房地产开发项目建设管理

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1、第8 章 房地产开发项目的建设管理 教学要求 知识要 点 能力要求相关知识 工程建 设 的 组 织 与 管 理 方 式 (1) 了解房地产开发 工程建设的组织 方式与管理模式 (2) 熟悉各阶段的管 理控制原理 管理模式图 房地产 开 发 项 目 的3 大 控 制 (1) 掌握房地产开发 项目工程建设的 进度、投资、质 量控制 (2) 熟悉开发过程中 索赔与反索赔程 序 (1) 横道图、网络 图 (2) 质量目标 验收与 移 交 掌握工程建设的验 收与移交程序 备案制、移交流 程图 引例 宁波某楼盘18号楼，为框架小高层11层。招标工期为400天，投标 工期380天。在施工过程中开发商、监理、

2、施工方共同采取技术措施 ：使用了混凝土早强剂等。采用了组织措施：安排工人3班作业。采 用合同管理措施：按照优质优价原则，评上市优奖励总造价的1.5%， 评上省优奖励总造价的2%。采用经济措施：工期每提前一天奖励 1000元。使工程在365天内通过了竣工验收。 房地产开发项目工程建设管理的含义有广义和狭义之分。广义的工程 建设管理指从项目决策到项目建成交付使用的全过程管理；狭义的工 程建设管理指项目在施工建造阶段的管理。本章指后者而言。 房地产开发项目的工程建设阶段是房地产开发中的一个重要的管理阶 段。在此阶段，开发者的意图将得以实施，设计的蓝图将变成现实。 虽有资料表明对房地产开发项目经济效益

3、影响最大的是项目的策划、 可行性研究、决策及设计等前期工作，但开发项目总投资的70%以上 是在这个阶段投入的，工程质量也是在这个阶段形成的，其投资速度 、工程质量、建设工期将直接影响到该项目投资目标的实现。因此， 必须对开发项目的工程建设给予高度重视。 8.1 房地产开发项目工程建设的组织 与管理方式 8.1.1 房地产开发项目工程建设的组织方式 1自建 所谓自建，是指房地产开发企业自己组织 施工队伍，自己配备或租用施工机械，自 己采购材料，自己组织施工完成开发项目 的工程建设。 2委托施工 委托施工是开发企业将拟建工程通过招标 、协商等办法委托给具有一定资质的建筑 安装企业。委托的方式有完全

4、委托和部分 委托之别，即习惯上称的工程总承包和工 程部分承包。 8.1.2 房地产开发项目工程建设阶段的管理 模式 房地产开发项目进入工程建设阶段后，开发企业对项目的 管理可以有两种模式，一是自行管理，一是委托管理，现 分述于下。 1自行管理 2委托管理 8.1.3 房地产开发项目工程建设阶段的管理 控制原理 1控制的目的和过程 2控制系统 控制系统是指由人、机构、制度和必要设备组成的，主要从事 管理控制职能的系统。这种系统，由于其接受信息及实施控制 职能间的关系，可分为反馈控制、前馈控制及防护性控制3类。 1) 反馈控制 2) 前馈控制 3) 防护性控制 图8.1 反馈控制系统控制过程 3房

5、地产项目控制 项目控制是指针对一个项目来实施、以项目计划为标准实行的管理控 制。项目控制的总任务是保证预订项目计划的实施，保证项目总目标 的顺利完成。 (1) 决策职能包括项目投资决策，以及涉及项目投资规模、项目开发 经营模式、项目规划设计方案、项目投资融资方案、项目市场营销方 案的决策职能。 (2) 计划职能是指编制并监督实施项目投资计划、开发建设计划、营 销计划的职能。并依据实施效果和实施过程中的反馈信息不断地修订 计划、调整计划，以确保计划目标得以顺利实现的职能。 (3) 组织职能。项目开发建设全过程的组织职能既包括项目内部的组 织，也包括项目外部与各协作单位的组织，如监理公司的选择，承

