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1、 凯洋玉皇冠工程可行性研究报告重庆市凯洋房地产开发有限公司重庆市南坪弹子石“凯洋玉皇冠”工程可行性研究报告 重庆传播者广告策划公司二OO六年六月四日目 录一、项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称1.1.2 开发公司1.1.3 研究工作依据1.1.4 项目建设规模和内容1.2可行性研究结论1.2.1市场分析1.2.2项目建设进度1.2.3投资估算和资金筹措1.2.4项目综合评价结论二、项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1重庆投资环境2.1.2 2006年政策环境2.1.3重庆市房地产市场状况分析2.2.区域发展及前景预测2.2.1区域环境2.2.2历史沿革2.2.3区域配套
2、2.2.4 未来规划2.3区域市场分析2.3.1区域市场界定2.3.2区域市场分析2.3.3市场需求特征： 2.3.4区域优劣分析2.3.5典型物业调查2.3.5.1典型物业调查2.3.5.1楼盘要素统计2.3.6 2006年南岸区房地产开发形势展望三、项目分析及评价3.1地块解析3.1.1交通条件3.1.2地形、地势3.1.3项目位置3.1.4水电气保障3.1.5规划限制条件3.1.5.1地质情况3.1.5.2气象条件3.1.5.3地震资料3.1.5.4酸雨情况3.2项目SWOT分析四、市场定位及项目评估4.1项目定位4.2方案评估意见五、项目开发建设进度安排5.1有关工程计划说明5.2施工
3、横道图六、投资估算与资金筹措6.1项目总投资估算6.2资金筹措6.2.1资金来源6.2.2项目筹资方案6.2.3借款偿还计划七、销售及经营收益测定7.1各类物业销售收入估算7.2项目销售回款计划7.3资金来源与运用分析7.4销售利润7、5现金流量分析八、财务与敏感性分析8.1赢利能力分析8.1.1财务净现值：8.1.2财务内部收益率：8.1.3投资净利润率：8.2项目不确定性分析8.2.1盈亏平衡分析8.2.2敏感性分析8.2.2.1售价变动敏感性分析8.2.2.2开发成本变动敏感性分析8.3社会效益和影响分析九、可行性研究结论与建议9.1拟建方案的结论性意见9.2项目主要问题的解决办法和建议
4、9.3项目风险及防范建议一、项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称本项目总体工程命名为：重庆市“凯洋玉皇冠”工程， “凯洋玉皇冠”工程项目规划占地面积为6753.12,用地性质为住宅用地。1.1.2 开发公司重庆市凯洋房地产开发有限公司1.1.3 研究工作依据A. 国务院、建设部、国土资源部、重庆市人民政府、市规划国土局颁发的有关法规和政策；B. 房地产开发项目经济评价方法，中华人民共和国建设部发布，2000年10月第1版；C. 重庆市城市总体规划（2004年2020年）D. 重庆市城市规划管理条例E. 南岸区政府提供项目基础资料F. 其它各种来源（市场供需、技术、经济、统计等方面）的相
5、关资料G. 重庆市2005年统计年鉴(重庆市统计局网站)H. 重庆市房地产信用网()I. 报告编制单位掌握的有关资料和实地勘察、调查的有关资料。1.1.4 项目建设规模和内容项目地处重庆市南坪区长江南岸，地处南坪区的旧城区裕华街，在南坪总体规划中属于开发改造的老区。本地块北瞰滚滚而来的长江，东依重庆著名的南山风景区，与母城渝中半岛遥遥相望，在一定程度上形成与渝中半岛和江北城对景，地理位置优越而显赫，现阶段交通不太方便，基础设施建设条件较差。规划建设用地约10亩，容积率为8.05，建筑覆盖率为24.38%。居住户数：约478户，人口规模：约1530人， 总建筑规模：约60342(含地下面积)建筑
6、设计考虑地上33层，地下3层。地上一层设计为架空层，考虑小区功能配套的幼儿园及商业网点等公共设施，同时设计适当的架空景观绿化；一层以上设计为住宅。地下层设计为地下车库，设备用房和物管用房。“凯洋玉皇冠”建设工程主要经济技术指标总占地面积6753.12总建筑面积：60342.40平方米容积率：8.05建筑覆盖率：24.38%绿地率:25.12%停车位：150个建筑占地面积：1646其中住宅建筑面积：53618.30平方米架空层724.10 平方米车库建面积6000.00平方米1.2可行性研究结论1.2.1市场分析n 市场状况去年重庆房地产投资在宏观调控背景下略有增长，但上涨幅度低于城市人均纯收入
7、增长速度。2004年和2005年，重庆市主城区商品房均价分别为2385元/平方米和2587元/平方米，同比分别上涨了13.7%和8.45%，而同期重庆市地区生产总值同比增长12.2%和11.8%，城镇居民人均可支配性收入分别增长13.9%和11.1%。可见，重庆房价增幅基本合理，与经济和收入增长基本协调。目前，重庆房地产市场的供需基本平衡，投资炒房的空间很小，也正因为如此，温州炒房团才在坚守了四年后终于在没有获利的情况下退出重庆。n 政府市场规范措施市政府采取了一系列规范市场的措施。首先，控制好土地源头，从土地进行合理规划和严格审批制度等方面着手，并而加大对房地产市场的管理力度。在土地供应方面
