块 绿地项目 在售 待售 商业 价格：6300-7500 建设路（北） 价格：8000-1w 龙潭板块：包含北湖、龙潭、圣灯街道等区域，统计项目主要以北湖国际、V客尚东、保利、美立 方、乐彩城、正成东
13、区1号、金科天籁城等为主 数据来源：CRIC 板块14年至今累计供应52.8万方（6755套），累计成交54.3万方（ 6877套），供求结构相对均衡，成交价格保持稳定 区域市场-板块容量 区域市场-产品结构 2014-2015板块供求产品结构分析 面积段供应面积供应套数供应套数占比成交面积成交套数成交套数占比 80以下29.9415861.6%27.6393057% 80-10020.6237335.1%22.1251937% 100-12023.02243.3%43.64146% 120-140000.0%0.0760% 140-160000.0%000% 160-180000.0%135
14、0.3480% 板块受限于区位及资源条件，在售项目均为刚需产品，80方以下产 品供求占比约为60%，80-100方产品为绝对次主力 数据来源：CRIC 区域市场-项目表现 2014-2015板块供求产品结构分析 项目名称产品类型用地规模拿地时间楼面价容积率首次开盘最新均价 14-15年 累计成交量 月均去化（ 套） 所属区域 保利林语溪高层923682013-12-1131303.12014-05-316500104644龙潭寺 北湖国际城高层1908402013-07-1045573.652014-03-29850083640 北湖-龙潭 寺 电建美立方高层41505/4.92013-09-
15、197400115048龙潭寺 蓝光乐彩城高层770202014-04-2356502.82014-09-2771001745116建设路北 蓝润V客尚 东 高层610082013-12-2059002.92014-10-25645084160建设路北 正成东区1 号 高层35333/4.22013-07-27700066455理工大 *北湖国际城及蓝润V客尚东为指标综合后数据 数据来源：CRIC 板块受限于区位及资源条件，在售项目均为刚需产品，80方以下产 品供求占比约为60%，80-100方产品为绝对次主力 Part 3 典型项目 保利林语溪 中铁建北湖国际城 蓝光乐彩城 位置 成都市成华
16、区东三环路一段外侧（石 室中学对面） 总建筑面积 一期36.1 二期33.5 容积率3.65 开盘日期2014-03-29开发商中铁建 绿化率30%车位比1:1 物业类型高层装修情况精装 规划户数3450成交楼板价 一期6000 二期3040 户型面积72-85户型类型两房、三房 项目简介 一期总占地150余亩，分三期开发， 项目采用围合式布局点式修建，13栋 高层沿道路展开，形成大的中庭景 观。 项目园林景观打造了“三大景观主题 大道”、“两大核心景观公园” 。整 个项目为业主打造了两个总面积约6 万平米的巨大中庭公园式园林。 典型项目-北湖国际城 房型房型面积套数占比 两房70-8033724.97% 三房70-90113375.03% *房型占比以已领取预售户型估算 典型项目-北湖国际城 高开低走 降价跑量 项目以精装面市，价格高开低走，开盘至今月均去化40套，降价后 月均去化92套 典型项目-乐彩城 72方两房 79方三房 位置龙潭寺龙港路与华盛路交汇处 总建筑面积27.7万方容积率3.0 开盘日期2014-05