6、包 商的招标与管理。 (4) 协调职能是指在项目开发各阶段、各环节、各部门之间的沟通与 协调。 (5) 监督职能。为了保证项目计划得以顺利实现，保证各协作单位均 能按合同正确履约，开发商要运用各种检查与监督手段，跟踪各事项 的运作程序和运作效果，实施监督职能。 4开发商在项目控制中的主要控制事项 (1) 项目投资前期的控制 (2) 项目投资实施期的控制 (3) 项目投资交付使用期的控制 8.2 房地产开发项目工程建设进度控 制 8.2.1 进度控制的概念 进度控制是指对开发项目工程建设阶段的 工作内容、工作程序、持续时间和衔接关 系编制计划，并将该计划付诸实施，在实 施的过程中经常检查实际进度

7、是否按计划 要求进行，对出现的偏差分析原因，采取 补救措施或调整、修改原计划，直到工程 竣工，交付使用。进度控制的最终目的是 确保项目进度目标的实现，进度控制的总 目标是建设工期的顺利进行。 8.2.2 进度控制的计划系统及表示方法 1进度控制的计划系统 1) 开发项目前期工作计划 2) 开发项目工程建设总进度计划 3) 开发项目年度计划 2进度计划的表示方法 进度计划的表示方法主要有两种：横道图和网络图。 1) 横道图 横道图是指计划任务中各个项目均以一条横道表示的进度 图表 图8.2 用横道图表示的进度计划 2) 网络图 网络图是由箭线和节点组成的，用来表示工作流程的有向、有序网状 图形。

8、 (1) 双代号网络图 (2) 单代号网络图 图8.3 用双代号网络图表示的进度计划 图8.4 用单代号网络图表示的进度计划 横道图虽简单明了、容易理解、绘制，但不能很清晰、严格地反映出各个 工作之间相互依赖、相互制约的关系。网络图则能很清晰、严格地反映出 各个工作之间相互依赖、相互制约的关系，并可使用计算机来进行绘制、 计算、优化、调整，是一种先进的、通用的进度控制技术。 3进度计划实施中的监测与调整 1) 工程进度监测 与调整的过程 2) 实际进度与计 划进度的图形比较方 法 3) 工程进度计划 实施中的调整方法 图8.14 对后续工作影响分析过程 8.2.3 施工阶段进度控制的主要工作内

9、容 1施工进度控制工作内容 (1) 编制施工阶段进度控制工作细则 (2) 编制或审核施工进度计划 (3) 按年、季、月编制工程综合计划 (4) 下达工程开工令 (5) 协助承包单位实施进度计划 (6) 监督施工进度计划的实施 (7) 组织现场协调会 (8) 签发工程进度款 (9) 审批工程延期 (10) 督促承包单位整理技术资料 (11) 办理竣工验收 (12) 处理争议和索赔 (13) 整理工程进度资料 (14) 工程移交 2施工进度的检查与监督 定期地、经常地收集由承包单位提交的有关进 度报表资料； 由驻地人员现场跟踪检查工程项目的实际进展 情况。 3施工进度计划的调整 1) 压缩关键工作

10、的持续时间 (1) 组织措施 (2) 技术措施 (3) 经济措施 (4) 管理措施 2) 组织搭接作业或平行作业 4工程延期的控制 8.3 房地产开发项目工程建设投资控 制 所谓投资控制，指在开发项目工程建设的 全过程，根据项目的投资目标，对项目实 行经常性的监控，针对影响项目投资的各 种因素而采取一系列技术、经济、组织等 措施，随时纠正投资发生的偏差，把项目 投资的发生额控制在合同规定的限额内。 8.3.1 项目投资失控的原因 (1) 项目可行性研究的深度不够 (2) 在各设计阶段所作的投资计算突破投资计划目 标 (3) 在开发项目工程建设期间社会物价水平的上涨 (4) 项目的设计变更引起费