8、，目前重庆经营土地已实施“招拍挂”政策，并专门成立重庆市地产集团，作为一级整治部门和土地储备中心。加强土地储备的同时，政府加大了对闲置土地的处理力度，采取了征收闲置费、依法收回等方式，防止土地资源浪费。目前，重庆市已完成了主城120栋烂尾楼的处理，与其他城市相比，重庆市烂尾楼的处理做得更好。n 政府清理闲置土地具体措施上世纪90年代中期，重庆土地市场存在一些违规贩卖土地的行为，由此形成了实力较弱的开发商抢占土地后，没有能力开发，而具备开发实力的开发商又拿不到土地的局面。为此，政府实施了一系列对闲置土地处理的措施，并严格按规定执行。比如，开发商在取得渝中区土地使用权一年后便要动工，如果不动工，就
9、要按照国家的相关规定进行收回，并再次上市交易。通过这种方式，重庆市已收回了一定数量的闲置土地。n 市场发展前景最近几年，重庆GDP平均增幅都在10%以上，财政收入的年均增长幅超过了30%，2005年城镇居民人均可支配收入同比增长11%，为住房改善型需求提供了有力的经济支撑。2005年重庆主城区商品房销售面积为1156.15万平方米，与成都、贵阳、西安、昆明等西部主要城市相比，居第一位，说明了重庆市房地产市场发展势头良好。根据我们的发展目标，在未来五年内重庆城市居民人均居住面积将由24平方米提升到28平方米，未来15年内将达到35平方米，这为重庆的房地产行业提供了需求保证和发展空间。1.2.2项
10、目建设进度目前本项目已通过重庆市规划局进行立项，总体规划方案已全部完成，即：时间段工作内容2006年6月-2006年底，项目上所有建筑动迁完毕；2007年1月-2008年底项目主体竣工2007年5月初-主体工程1/3，公开发售；2007年5月2008年7月项目主要销售期2008年8月项目后期尾盘销售1.2.3投资估算和资金筹措A. 投资估算根据玉皇冠大厦策划方案的相关经济技术指标和规划设计说明，参考重庆市现行房地产开发一般造价标准，以及可行性研究经济评价方法，“凯洋玉皇冠”工程的投资估算结果如下表：“凯洋玉皇冠”工程投资估算表1、开发成本项目总金额（万元）项目总金额（万元）1.1土地费用土地征
11、用5502、开发费用2.1办公费用200土地出让金11252.2销售费用240场地平整672.3贷款利息240拆迁7212.4不可估计费用100小计24633、总成本95221.2房屋建设费用工程勘察104、销售收入14940施工图设计905、相关税费配套费700工程监理25人防费90土建工程5100规划管理费13.8外墙工程工程定额测定费3.57消防系统240工程综合服务费1.53电气系统235质监费7.14电力外线30印花税1.53给排水110营业税857.5泵房30土地增值税水箱12小计1675.07电梯240总投资11197通风60综合布线35燃气系统62小计6279B. 资金筹措项目
12、总投资为11197万元。为了使该项目有足够的建设资金作保障，拟通过三个方面来筹措建设资金。具体如下：1) 自有资金4000万元(房地产开发公司自有资金占总投资的35%以上)，作为项目的启动资金。2) 2006年11月向申请商业银行固定资产开发专项贷款2000万元，2007年1月初可获得银行贷款。3) 其余不足部分5197万元，计划通过项目营销资金来进行筹措。 预计项目可售面积营销资金总额为14940万元人民币。1.2.4项目综合评价结论1) 宏观市场前景乐观，项目用地所在的南岸弹子石-规划中的CBD。具有不可估量的发展潜力。2) 规划设计方案完全满足重庆市规划国土局南坪分局提出的规划设计要点的
13、限制性要求，并符合国家及重庆市相关住宅、区规划、设计、消防等法规、法令、规范与标准。3) 规划设计理念与重庆市整体规划的指导思想、南岸区的区域发展目标以及弹子石的规划建设方向相吻合。4) 规划总体布局与分期建设计划已得到重庆市规划国土局南岸分局的认可。5) 项目用地的地质稳定性较好，适宜作为拟建工程场地。6) 项目的经济效益良好，具有较强的抗风险能力。7) 资金筹措方案客观合理，可行性强，足以保证“凯洋玉皇冠”工程的顺利实施。综上所述，“凯洋玉皇冠”项目选址适当，总体规划与分期建设计划合理、合法，拟建的工程资金筹措方案可行性强，经济效益良好，有较强的抗风险能力。二、项目投资环境和市场研究2.1
14、市场宏观背景2.1.1重庆投资环境A. 综合经济实力显著增强。初步统计，“十五”期间重庆市地区生产总值年均增长11%，高于“九五”1.7个百分点，2005年达到3100亿元，其中工业增加值达到1050亿元，均比2000年接近翻一番。按常住人口计算，人均地区生产总值接近1400美元。全社会固定资产投资2005年完成2010亿元，五年累计完成6700亿元，比“九五”增长1.8倍。社会消费品零售总额由2000年的644亿元增加到1100亿元。地方财政收入394.7亿元，比2000年增长2.8倍。金融机构人民币年末存贷款余额均比“九五”期末增加1倍多。B. 经济结构调整呈现可喜变化。工业经济总量、质量、效益同步提高，规模以上工业企业实现利润总额翻了两番多。北部新区和特色工业园区正在成为新的经济增长极。非公有制经济迅速崛起，实现增加值比重由35%提高到51%。城镇化水平由35.6%提