11、用增加 (5) 项目实施过程中不可预见因素的发生 (6) 项目施工不能顺利进行引起费用增加 (7) 其他原因 8.3.2 工程建设投资控制的方法与步骤 1编制投资控制规划 2费用比较 3偏差分析 偏差分析的一个重要目的，就是要找出引 起偏差的具体原因，从而采取有针对性的措施， 减少或避免相同情况的再次发生或再发生后的损 失。要进行偏差原因分析，首先应当将已经导致 和可能导致偏差的各种原因一一列举出来，并加 以适当的归纳和分类。 4未完工程投资预测 5纠偏 8.3.3 工程价款的结算 1我国现行工程价款结算的主要方式 (1) 按月结算 (2) 竣工后一次结算 (3) 分段结算 (4) 结算双方约

12、定并经开户银行同意的其他 结算方式。 2按月结算的方法 3工程款的计量支付 4工程价款的动态结算 8.3.4 工程变更的控制 工程变更可能有许多方面的原因，工程变更包括设计变更 、进度计划变更、施工条件变更和新增工程等。变更内容 一般包括：增减合同中约定的工程数量；更改有关工程的 性质、质量、规格；更改有关部分的标高基线、位置和尺 寸；增加工程需要的附加工作；改变有关工程的施工时间 和顺序等。一般来说，适当的及时的变更可以弥补前期工 作的不足，但是，过于频繁或失去控制的变更会给项目带 来重大损害甚至导致项目失败。因此，应严格控制工程变 更。 1正常和必要的工程变更 2失控的工程变更 3工程变更

13、的控制原则 4工程变更的控制程序 (1) 提出工程变更 (2) 审查工程变更 (3) 编制工程变更文件包括以下内容。 8.3.5 索赔 索赔是指当事人一方由于另一方未履行合同所规 定的义务而遭受损失时，通过合法的途径和正常 的程序，向对方提出补偿损失或额外消耗的行为 。索赔具有必然性、合理性、客观性和合法性特 征。 (1) 索赔的必然性 (2) 索赔的合理性 (3) 索赔的客观性 (4) 索赔的合法性 1施工索赔 2业主索赔 1) 拖延工期索赔 2) 工程质量缺陷的索赔 3) 不合格材料的索赔 4) 保险费用索赔 5) 承包方不正当地放弃工程的索赔 3索赔控制 1) 核实索赔事件的真实性 2)

14、 反驳索赔依据的充分性 4审查索赔值的合理性 8.4 房地产项目质量控制 8.4.1 房地产项目质量 质量被定义为产品、过程或服务满足规定或潜在要求(或 需要)的特性和特征的总和。而房地产项目质量是指房地 产项目活动过程中、房地产项目管理工作以及房地产项目 最终产品满足顾客需要的特征和特性的总和。房地产项目 质量既包括房地产商品及其配套服务设施的“硬件”质量， 也包括过程、服务、态度等“软件”的质量；既包括项目活 动过程的质量和项目管理工作的质量，也包含项目最终产 品(房屋、建筑物)的质量。 1房地产项目活动过程质量 (1) 项目前期工作质量 (2) 项目决策阶段工作质量 (3) 项目设计阶段

15、的工作质量 (4) 项目实施阶段的工作质量 (5) 项目经营管理阶段质量 2房地产项目管理工作质量 房地产项目管理工作质量是指涉及房地产项目组 织全过程、各环节管理工作的质量。如在项目前 期的市场调查和组织与管理工作质量；项目方案 策划与决策的组织与管理工作质量；项目进度控 制、投资控制、质量控制、合同控制、风险控制 等项目过程控制的组织与管理工作质量；项目交 付使用期的经营方案策划、营销与服务质量；等 等。 3房地产项目最终产品质量 房地产项目最终产品就是作为房地产商品的房屋 建筑物，以及围绕这些建筑物而兴建的各种配套 及服务设施、基础设施和内外环境。房地产项目 最终产品质量应当是这些建筑物、构筑物、配套 及服务设施、基础设施以及内外环境的综合质量 。 8.4.2 房地产项目质量控制 1房地产项目质量控制过程 由于房地产投资项目质量有一个渐进的形成过程 ，房地产项目质量控制也要遵循这个过程，在每 一个环节、每一个方面实施有效控制。 2项目质量控制的主要依据 (1) 项目质量计划 (2) 国家相关的法规、标准及规范 (3) 合同中的相关规定 3项目质量控制